[摘要] 中原地产：2012年4月济南房地产市场月报。
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
4月，受新增供应影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价平”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，济南商品住宅市场新增供应量为18.42万平米，2023套房源；在万象新天、路劲御景城、凯旋新城、外海中央花园等项目开盘成交量较大的带动下，整体市场开盘成交率达到50%；
刚需在低价和优惠刺激下需求大量释放，市场氛围活跃，各开发商在此形势下积极作为，努力把握传统热销期机遇，开盘或加推项目在上月恢复的基础上进一步增加，新增供应量环比增长11%；
高性价比仍是项目取得良好开盘成绩的关键因素，优惠力度较大的中小户型、低总价产品是目前市场条件下开盘去化最快的产品，以此类产品为主的万象新天、凯旋新城、外海中央花园开盘成交率；
成交量持续稳定，各开发商的信心有所恢复，个别热销项目自3月起开始试探性小幅提价，一方面提高利润水平，另一方面试图采用价格挤压策略促进成交，如梵尔赛公馆、御景城都利用加推新房源机会加价，整体来看，加价幅度有限，基本未对成交产生不利影响。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，新增供应量的70%为普通住宅产品，公寓产品占30%；普通住宅项目开盘成交情况普遍较好，而公寓项目或由于价格高，或由于开盘组织不力，导致成交情况一般。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2011年4月，除高新区外，其它区域均有新增供应入市，其中历下区新增供应量；
历下区由于祥泰•汇东国际、名士豪庭、华强广场开盘，特别是祥泰•汇东国际推盘量大，区域新增供应量排名位，同时，由于祥泰•汇东国际、华强广场两个公寓项目开盘成交率不高，区域开盘成交率被拉低；
槐荫区新增供应来自御景城、凯旋新城和外海中央花园，三项目开盘成交优异，带动区域开盘成交率达到81%；外海中央花园三期首推，承诺交房前3个月可无条件退房，开济南市场先河，受到刚需客户关注；
历城区万象新天和翡翠清河两个项目开盘，区域新增供应量排名第三位；翡翠清河此次开盘一方面前期宣传不足，另一方面房源面积大、总价高、优惠幅度小，在当前市场形势下表现不尽理想；
天桥区梵尔赛公馆持销期推盘速度开始放慢，致使区域新增供应量下降，排名第四位；
市中区鲁能领秀城加推137㎡以上大户型房源，蓄客时间虽不足两周，但项目较为成熟，配套齐全，生活方便，开盘成交率达到57%。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，住宅产品的开盘成交均价为7347元/平方米，价格较低的万象新天、御景城、凯旋新城、外海中央花园、梵尔赛公馆等整体开盘成交量大，致使成交均价环比下降5%。
注：济南市新开盘住宅项目详见附表3
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