[摘要] 中原地产：2012年4月济南房地产市场月报。
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，受新增供应量影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价平”；
刚需项目仍然唱市场主角，刚性需求依然主导市场主导，但一些变化也在悄然发生：一方面，改善型产品成交份额开始回升，说明改善型客户在回流，之前压抑的改善型需求开始释放；另一方面，虽然多数项目依然主打“优惠价格牌”，但整体市场价格表现出止降起稳态势，有个别前期未降价或降价幅度小项目补降价，但影响不大，反而是部分前期低价入市或降价的热销楼盘价格反弹更值得关注，如梵尔赛公馆、万象新天。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，普通住宅产品成交2820套，占整体市场成交量的91%，成交均价7678元/㎡；
洋房产品受到黄金99团购房源成交量大且价格相对较低的影响，成交量和成交均价波动较大；
别墅产品成交依旧平淡，仅中海国际社区别墅产品一枝独秀；
公寓产品受中低价项目祥泰汇东国际本月入市开盘成交量较大的影响，成交量环比增长163%，同时成交均价环比下降14%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
单价在8000元/㎡以下的房源依旧占据大半市场份额，成交量占整体市场成交量的65%，代表项目如中海国社社区、万象新天、外海中央花园、御景城、鑫苑名家等，月销量均超百套；
单价在8001-9000/㎡之间的房源成交份额为26%，虽较上月下降5个百分点，但这主要是受到上月中海奥龙观邸开盘成交量大而本月项目正常销售的影响，该价格区间其它代表项目如鲁能领秀城、名士豪庭、泉景天沅、翡翠清河等销售情况稳定；
单价在9001元/平米以上房源的成交份额上升，其中单价万元以上房源的成交份额较扩大至7%，代表项目中海奥龙观邸，项目大户型房源的去化因去非毛坯、降总价而大大加快。
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