[摘要] 中原地产：2012年4月济南房地产市场月报。
一、房地产相关政策及行业信息
（一） 本月政策概述
多地公积金微调放松，降低购房门槛和成本。
（二） 国家及济南市政府宏观政策
1. 央行称将适时调整存准金率
央行公布的数据显示，一季度我国新增人民币贷款2.46万亿元。值得注意的是，贷款逐月在增加，今年3月份新增信贷时隔一年再度超过万亿元，引发了市场对贷款增长趋势的关注。19日，央行有关负责人表示，下一步将灵活调节银行体系流动性。合理采取有针对性的流动性管理操作，通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式，稳步增加流动性供应。
中原视点：考虑到国内负利率时代尚未彻底终结，短期下调基准利率的可能性依然有限，央行更倾向于通过降存准来确保金融系统流动性充足，引导市场利率降低。
2. 小产权房初步清理方案已上报国务院
4月5日，国土部知情人士介绍，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。
该人士介绍，国土部目前正启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案后，启动全面清理。同时，有消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。
据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，将列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。
他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地责令退还。
中原视点：小产权房问题复杂，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房有巨大的需求空间。
国土部年底即将完成的农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
3. 人民法院：拆迁补偿不公平不准强拆
为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，人民法院9日对外发布 《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。
人民法院行政审判庭负责人介绍，司法解释在充分考虑对被征收人合法权益的多重保护、确立“裁执分离”为主导的强制执行方式、吸收立法成果和域外有益经验的基础上，着眼于提高操作性、指导性，从案件受理、审查、执行和新旧规定衔接等程序和实体方面对人民法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。
中原视点：裁决机关与执行机关“裁执分离”、政府补偿以公开方式接受法院的司法审查这些规定对被拆迁人权利的保护有一定积极作用，但由于目前司法不独立，基层法院往往很难对抗政府的强权和干预，有效降低涉及强拆的冲突的立法目的恐难实现。
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4. 住建部：住房公积金条例将再修订
从住房和城乡建设部了解到，《住房公积金管理条例》修订工作将争取在2013年6月前完成，并上报国务院法制办。修订内容主要包括三个方面：一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。其中，公积金贷款支持保障房建设的试点将继续扩大。
中原视点：1999年4月颁布实施的《条例》，在2002年曾修订过一次，此后十年间，不少主客观条件已发生变化，业界关于再次修订的呼声较高。
尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况将得到改变，其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点，确定将会进一步放开。另外，为了规范一些企业逃避缴纳住房公积金的现实情况，《条例》或将出台更加硬性的规定。
5. 传住建部酝酿刺激刚需入市政策
据报道，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。
近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
中原视点：住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出的是，在遏制不合理购房需求的同时，支持居民购房的合理需求，而刚需应是在“合理需求”范围之内的。同时，国内宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定，楼市若出现较大波动，将对整体经济运行产生较大的负面影响。
6. 济南近期拟调整征地地价
25日，济南市国土资源局发布听证会公告，征集代表参加调整征地区片综合地价标准听证会。
按照听证公告，济南此次听证会拟于5月21日召开。拟调整征地区片综合地价标准范围，为济南市整个市区区域范围包含高新区。根据相关要求，参与听证会的人群分为：济南市机关企事业单位及其他社会组织、辖区居民、济南市区范围内熟悉征地区片综合地价测算的专家学者。
据了解，2009年济南市区的征地区片综合地价按区域分为13万元/亩、8万元/亩、6万元/亩三个档次。
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（三） 济南市重大发展规划
1. 大桥—桑梓店片区规划调整 定位为“北跨”战略重要发展区
日前，济南市规划局对大桥—桑梓店片区控制性规划进行了深化调整，根据规划，目前该区域已被定位为“北跨”战略的重要发展区。
从调整后的规划图上看到，片区西部主要以济南化工产业园和桑梓店镇驻地片区为发展重点，布局在太济青客运专线以南；而由于该客运线向东将横穿现在的大桥镇，考虑到铁路线对城镇开发和基础设施建设的重要影响，大桥镇未来发展将集中在太济青客运专线以北，从而实现规模发展。
济南市规划局城乡发展规划处工作人员介绍，此次规划调整后，片区内大桥镇、桑梓店镇的100多个行政村，将有38个村庄并入镇区，剩余的村庄将通过村庄迁并整合，形成13个农村社区。
2. 滨河新区核心区范围南扩
滨河新区核心区范围南扩至北园大街。从市规划局获悉，结合大明湖-小清河通航河道规划，针对核心区范围和功能定位发生变化的情况，现已对核心区城市设计方案进行了调整完善。
调整后的滨河新区核心区只在南起范围发生变化，即由原来的南起标山南路，改为现在的南起北园大街，其他三个方向起点均未变化，依然是北至新黄路南侧城市次干道，西起顺河高架路，东至历黄路，成为“一城三区”中北部新区的城市副中心。
3. 汉峪片区欲打造济南东部金融新区的核心
高新区日前成立汉峪金融商务中心建设指挥部，从规划设计、工程建设、招商引资等多方面推进汉峪金融商务中心项目建设，金融商务中心全面开工。2017年，这里将成为济南乃至山东首屈一指的大规模、高档次城市CBD。
据了解，汉峪金融商务中心分为北区和南区。北区总建筑面积约140万平方米，项目总投资约60亿元。南区为汉峪片区的核心区，沿经十路南侧分布，将形成以商务办公、科研设计、商业服务等功能为主的金融商务中心。规划总建筑面积约450万平方米，项目总投资约200亿元。以凤凰路为界，以西为A区、以东为B区。A区共分为8个地块，规划功能以金融办公、科研办公和配套商业为主，规划建设35-40栋高层、超高层楼座，配有两栋高度分别为270米和300米的超高层地标性建筑。B区共分为6个地块，规划功能以商业、大型购物中心和休闲娱乐为主，规划建设大型商业综合服务区、五星级酒店等。同时，为支撑金融区的发展，有效减少地面交通压力，改善地面环境，提高区域交通可达性，将在南区实施地下环路工程建设。通过地下环路与大规模地下空间开发利用相结合，充分挖掘项目综合利用价值。
4. 560米省内高楼年内开工 计划5年建成
从济南市西区建设指挥部了解到，作为省内高楼的济南西客站恒大地标商业综合体中心，最终高度确定在560米左右。该超高层地标建筑将在今年9月底前开工，到明年9月份进入主体施工，预计需要5年时间来全部完工。
5. 6163套公租房年底竣工并配租
目前，经审批列入建设计划的公租房项目17个，约16108套，124.23万平方米。截至3月底已开工文庄新居、盛福片区等5项目9945套，85.84万平方米。
已落实符合条件的企业集资建房项目5个，约6253套，81.47万平方米。已开工集资建房项目2个约3400套，48万平方米，达到开工建设3000套集资建房的任务目标。
在配租房源方面，2011年开工转入今年继续建设的项目17个约2.57万套。预计年底竣工并进行配租的项目共6个，约计6163套。
6. 济南将新建8座长途汽车站 另有3座将改建或扩建
“十二五”期间，济南将建设公路客运场站11个，货运场站15个。其中，国家公路运输主枢纽客运站7个，其他客运站4个。国家公路运输主枢纽货运站7个、续建零点物流港、新建济南（明水）国际物流园区；专业货运站1个；农村物流中心5个。根据规划，未来几年济南将新添包括石济客专王舍人客运枢纽（新东站）在内的8座客运枢纽站，同时还要改扩建包括济南甸柳庄客运站（长途汽车东站）在内的3座汽车站。
根据规划方案，这11个客运站的占地面积将达到71.37万平方米，日发送旅客量达到17.9万人次，不过实际的发送量估计还要远超过这个数字。
7. 西客站安置三区15栋楼主体年底完工
作为迎“十艺节”的重点工程之一，西客站安置三区工程备受关注。了解到，这里计划建安置房58栋，目前已开工的15栋楼将于年底完成主体建设。
第三安置区是继西客站片区安置一区、二区之后开工建设的又一大型安置工程，于去年8月1日正式开工建设。工程规划建设安置房58栋，建筑面积约110万平方米，能安置回迁居民约7800余户，预计2013年具备回迁入住条件。
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（四） 其他与房地产行业有关的重要信息
1. 多地上调公积金贷款额度
近日，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。其中，武汉住房公积金的新规定是，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请60万元的贷款。南昌也对公积金贷款限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。
中原视点：在严格执行房地产调控政策的大背景下，各地放松公积金提取和贷款政策，针对首套购房优惠的政策倾向愈加明确。
2. 统计局：一季度GDP同比增长8.1% 房地产开发投资增速继续回落
国家统计局13日发布数据，一季度中国经济同比增长8.1%，环比增长1.8%。
房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。一季度，房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点；商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，上年全年和上年同期分别为增长4.9%和14.9%；商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，上年全年和上年同期分别为增长12.1%和27.3%。
中原视点：一季度GDP回落，房地产开发投资增速继续回落是重要原因之一，鉴于房地产与其他行业的较强关联性及已对经济增长产生的明显负面影响，未来房地产政策进一步收紧的可能性降低。
3. 传住建部正起草条例 以杜绝保障房牟利空间
据悉，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住房和城乡建设部已经抓紧起草《基本住房保障条例》。按照国务院《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》下发住建部起草完成后，将交国务院法制办审订。
“条例”草案拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。为确保保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能，经济适用住房再上市交易政府优先回购、公共租赁房动态租金管理制度等，都有望通过“条例”在推行。
中原视点：《条例》的制定意味着，执行“限购、限贷、限价”政策一年之后，房地产市场趋于稳定，“限”字标签的短期调控政策施行的同时，房地产市场长期制度建设正在被提上当前日程。
4. 杭州首现房企因资金链申请破产
杭州余杭一家房产公司向法院申请破产，据称，该公司为西城时代家园开发商 房产。报道称，这是本轮房产调控政策下杭州地区家因资金链问题申请破产的房产公司。
近日，杭州西城时代家园的业主接到短信息，内容为“日前，我区人民法院已依法受理 房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工。同时，区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利”。落款为余杭区政府格。
中原视点：杭州 房产公司是本轮房地产调控下家向法院申请破产保护的开发商，在目前这个大背景下，它的标志性作用很大。
部分企业因资金链出现的关闭，与企业自身不能积极调整有关，也与房地产行业自身特殊性有关。房地产是一个资金密集型行业，对于现金流的要求严格。
5. 房地产利用外资下降
商务部发言人沈丹阳日前在月度例行发布会上指出，一季度，实际使用外资下降，除了受世界经济低迷影响全球跨国直接投资放缓的影响外，还受到了国内房地产市场调控的影响。
一季度，外商投资新设立企业5379家，同比下降9.4%；实际使用外资金额294.8亿美元，同比下降2.8%。在分析下降原因时，沈丹阳指出，这两年受调控的影响，房地产利用外资增速有所下降。去年一季度，房地产业实际使用外资增长比较快，增长了38.6%，而今年一季度下降了6.3%，这样一增一降，就对整个一季度的利用外资规模有了比较大的影响。
中原视点：在大的宏观调控背景下，海外资金投资受限，加之看淡中国的房地产市场，投资热情下降。
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6. 沈阳上调普通住房价格标准
沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内非毛坯商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000元。
中原视点：继2011年沈阳市调高普通住房价格标准后，时隔一年，沈阳市再次将普通住房价格提高。此举旨在进一步活跃房地产市场，降低百姓的购房成本。
7. 北京经适房退出预售资金监管
4月18日，北京市住房和城乡建设委员会发布了关于《北京市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的通知(简称《办法》)。该《办法》与2010年10月的《暂行办法》存在明显的差异，如增加资金放行节点、资金监管不再涉及经济适用房项目等。
中原视点：增加资金放行节点的规定在一定程度上有利于缓解当前商品房开发企业的资金压力，以及避免企业破产、项目烂尾带来的负面影响。
资金监管不再涉及经济适用房项目，有利于提高企业建设保障房的积极性，在当前出售难度高的环境之下，该政策能够间接鼓励开发商进入保障性住房建设。
8. 央行：一季度房地产开发贷余额同比下降8%
4月25日，央行公布2012年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2012年3月末，央行全部金融机构人民币各项贷款余额为57.25万亿元，同比增长15.7%，一季度增加2.46万亿元，同比增加2169亿元。
3月末，地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。房地产开发贷款余额2.83万亿元，同比增长11%，增速比上年末低6.1个百分点。3月末，保障性住房开发贷款余额4306亿元，同比增长63.7%，一季度增加391亿元，占同期房产开发贷款增量的47.1%，比上年全年水平低3个百分点。
中原视点：在持续的房地产调控下，房地产开发贷款增速持续回落，房企资金面日趋紧张。
9. 建行：叫停小型房企开发贷
建设银行近期已向38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。
一位建设银行内部人士证实，总行确实下发了这一文件，要求各分行暂停对小型房地产企业的开发贷，而把更多的资源放在大型房企和优质房地产项目上。“这不是一次政策性的规定动作，而是银行内部的调整，旨在调配资源投向。”
目前除了建设银行外，其他各银行还没有出台叫停小型房地产企业开发贷的政策。
中原视点：自有资金少、出货慢、不受信托和风投的青睐，再加上如今的开发贷叫停，面对楼市调控的大环境，小型房地产企业似乎生存更艰。
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二、土地市场交易信息
（一） 土地整体市场概述
土地市场继续平稳运行，西客站片区集中供应。
图2-1 济南土地出让公告面积（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月推出居住及商服用地17宗，占地面积39.6万平米，建筑面积253.6万平米；今年以来，土地供应区域集中趋势更加明显，特别是西客站片区的土地推出速度较去年更快，预计随着出让土地陆续进入开发周期，该片区的大建设期也将到来。
图2-2 济南土地出让成交面积（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月成交居住及商服用地9宗，成交面积87.1万平米，建筑面积296.2万平米；济南城投继上月后，本月再次出手，取得旅游路北侧、奥体东侧5宗居住用地，总面积达950余亩。
图2-3 土地每亩单价、楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月成交整体平稳，略有波澜，9宗土地中8宗底价成交、1宗溢价成交，成交总额近39.3亿元，平均土地单价301万元/亩，平均楼面地价1326元/平米；宗地编号为G036的位于花园路以南、化纤厂路以东的居住地块的现场竞价吸引了绿地地产、莱钢置业、祥泰华起置业等6家公司参与竞争，这一情形是今年土地市场开拍以来首次出现，最终经过23轮加价后，莱钢置业将宗地收入囊中，溢价0.99亿元。
（二） 本月土地供应情况分析
表2-4 济南公告居住及商服用地情况（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月济南挂牌出让居住用地5宗，占地面积13.6万平米，建筑面积62.2万平米；商服用地12宗，占地面积26.0万平米，建筑面积191.5万平米；由于西客站片区出让土地以商服用地居多，本月土地供应一改以往以居住用地为主的状况，而以商服用地居多。
表2-5 济南公告居住及商服用地区域分布（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月土地供应集中于槐荫区和高新区；
槐荫区供应土地16宗，全部位于西客站片区，其中商服用地12宗，总面积26.0万平米；居住用地4宗，总面积8.5万平米；
高新区供应土地1宗，为居住用地，位于凤凰路以西胶济客运专线以南，面积5.1万平米。
注：2012年4月济南居住及商业用地公告列表见附表1
（三） 本月土地成交情况分析
表2-6 济南成交居住及商服用地情况（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月成交土地以居住用地为主，居住、商服用地成交面积比约29:1。
表2-7 济南成交居住及商服用地区域分布（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年4月，分区域来看，历下区土地成交量，其次为槐荫区、高新区；
历下区成交土地6宗，成交面积70.7万平米；济南城投以近28亿元取得旅游路北侧、奥体东侧5宗居住用地，平均地价293万元/亩，平均楼面地价1363元/平米；莱钢置业以5.4亿元溢价取得花园路以南、化纤厂路以东居住用地，地价约501万元/亩，楼面地价约2179元/平米，此地块面积不足百亩，但位置较好，近洪楼商圈，受到了多家企业关注。
槐荫区成交土地2宗，均位于张庄路北侧、二环西路东侧，山东龙腾房地产开发公司以3.7亿余元拍下，居住用地地价约198万元/亩，楼面地价约724元/平米，商服用地地价约258万元/亩，楼面地价约775元/平米；
高新区成交土地位于舜华路以东、龙奥北路以南，建筑面积约16.2万平米，中国重型汽车集团房地产开发公司以2.2165亿元底价摘得，楼面地价约1368元/平方米。
注：2012年4月济南居住及商业用地成交列表见附表2
图2-8 济南成交居住及商服用地成交地价月度趋势（2011年1月-2012年4月）
图2-9 济南成交居住及商服用地成交楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年4月，成交居住用地平均每亩单价约302万元/亩，平均楼面地价约1354元/平米，商服用地平均每亩单价约258万元/亩，平均楼面地价约775元/平米。上月成交土地中多宗土地位置优越，成交地价及楼面地价较高，本月成交地价及楼面地价有所回落。
三、报纸硬广告分析
（一） 总体情况分析
表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年4月报纸广告投放频次、投放版面数继续大幅攀升，环比分别上涨49.47%、45.71%，本月投放报广项目、投放频次明显增多，但较去年同期仍存在下滑趋势。
（一） 各城区楼盘广告投放情况分析
表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2012年4月）
注：各区域媒体推广统计仅指项目广告，不包含企业形象广告
数据来源：山东中原投资顾问部
本月报广投放频次和投放版面均有大幅增加，投放报广项目明显增加。本月共计投放报广136个频次，97个整版。
分区域来看，历下区投放频次和版面数均继续位居首位，分别为53个频次、43.25个版面，共有13个项目投放报广，卓越•时代广场项目投放频次达24个频次；其次历城区投放27个频次，16个整版，历城区在本月投放报广新增项目较多，有洪楼7栋、银丰唐郡、中建凤栖第等项目，恒大城依然是本区域报广投放主力，共计投放9个频次、4.5个整版；市中区本月共计投放22个频次，15.25个整版，环比上涨39.71%，本月宏瑞星城项目开始投放报广；槐荫区在本月投放频次增幅明显，共计投放22个频次，15.75个版面，投放频次环比上涨56.82%，共有7个项目投放报广，其中凯旋新城投放频次，达7个频次、4个版面；高新区本月投放8个频次，4.25个版面，新项目明湖白鹭郡表现活跃，为本区域贡献4个频次；天桥区在本月报广投放量，共计投放4个频次，2.5个版面，较上月也有所增加，环比上涨21.43%。
（二） 分物业类型报纸广告投放情况分析
表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
分物业类型来看，4月份各物业报广投放量均有不同幅度增加。
本月住宅投放量仍居榜首，共计82个频次，52.5个版面，投放频次环比上涨46.09%，共有24个住宅项目投放报广，鲁能领秀城投放频次，共计投放12个频次；其次为公寓，共计投放33个频次，环比上涨21.05%，29个版面；写字楼投放量增幅，共计投放15个频次，环比上涨90%，10.5个版面，有保利大名湖•名堂和洪楼7栋和绿地缤纷城高铁广场等新项目投放报广，其中，保利大名湖•名堂投放量，共计投放个频次，为其在本月开盘上市造势宣传；商业共计投放6个频次，5个版面。
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
4月，受新增供应影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价平”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，济南商品住宅市场新增供应量为18.42万平米，2023套房源；在万象新天、路劲御景城、凯旋新城、外海中央花园等项目开盘成交量较大的带动下，整体市场开盘成交率达到50%；
刚需在低价和优惠刺激下需求大量释放，市场氛围活跃，各开发商在此形势下积极作为，努力把握传统热销期机遇，开盘或加推项目在上月恢复的基础上进一步增加，新增供应量环比增长11%；
高性价比仍是项目取得良好开盘成绩的关键因素，优惠力度较大的中小户型、低总价产品是目前市场条件下开盘去化最快的产品，以此类产品为主的万象新天、凯旋新城、外海中央花园开盘成交率；
成交量持续稳定，各开发商的信心有所恢复，个别热销项目自3月起开始试探性小幅提价，一方面提高利润水平，另一方面试图采用价格挤压策略促进成交，如梵尔赛公馆、御景城都利用加推新房源机会加价，整体来看，加价幅度有限，基本未对成交产生不利影响。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，新增供应量的70%为普通住宅产品，公寓产品占30%；普通住宅项目开盘成交情况普遍较好，而公寓项目或由于价格高，或由于开盘组织不力，导致成交情况一般。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2011年4月，除高新区外，其它区域均有新增供应入市，其中历下区新增供应量；
历下区由于祥泰•汇东国际、名士豪庭、华强广场开盘，特别是祥泰•汇东国际推盘量大，区域新增供应量排名位，同时，由于祥泰•汇东国际、华强广场两个公寓项目开盘成交率不高，区域开盘成交率被拉低；
槐荫区新增供应来自御景城、凯旋新城和外海中央花园，三项目开盘成交优异，带动区域开盘成交率达到81%；外海中央花园三期首推，承诺交房前3个月可无条件退房，开济南市场先河，受到刚需客户关注；
历城区万象新天和翡翠清河两个项目开盘，区域新增供应量排名第三位；翡翠清河此次开盘一方面前期宣传不足，另一方面房源面积大、总价高、优惠幅度小，在当前市场形势下表现不尽理想；
天桥区梵尔赛公馆持销期推盘速度开始放慢，致使区域新增供应量下降，排名第四位；
市中区鲁能领秀城加推137㎡以上大户型房源，蓄客时间虽不足两周，但项目较为成熟，配套齐全，生活方便，开盘成交率达到57%。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，住宅产品的开盘成交均价为7347元/平方米，价格较低的万象新天、御景城、凯旋新城、外海中央花园、梵尔赛公馆等整体开盘成交量大，致使成交均价环比下降5%。
注：济南市新开盘住宅项目详见附表3
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，受新增供应量影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价平”；
刚需项目仍然唱市场主角，刚性需求依然主导市场主导，但一些变化也在悄然发生：一方面，改善型产品成交份额开始回升，说明改善型客户在回流，之前压抑的改善型需求开始释放；另一方面，虽然多数项目依然主打“优惠价格牌”，但整体市场价格表现出止降起稳态势，有个别前期未降价或降价幅度小项目补降价，但影响不大，反而是部分前期低价入市或降价的热销楼盘价格反弹更值得关注，如梵尔赛公馆、万象新天。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，普通住宅产品成交2820套，占整体市场成交量的91%，成交均价7678元/㎡；
洋房产品受到黄金99团购房源成交量大且价格相对较低的影响，成交量和成交均价波动较大；
别墅产品成交依旧平淡，仅中海国际社区别墅产品一枝独秀；
公寓产品受中低价项目祥泰汇东国际本月入市开盘成交量较大的影响，成交量环比增长163%，同时成交均价环比下降14%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
单价在8000元/㎡以下的房源依旧占据大半市场份额，成交量占整体市场成交量的65%，代表项目如中海国社社区、万象新天、外海中央花园、御景城、鑫苑名家等，月销量均超百套；
单价在8001-9000/㎡之间的房源成交份额为26%，虽较上月下降5个百分点，但这主要是受到上月中海奥龙观邸开盘成交量大而本月项目正常销售的影响，该价格区间其它代表项目如鲁能领秀城、名士豪庭、泉景天沅、翡翠清河等销售情况稳定；
单价在9001元/平米以上房源的成交份额上升，其中单价万元以上房源的成交份额较扩大至7%，代表项目中海奥龙观邸，项目大户型房源的去化因去非毛坯、降总价而大大加快。
（四） 区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年4月）
数据来源：山东中原数据库
2012年4月，历下区区域成交量，除名士豪庭、祥泰汇东国际开盘成交量大外，黄金99团购房源的大量成交也有较大贡献；
其次为市中区，贡献主要来自中海国际社区、鲁能领秀城、泉景天沅和宏瑞星城；中海国际社区今年以来通过自然加推方式推售新房源，凭借着低价、以中小户型为主的高性价比产品、中海品牌以及区位、配套等优势，取得了突出的市场表现，基本实现了开发商既定的快销走量的目标；
槐荫区区域成交量排名第三位，代表项目外海中原花园、凯旋新城、路劲御景城；
历城区成交量在万象新天、恒生伴山、恒大城、翡翠清河等项目的共同拉动下，排名第四位；
天桥区热销项目新里•梵尔赛公馆转入本月后推盘节奏放慢，区域新增供应量和成交量受到影响环比下降；
高新区无新项目入市，在售供应量小。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
整体来看，区域间成交均价差距仍呈收缩走势，从单个区域来看，历下区区域成交均价，其后依次为市中区、天桥区、高新区、槐荫区和历城区；
历下区成交均价9190元/平方米，区域内各项目成交量在较好的市场形势下回升，但价格较低的黄金99、祥泰汇东国际、名士豪庭成交量更大，区域成交均价环比下降0.6%；
市中区区域成交均价进一步跌破8000元/平方米，主要是受到宏瑞星城降价15%成交量大的影响；
天桥区由于新里•梵尔赛公馆的成交量下降，对区域成交均价的拉低作用减弱，区域成交均价回升至7622元/平米，环比上涨9%；
高新区区域成交均价为7450元/平米，与上月基本持平；
槐荫区的区域成交均价为6872元/平米，环比上涨约1%，主要在于本月加推的凯旋新城、御景城成交均价相对较高；
历城区的区域成交均价为6606元/平方米，环比下降3%，主要在于一方面万象新天开盘成交量大，另一方面恒大城优惠力度有所加大，成交均价下滑。
（五） 下月开盘项目预测
2012年5月预计新增供应量将达到20.36万平方米，约2047套房源，“红五月”到来，新增供应集中入市的高峰或又将来临。
注：2012年5月预计新增供应量表详见附表4
五、公寓市场分析
（一） 公寓监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；
3、产权年限为40年或50年。
（二） 新增供应量分析
图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年4月，祥泰汇东国际上市开盘、华强广场加推，共同为沉寂数月的公寓市场注入新增供应3.04万平米；
整体市场开盘成交率为28%，华强广场公寓产品价格高，在当前市场形势下成交不理想，而祥泰汇东国际由于对市场估计过于乐观，推盘量大，在开盘当天组织不力的影响下，促使开盘成交率也较低。
（三） 在售供应量分析
图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
受新增供应影响，本月公寓市场在售供应量环比增长61%，达到7.04万平米；
分区域来看，历下区由于祥泰汇东国际和华强广场的开盘，在售供应量进一步增加，居首位，为4.51万平米；槐荫区居次，发祥巷及银座CEO公馆公寓产品在售；高新区、历城区在售供应量因自然销售下降，分别为0.60万平方米、0.30万平方米。
（四） 成交量分析
图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1月-2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年4月，受新增供应影响，公寓产品成交回升，共成交242套、0.94万平米，成交量环比上涨163%;住宅市场整体形势转好，但公寓市场并未随之持续加温，原因主要在于对住宅市场的深度调控使得作为公寓市场重要一极的投资型客户部分转为投资写字楼，部分撤离房地产市场，引致需求缩水，当前虽市场回升，但这部分投资型客户入市积极性低，并未回流。
（五） 成交均价分析
图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1月-2012年4月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原投资顾问部
本月公寓市场整体成交均价为8838元/平方米，祥泰汇东国际入市开盘，成交量大，成交均价低，拉低了公寓市场整体成交均价；
分区域来看，历下区成交均价8926元/平米，在各区域中仍，但环比上月下降41%；高新区、历城区、槐荫区成交均价变化不大，分别为8300元/平米、8500元/平米、8100元/平米。
（六） 后市预测
无
六、写字楼市场
（一） 写字楼市场月度情况概述
量涨价涨。本月新增供应1.77万平方米，主要来自于保利大名湖•名堂的上市供应和名泉中心的加推；在售供应量为12.93万平方米，环比上月上涨2.57%；成交量为2.63万平方米，成交量继续上涨；写字楼市场整体成交均价为10432元/平方米，环比上月下降6.82%。写字楼市场本月成交状况良好。
（二） 写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。
（三） 写字楼供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月写字楼新增供应量1.77万平方米，主要来自于保利大名湖•名堂的上市供应和名泉中心的加推。
3、在售供应总量
图6-1 济南市写字楼在售供应量（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
4月泺源大街板块有新增项目保利大名湖•名堂上市，和北部板块名泉中心的加推拉升了本月写字楼整体市场的在售供应量，共计12.93万平方米，环比上月上涨2.57%。
从各板块来看，高新区在售供应量仍位列各板块之首，在售供应量为3.9万平方米，环比上月有小幅下滑；其次为山大路板块，在售供应量无变化，由于本版块项目华强广场写字楼未公开上市，去化较慢，故该板块在售供应量变化不大；奥体板块供应量为2.86万平方米，位列第三，环比上月下滑约26%，主要由于上月玉兰广场写字楼产品上市成交，且本月无新增项目和供应量，故4月份该板块在售供应量出现下滑；西部板块在售供应量与上月相比，变化不大，在售项目银座中心处于去化大户型房源阶段，去化速度较慢；北部板块由于名泉中心的加推，在本月写字楼在售供应量达到1.16万平方米，较上月大幅度增加；泺源大街板块虽有新项目上市，但推售量较低。
（四） 写字楼成交分析
图6-2 济南市写字楼成交量分析（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月写字楼市场保持了上月成交良好势头，成交量继续大幅上涨，共计成交2.63万平方米，环比上涨幅度达82%。
从各板块来看，北部板块成交量，达1万平方米，主要来自于名泉中心的成交；高新区板块成交量跃居第二，共计成交0.6万平方米，主要来自于中铁汇展国际的成交；泺源大街板块新项目保利大名湖名堂的上市热销，填补了本区域的空白，带动了整体市场的成交量；西部板块有少量成交；山大路板块和二环东路板块本月无成交。
（五） 售价分析
图6-3 济南市写字楼价格分析（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月写字楼整体市场的成交均价约为10432元/平方米，较上月有小幅下滑，下滑6.82%，受区域结构影响明显。
从板块来看，泺源大街板块以其位置的优越性，销售价格，成交均价约为13453元/平方米；其次为奥体板块，销售均价为12000元/平方米；高新区板块成交均价未变动，为9500元/平方米；北部板块成交均价为8600元/平方米。
本月成交量板块北部板块和高新区板块售价较低，从而从结构因素影响整体市场成交均价。
（六） 写字楼推广项目列表
图6-4 济南市写字楼推广项目列表（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月共有6个项目投放报广，共计投放15个频次，10.5个版面，以开盘、形象和招租为主要推广点。
其中，保利大名湖•名堂投放量，共计5个频次，2个整版，为其本月开盘上市宣传造势；其次为洪楼7栋，共投放3个频次、2个版面，为其后期上市进行前期形象宣传；绿地缤纷城高铁广场、银座中心和大众传媒大厦均投放2次报广；鲁商国奥城本月投放1次报广。
（七） 后市预测
本月写字楼持续上月回暖态势，在售供应量和成交量均有不同幅度的上涨，尤其成交量上涨幅度。
预计随着写字楼新增供应量的增加，成交量将会有所上涨，另外，上市项目的价格将更加合理。
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七、商业市场
（一） 商业市场月度情况概述
本月商业市场环比上月表现为“量跌价涨”。
（二） 商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。
（三） 商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；
东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
（四） 商业供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月商业市场新增供应量约为3000平方米。
3、在售供应量
（1）总体
图7-1 济南市商业供应总量（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月济南商业市场在售总供应量约为98029平方米，环比下跌7.29%，本月新增供应量较低，上月商业成交量较大，导致本月商业在售供应量出现下滑。
本月底商和纯商业市场在售供应量均有不同幅度下滑。底商在售供应量约为68241平方米，环比下滑5.61%；纯商业在售供应量为29788平方米，环比下滑10.91%，一方面泰府广场进入招商运营阶段，停止销售，另一方面纯商业本月新增供应量较小，故本月在售供应量下滑幅度较大。
（2）各区域
图7-2 济南市各区域供应量分析（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
从各区域来看，中部市场仍为市场供应主力，本月在售供应量约为60152平方米，环比下滑9.24%，主要由于上月中部商业成交量较大，本月泰府广场退出销售，导致本月供应量降低；其次为东部，在售供应量约为15950平方米，环比下滑5.15%；西部、北部在售供应量有小幅变化；南部在售供应量无变化。
（五） 商业成交分析
图7-3 济南市各区域成交量分析（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
从上图可以看出，本月商业市场成交惨淡，仅有中部和南部有成交，其余区域均无成交。本月共计成交约3412平方米，环比下滑51.3%。
中部成交量约为3188平方米，主要来自于银座晶都国际底商和纯商业项目的成交；南部成交来自于纯商业项目怡文轩和底商项目中海国际社区的成交，共计成交约223平方米；其余区域无成交。
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（六） 售价分析
1、底商售价
图7-4 济南市在售供应底商价格变化表（2012年4月）
注：该价格为一、二两层联体销售加权均价
数据来源：山东中原投资顾问部
4月份底商市场成交均价约为17009元/平方米，环比上涨4.61%。价格波动受区域结构影响较大，本月底商成交主要来自于中部和南部市场，成交均价较高，从而拉升了整体市场的成交均价。
南部成交均价为20000元/平方米，受个别项目均价决定；中部成交均价约为14530元/平方米，环比下滑0.46%，变化幅度较小。
2、在售纯商业项目价格列表
图7-5 济南市在售纯商业项目价格表（2012年4月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月纯商业市场供应无明显变化，市场依然冷清。
中部区域售价，代表项目开元广场一层销售均价在10万元/平方米左右；其次为东部中泉新都汇项目均价较高，首层在6-7万元/平米；南部目前仅有怡文轩在售，首层均价在45000元/平方米左右；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。
（七） 商业推广项目列表
图7-6 济南市商业推广项目列表（2012年4月）
本月有4个商业项目投放报广，其中纯商业项目2个，底商项目2个，推广诉求以现房、投资、产品和形象为主，均无优惠推广。
（八） 商业市场总结及后市预测
本月商业市场表现可以总结为“供应量下跌，成交惨淡，价格上涨”，整体市场表现冷淡。
预计后期随着住宅市场上市项目的增加，市场的回暖，住宅底商及办公底商项目的增加，供、求、价均会有不同幅度的上涨趋势。
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