[摘要] 3月里中央调控不动摇，信贷释放有利信号。"以价换量"成济南市场最显著特征，促销开始向高端项目延伸。中国国务院总理温家宝3月14日在北京表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
四、商品住宅市场分析
（一）市场概述
3月，受新增供应影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量价齐涨”。
（二）商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
本月5个项目7次开盘，新增房源1298套，约16.63万平方米，环比上月增长173%，市场成交量回暖，开盘项目明显增多；各项目都取得了较好的开盘成绩，整体开盘成交率达到66%；
新增供应全部集中于中端、中高端项目，以刚需客群为主；除领秀城以教育配套吸引客户外，新里·梵尔赛公馆、御景城、鑫苑名家、中海奥龙观邸都以高性价比吸引客户，收到了良好的效果；
新里·梵尔赛公馆本月密集加推三次，价格逐渐上涨，但蓄客速度较快，且蓄客量大，使得项目高开盘成交率得以保持，并领衔北部区域市场；此项目取得如此突出的市场表现，一方面是由于项目具备的高性价比、配套齐全优势；另一方面源于开发商对市场的准确把控，灵活而有效的蓄客、推货、低开高走等营销策略。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
与上月情况相仿，本月新增供应仍全部集中于普通住宅产品，其它产品新增供应继续停滞。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
2011年3月，从新增供应量的区域分布来看，天桥区新增供应量，其它依次为历下区、槐荫区和市中区，历城区、高新区本月无新增供应；
天桥区新增供应量稳居各区域之首，主要是得益于本月新里·梵尔赛公馆以及鑫苑名家两项目的加推，特别是新里·梵尔赛公馆的贡献；
历下区新增供应来自中海奥龙观邸，项目本月推出大面积房源，为促进其销售，将之前的非毛坯产品改为简装修，降低了总房款，扩大了客群范围，从开盘成交结果来看，这一策略调整较为有效，开盘成交率达到71%；
槐荫区新增供应来自路劲御景城，项目此次蓄客理想，开发商略上调价格对市场进行试探，销售成绩较好；
市中区新增供应来自鲁能领秀城，项目凭借教育配套近期销售良好。
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