[摘要] 3月里中央调控不动摇，信贷释放有利信号。"以价换量"成济南市场最显著特征，促销开始向高端项目延伸。中国国务院总理温家宝3月14日在北京表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
一、房地产相关政策及行业信息
（一）本月政策概述
中央调控不动摇，信贷释放有利信号。
（二）国家及济南市政府宏观政策
1.温家宝：中国房价远未回到合理价位调控不能放松
中国国务院总理温家宝14日在北京表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
温家宝说，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。
中原视点：从总理答问可以看出，虽然房价上涨已经得到初步控制，部分区域房价已经开始回落，但是还仍未达到政府调控房价的预期和目标，中央政府房地产调控仍将持续。
2.中央明确房地产调控不动摇 “长效机制”受关注
“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理５日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。
5日下午，国家发改委主任张平在十一届人大五次会议举行的记者会上表示，中央坚持房地产调控不动摇的态度非常明确，在坚持现行政策措施的基础上，发改委也正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。
中原视点：两会前后，有关房地产调控不放松的信号一而再再而三地明确，传递着中央对2012年楼市调控继续从严的决心。
限购仅是一个临时性政策，从长远来看，政策必将推出，而退出之后，采用何种调控长效机制避免楼市的大起大落、维持平稳发展，成为了各方最为关心的问题。
1.发改委：今年将完善首套房贷款优惠政策
发改委副秘书长、新闻发言人李朴民7日接受中国政府网、新华网联合访谈时表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。
中原视点：楼市调控坚决打压投机性需求，而对刚性需求应予以政策保护，当此前收紧的房贷政策误伤了刚性需求。刚需不同于投机需求，不可能因大棒打击而被挤出市场，反而会逐步沉淀、聚集，并成为推动房价下一轮上涨主动力。主管部门只有通过加快保障房建设、明确首套购房贷款政策等举措，对楼市刚需进行合理疏导，才可能切实优化楼市供求结构，进而实现房价向下回归理性的最终调控目标。
1.谢旭人：房产税将适当扩大试点范围
财政部部长谢旭人等在“当前的财政政策和财政工作”的新闻发布会上，在回答有关房产税改革的提问时表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。
谢旭人表示，从目前情况来看，上海、重庆两市的改革试点进展比较顺利，运行平稳。推进房产税改革试点，有利于引导居民合理的住房需求，有利于进一步发挥税收的作用来调节收入分配，现在财政、税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结试点经验，计划在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。
中原视点：各种迹象表明，房产税改革全面推开已“箭在弦上”。征收房产税增加住房持有者的房屋持有成本，抑制炒房者投机行为，让房屋失去作为投资品的属性。同时，有利于缓解地方政府的财政压力，改变对“土地财政”的依赖。做为房地产市场调控的一种长效机制，房产税推广势在必行。
2.国土部：我国农民房屋征地拆迁将单独补偿
从国土资源部了解到，《土地管理法》修订中有关重点制度设计的工作正在抓紧推进，将围绕征地制度改革，重点完善征地补偿安置制度，解决被征地农民发展权问题。将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿。
国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值向被征地农民倾斜。
在征地制度改革中，还将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿，重分宅基地的采取房屋重置价安置，不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置。
此外，法律修订中还将完善征地程序，健全完善征地补偿安置争议协调裁决制度，保障被征地农民的知情权和参与权。
中原视点：修订《土地管理法》，就是要从顶层的制度设计层面，为农村集体土地的征收补偿，提供法律依据。现阶段，面对复杂的征地矛盾，重点应该放在保护农民合法土地权益、维护社会稳定上，让被征地农民分享真正意义上的城市化成果。总的原则应当是保证被征地农民原有生活水平有改善，长远生计有保障。
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3.住建部：开发商调容积率须经媒体公示
20日，住建部发布《建设用地容积率管理办法》，明确提出土地在出让后，除城乡规划修改等4类政府或政策性因素外，不得调整容积率。调整时，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序，应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求意见。
《管理办法》明确提出，只有符合四类条件方可调整，其中包括：因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；法律、法规规定的其他条件。
中原视点：政府或政策因素是这次容积率新规强调的核心内容，新政将在一定程度上缓解开发商高价拿地之后，通过修改容积率获取高额利润，延后开工时间的情况。
4.国土部：今年主要清理未售小产权房
国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案，国土部尚未拿出详细的办法。
中原视点：小产权房处理的难点所在，主要是存量房的处理上。一方面由于其规模巨大，个别小产权房小区及其配套都已成型，全部拆除的难度较大，另一方面，如果保留下来，将是对现行土地法律法规的冲击。
5.山东省建成个人住房信息系统
为推进房地产市场健康发展，山东在率先建立起覆盖省、市、县三级联网的个人住房信息系统。
目前，山东省已经在108个市县建立了个人住房信息系统并联网，可在全省范围内，根据居民个人信息的关键字，对其所有房屋进行查询，并可快速甄别申请人住房保障条件，实时核对贷款人房屋所有权、抵押等情况。
中原视点：联网能够实时监测全省房地产市场的运行情况，能对其中将出现的相关情况进行预警预报，为房地产宏观调控提供重要的技术支撑。
6.山东拟调整城镇土地使用税
从省国土资源厅获悉，今年我省将从用地标准、经济手段、加强监管等方面积极探索，推进我省土地节约集约利用。其中，在经济手段方面，我省将争取出台调整城镇土地使用税收的规定，实现“多占地多交税，少占地少交税”。
据了解，在严格用地标准方面，今年我省将修订和出台节约集约用地的规范性文件和约束力更强的控制标准，对项目用地投资规模、城镇用地容积率、行业用地标准等作出更高要求，促使用地单位节约集约使用土地。
中原视点：山东省人多地少，但在土地利用方面，一直存在土地利用粗放、投入产出效益低，甚至严重浪费土地问题。通过税收、地价等经济手段调节、引导，推进土地资源节约利用，有利于长远发展，但房地产开发成本也因此增加。
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（三）济南市重大发展规划
1.济南将新添7个汽车站总站 改扩建2个汽车站
未来几年，省城济南将新添7个汽车站，同时还要改扩建2个汽车站。日前，从济南市交通部门获悉，根据济泰国家公路运输枢纽总体规划，济南的客运站布局将会发生重大变化，或将重新洗牌。
根据《济泰国家公路客运枢纽布局规划方案》，未来几年，济南市将要新建7个客运站，改扩建2个客运站。在新建的7个客运站中，位于济南西部的有1个，为济南西站综合客运枢纽；位于济南西南部的有1个，为开山客运站；位于济南东部的有3个，包括新济南东站综合客运枢纽、济南国际机场客运站、经十东路客运站；位于济南北部的有1个，为济北客运站；位于济南南部的有1个，为十六里河旅游客运站。此外，现在的济泺路客运站(济南长途汽车总站)和青龙山客运站也会根据不同情况进行改扩建。根据规划方案，这9个客运站的占地面积将达到60.6万平方米，日发送旅客量达到154000人次，实际的发送量会远超过这个数字。
2.济南将建“齐鲁高”
山东地标高度将再次刷新。济南西客站片区将现CBD超高层项目，主楼规划为500-600米城市中心广场地标建筑。这一高度将高出目前山东高楼——烟台世茂海湾1号近200米。
13日，从济南相关部门了解到，国内龙头房企恒大地产即将在济南西客站区域投资建设具有地标意义的CBD超高层项目。这个项目位于济南市槐荫区体育公园东地块，北至威海路、南至日照路、东至潍坊路、西至东营路，位于西客站规划中轴线上。该项目定位为山东区域的总部经济基地，是将来济南市的商业核心。项目总用地面积162.9亩，规划总建筑面积76.02万㎡，规划业态为酒店、公寓、写字楼及大型商业项目，其中主楼规划为500-600米城市中心广场地标建筑。
3.黄河公铁大桥将建成城市快速路
据了解，今明两年，将启动长清黄河公路大桥项目、石济客运专线工程、济南至乐陵高速公路及连接线工程、济南至东营公路工程、黄河公铁大桥项目等建设。其中，黄河公铁大桥是结合石济客专及货运北环线铁路(四线)桥建设公路与铁路特大桥，其中公路工程全长6.7公里，将建成城市快速路。
中原视点：黄河公铁大桥的的建成对于“北跨”的实现，有着关键的推进作用，也可完善城市道路系统。
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（四）其他与房地产行业有关的重要信息
1.国务院再提扩大房产税试点范围
国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。
中原视点：进一步扩大房产税试点范围，很可能选择不同类型具有代表性的城市。房价较高、市场相对成熟、二手房代替一手房成为交易主体的一线城市可能性比较大，但也不排除其他二三线城市成为试点的可能。
现行房产税试点方案有进一步完善的空间，向存量房征税被认为是大势所趋。
2.央行：银行须保证个人首套房贷款
在12日举行的十一届人大五次会议记者会上，央行行长周小川、副行长胡晓炼、副行长刘士余、副行长兼国家外汇管理局局长易纲就“货币政策及金融改革”答记者问时，刘士余表示，各家银行对居民个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。
刘士余称，去年以来实行的差别化住房信贷政策使得去年房地产贷款增速比整个银行贷款的增速大概低三个百分点左右，个人住房贷款增速已持续20个月下降。这既是房地产调控走向一个好的表现，同时，央行也将研究可能会产生的影响。
刘士余指出，今年在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对居民个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅，银行要给予贷款。对于利率水平，央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。
中原视点：政府为了遏制房价过快上涨势头，出台一系列严厉和持续的调控政策无可厚非，但在现在房价上涨的趋势得以控制，楼市调控初现成效的情况下，初次购房者等刚性需求者的利益必须得到重视，才能保证房地产市场的良性发展。
3.住建部起草民间资本进入保障房新规
距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。
据了解，面对历史上规模的保障性安居工程在建规模，住房和城乡建设部已经抓紧起草鼓励社会民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。
中原视点：对于购置型保障性住房的代建，社会资本已经有较为清晰的进入路径。但对于包括公共租赁房、廉租房在内的租赁型保障性住房，引入社会资本之后如何确保其安全和微利，是目前较为棘手的问题。以房地产开发企业为代表的民间资本对此谨慎欢迎。
4.国税总局：将推评估系统 遏制二手房阴阳合同避税
国税总局局长肖捷30日在中国政府网进行在线答问时表示，已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。
据了解，税务部门的主要做法是在进行实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格，对申报价格明显偏低而且没有正当理由的，要依据一定的方法确定二手房评估值，核定计税价格。
中原视点：相比新房交易，二手房交易价格相对复杂。为了少交税、多贷款而签订的“阴阳合同”，看似对交易双方都有利，其实暗藏了很多风险。阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。
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5.GDP增长目标8年首低于8%
温家宝作政府工作报告，提出今年GDP预期增长7.5%。这是我国国内生产总值(GDP)预期增长目标八年来首次低于8%。
中原视点：这是8年来增速目标的首次降低，此举向社会各界发出了鲜明导向信号：中国将把更多注意力转向加快转变发展方式，更加注重提高经济发展的质量和效益。
6.首套房利率松绑 可以享八五折利率优惠
20日，中国银行山东省分行信贷部门有关负责人证实，对于首套房贷利率，目前已允许打破基准利率下浮，“特别优质的客户，可以享受85折利率优惠。”这是时隔一年半后，我省房贷利率再次出现85折优惠。山东省已有银行推出此项优惠，其他银行或将很快跟进。
中原视点：85折利率重现“鼓舞人心”，这说明中央正在对限购政策进行微调，保护刚性需求和首套房的购置。但在此次利率下浮过程中，只有优质客户才能享受85折利率优惠，这说明各行对房贷业务的谨慎态度。
7.广州叫停境外个人购买商铺
近日，广州市国土房管局下发通知，对境外个人在广州置业行为进行规范，叫停境外个人在广州购买写字楼、商铺等任何商用物业。
中原视点：外籍及港澳台人士不能购买非住宅物业几年前就已明确规定，此次是重申。此举虽不能全面遏制商用物价价格继续攀升的态势，但有可能在一定程度上予以缓解，整体来讲这不会对住宅市场产生影响。
8.京沪穗渝出现财政负增长
据《新京报》报道，北京市副市长吉林3月28日在参加“2012年推进城南行动计划”工作部署会时透露，今年前两个月，北京市财政收入呈现负增长，到3月20日仍然是负增长0.9%。事实上，前两个月财政收入出现负增长的不仅是北京，上海、广州、重庆等城市，财政收入都出现了令人吃惊的负增长。
与此同时，从前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半；其三，根据3月份汇丰PMI显示，初值回落到48.1，不仅低于50分水岭，也创下数月新低。
中原视点：工业利润下滑，制造业低迷，发电量等指标不太乐观的表现都预示着，中国经济延续去年第四季度的减速态势基本已成定局。而财政收入的下滑，是经济增速和物价同时进入下滑周期之后的表现之一。但很显然，财政收入增速的下降甚至负增长，对于经历三年之久的扩张周期之后的各地政府而言，无疑都面临着巨大的融资难题，特别是在房地产市场低迷的情况下。
各地对土地财政的依赖是不争的事实。在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。
二、土地市场交易信息
（一）土地整体市场概述
土地市场平稳运行，大量土地底价成交。
图2-1 济南土地出让公告面积（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
继上月大批供地后，本月继续推出居住及商服用地10宗，占地面积共89.9万平方米，建筑面积305.4万平方米，历下区旅游路北侧、奥体东侧区域土地集中供应量大。
图2-2 济南土地出让成交面积（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月成交居住及商服用地26宗，达182.7万平方米，相当于去年全年土地成交量的43.5%；恒大地产以近37亿元总价将西客站片区5宗土地及历下区原省体育训练中心2宗黄金地块收入囊中，引人注目；另外，兴隆片区、“保利中心”用地的成交也备受关注。
图2-3 土地每亩单价、楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月除2宗土地略有溢价成交外，其余24宗土地全部底价成交，成交金额超过101亿元，整体运行平稳；土地单价369万元/亩，平均楼面地价1474元/平方米，较2011年有所上涨，这一方面是由于成交土地位置较好，另一方面说明开发商对济南房地产市场的后续发展较为乐观。预计今后一段时间内，受土地市场自身的运行规律及宏观调控双重影响，土地市场出现大幅波动的可能性小，地价将基本平稳或略有上涨。
（二）本月土地供应情况分析
表2-4 济南公告居住及商服用地情况（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月济南挂牌出让居住及商服用地10宗。其中，居住用地9宗，占地面积87.0万平方米，建筑面积291.0万平方米；商服用地1宗，占地面积2.9万平方米，建筑面积14.4万平方米。
表2-5 济南公告居住及商服用地区域分布（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月土地供应集中于历下区、槐荫区、高新区，其中，历下区土地供应量。
历下区供应土地7宗，面积73.5万平方米，其中，旅游路北侧、奥体东侧区域土地供应量大，约954亩，建成后将形成一个140万平方米以上的大型居住社区；千佛山南路北侧、舜耕路东侧、济南职工科技大学南侧的居住用地，为山东城市建设职业学院原校址，是舜耕路上所剩不多的黄金地块之一，竞买保证金高达1亿元；花园路以南、化纤厂路以东的居住用地，地块面积7.18万平方米，属洪楼片区，位置较为优越。
槐荫区供应土地2宗，分布于张庄路北侧、二环西路东侧，占地面积合计11.59万平方米；
高新区供应土地1宗，位于舜华路以东、龙奥北路以南，占地面积4.77万平方米。
（三）本月土地成交情况分析
表2-6 济南成交居住及商服用地情况（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月成交居住及商服用地26宗，成交面积182.6万平米，其中，居住用地成交148.8万平米，商服用地成交33.8万平米，成交量为2010年以来。
表2-7 济南成交居住及商服用地区域分布（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
从区域分布来看，除高新区外，其它各区均有土地成交。
历下区土地成交量，为77.8万平米，其中，原省体育训练中心的2宗城区稀缺地块恒大如愿获得，居住用地成交地价900万元/亩，商服用地成交地价980万元/亩，据了解，恒大将在此开发其华府系列豪宅产品；旅游路沿线西蒋峪片区4宗共近千亩居住用地被济南城投以24.09亿元获得，地价243万元/亩，可开发建设居住及配套面积90余万平方米。
槐荫区土地成交宗数，成交量居次。西客站片区土地大量成交，其中恒大以超过21亿元拿下5宗西部新区黄金地块，面积共31.1万平方米，成交地价451万元/亩，据了解，2012-G010地块的项目规划已基本确定，将塑造起“城市地标”，建设西客站CBD项目；政府投融资平台济南西城投资开发集团以18.08亿元获得西客站腊山河路沿线5宗土地，地价438万元/亩。转企后首次拿地的济南旧城开发投资集团有限公司分别以1.2925亿元、0.8075亿元竞得位于槐荫区经七路以南、纬七路以西的原省委党校老校区2宗土地，溢价率15.8%；保利以2.084亿元获得北大槐树片区的商服地块，成交地价718万元/亩，该地块位于西部阳光新路-纬十二路黄金商业轴线的北端，是其商住综合体项目——保利中心项目用地的一部分。
市中区成交土地3宗，其中，首次推出兴隆片区的两宗土地被华润置地(山东)发展有限公司拿下，2012-G024地块成交价5.7375亿元，单价225万元/亩；2012-G025地块成交价5.25435亿元，单价234万元/亩，这是华润置地在济南拿下的首批土地，后一地块可开发别墅、洋房等低密产品；另1宗位于市中区馆驿街片区的商服地块，属于棚改项目，被济南旧城开发投资集团有限公司以400万元/亩获得。
图2-8 济南成交居住及商服用地成交地价月度趋势（2011年1月-2012年3月）
图2-9 济南成交居住及商服用地成交楼面地价月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年3月，成交居住用地每亩单价336万元/亩，平均楼面地价1759元/平米，商服用地每亩单价513万元/亩，平均楼面地价1005元/平米。居住用地地价及楼面地价较2011年分别上涨17%、40%，商服用地地价略有下降。
三、报纸硬广告分析
（一）总体情况分析
表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年3月报纸广告投放频次、投放版面数继续大幅攀升，环比分别上涨39.71%、93.1%，本月投放报广项目、投放频次明显增多，但较去年同期仍存在下滑趋势。
（一）各城区楼盘广告投放情况分析
表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2012年3月）
注：各区域媒体推广统计仅指项目广告，不包含企业形象广告
数据来源：山东中原投资顾问部
3月份报广投放频次和投放版面均有大幅增加，投放报广项目明显增加。本月共计投放报广95个频次，70个整版。
分区域来看，历下区投放频次和版面数均居首位，分别为41个频次、32个版面，共有14个项目投放报广，卓越·时代广场项目投放频次达9个频次；其次为市中区，本月共计投放17个频次，14个整版，较上月上涨一倍，其中鲁能领秀城项目在本月增加了报广投放量，共计投放11个频次，9.5个整版；历城区投放17个频次，8个整版，主要来自于恒大城和恒大名都项目；槐荫区和天桥区在本月报广投放量也显著增加；高新区一改上月零投放的现状，在本月投放2个频次，2个版面。
（二）分物业类型报纸广告投放情况分析
表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
分物业类型来看，本月各物业均有报广投放，且投放频次环比上月增幅明显。
住宅投放量仍居榜首，共计64个频次，44个版面，投放频次环比上涨128.57%，本月在楼市出现回暖的趋势下，住宅市场投放报广的项目明显增加；其次为公寓，共计投放19个频次，15个版面；商业物业投放7个频次，环比上涨40%；写字楼在本月投放5个频次，突破上月零投放。
四、商品住宅市场分析
（一）市场概述
3月，受新增供应影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量价齐涨”。
（二）商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
本月5个项目7次开盘，新增房源1298套，约16.63万平方米，环比上月增长173%，市场成交量回暖，开盘项目明显增多；各项目都取得了较好的开盘成绩，整体开盘成交率达到66%；
新增供应全部集中于中端、中高端项目，以刚需客群为主；除领秀城以教育配套吸引客户外，新里·梵尔赛公馆、御景城、鑫苑名家、中海奥龙观邸都以高性价比吸引客户，收到了良好的效果；
新里·梵尔赛公馆本月密集加推三次，价格逐渐上涨，但蓄客速度较快，且蓄客量大，使得项目高开盘成交率得以保持，并领衔北部区域市场；此项目取得如此突出的市场表现，一方面是由于项目具备的高性价比、配套齐全优势；另一方面源于开发商对市场的准确把控，灵活而有效的蓄客、推货、低开高走等营销策略。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
与上月情况相仿，本月新增供应仍全部集中于普通住宅产品，其它产品新增供应继续停滞。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
2011年3月，从新增供应量的区域分布来看，天桥区新增供应量，其它依次为历下区、槐荫区和市中区，历城区、高新区本月无新增供应；
天桥区新增供应量稳居各区域之首，主要是得益于本月新里·梵尔赛公馆以及鑫苑名家两项目的加推，特别是新里·梵尔赛公馆的贡献；
历下区新增供应来自中海奥龙观邸，项目本月推出大面积房源，为促进其销售，将之前的非毛坯产品改为简装修，降低了总房款，扩大了客群范围，从开盘成交结果来看，这一策略调整较为有效，开盘成交率达到71%；
槐荫区新增供应来自路劲御景城，项目此次蓄客理想，开发商略上调价格对市场进行试探，销售成绩较好；
市中区新增供应来自鲁能领秀城，项目凭借教育配套近期销售良好。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年3月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年3月，住宅产品的开盘成交均价为7741元/平方米，环比上月上涨28%，这主要是由于：一方面，上月开盘成交主力绿地新里·梵尔赛公馆和绿地国际花都项目成交均价低，致使上月成交均价下探至6031元/平方米低点；而本月中海奥龙观邸、鲁能领秀城、鑫苑名家等价格相对较高的项目开盘成交量大，成交结构发生变化；另一方面，绿地新里·梵尔赛公馆采取低开高走的价格策略，本月项目本身开盘成交均价较上月上涨。
（三）整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年3月，济南商品住宅共成交2617套房源，约29.90万平方米，整体市场成交均价为7775元/平方米；
在新增供应量上市的推动下，3月住宅成交量环比2月上涨42%；受成交结构影响，整体市场成交均价环比上涨6%；
“以价换量”是当前市场最为显著的特征，本月部分高端产品也以去非毛坯方式加入了促销阵营，标志着促销范围开始向高端项目延伸；在低价刺激下，刚性需求持续释放，市场氛围更为活跃，各项目成交量普遍回升，且回升幅度较上月加大，市场形成了“小阳春”；然而，需要注意的是，调控不放松的政策环境未改，限购的紧箍咒仍将笼罩市场，有限需求和相对过剩供给的矛盾仍然存在，有限需求特别是刚需的潜力能支撑市场持续多久，仍然难以预测。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
普通住宅产品成交量，占整体市场成交量的95%，成交均价7588元/平方米，由于中海奥龙观邸、鲁能领秀城、泉景天沅等价格相对较高的中高端项目成交占比提高，成交均价被拉升；
洋房产品成交均价13485元/平方米，环比上涨4%，主要是受到海尔绿城全运村洋房成交量提高的影响；
别墅产品仅中海国际社区项目有成交，成交均价12000元/平方米；
公寓市场迎来“迟到”的回暖，成交均价在华强广场等高价项目成交量回升的影响下，环比上涨13%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年3月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
与2月情况相仿，市场的刚需主导特征显著，单价在9000元/平方米以下房源的成交量占市场整体成交量的94%，但不同的是，位于此价格区间的房源的成交结构发生变化：由于以鲁能领秀城、中海奥龙观邸为代表的单价在8001-9000元/平方米之间房源的成交量增幅大于以梵尔赛公馆、绿地国际花都、中海国际社区等为代表的单价在8000元/平方米以下房源的成交量增幅，导致单价在8001-9000元/平方米之间的房源的成交占比提高，这反映出总价款承受能力更强、购买力更强的首改型刚需客户入市态度更为积极；
单价在9001元/平方米以上房源的成交份额仍为6%，其中单价万元以上房源的成交份额较上月提升1个百分点至4%；高端房源一方面受益于市场整体环境回暖，一方面部分项目积极营销，其成交量也有所回升，但其回升幅度远弱于中端及中高端房源。
四、区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年3月）
数据来源：山东中原数据库
2012年3月，市中区区域成交量，其它依次为天桥区、槐荫区、历下区、历城区及高新区；
市中区由于成交主力中海国际社区、鲁能领秀城及泉景天沅成交量增加，区域成交量环比上月增长80%，排名位；
天桥区由于新里·梵尔赛公馆保持热销，鑫苑名家、名泉春晓成交量大，区域成交量排名第二位；新里梵尔赛公馆的上市快速改变了市场格局，北部已然成为置业热土；
槐荫区由于御景城开盘成交量大，以及绿地国际花都、连城水岸的贡献，区域成交量排名第三位；
历下区受中海奥龙观邸开盘成交量大的影响，区域成交量回升，排名第四位；
历城区万象新天、恒生伴山以销售上月推出的剩余房源为主，成交量下降，区域成交量受此影响回落，排名第五位；
高新区区域成交量环比增长98%，但仍为区域成交量的区域。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年3月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
从区域成交均价来看，历下区区域成交均价，其后依次为市中区、高新区、天桥区、槐荫区和历城区；排名与上月相同，但成交均价的价差减少；
历下区成交均价为9246元/平方米，虽然价格高的保利大名湖、华强广场项目成交量增加，但价格相对低的中海奥龙观邸、名士豪庭项目成交量大，区域成交均价环比上月下降近11%；
市中区区域成交均价为8268元/平方米，与上月基本持平；
高新区区域成交均价为7530元/平方米，环比上涨4%，主要是受到丁豪广场成交量回升的影响；
天桥区的区域成交均价为6986元/平方米，环比上涨3%，主要是受到区域成交主力新里·梵尔赛公馆项目成交均价逐步小幅上调的影响；
槐荫区的区域成交均价为6809元/平方米，较上月略有上涨，主要是受到本月加推的御景城项目成交量较大的影响；
历城区的区域成交均价为6792元/平方米，环比上涨2%，这主要是由于价格较高的翡翠清河成交量增加，而中端项目万象新天、恒生伴山由于在售供应量下降导致的成交量下降的共同影响。
五、下月开盘项目预测
2012年4月预计新增供应量为16.52万平方米，约1653套房源，其中部分项目可能根据蓄客情况、预售证的取得时间调整推盘量和售价。
五、公寓市场分析
公寓监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；
3、产权年限为40年或50年。
新增供应量分析
图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
在售供应量分析
图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
在无新增供应及近期公寓销售低迷的背景下，本月公寓市场在售供应量变化不大，为4.38万平方米；其中，槐荫区、历下区在售项目多，在售供应量大；高新区、历城区均仅有一个项目在售，在售供应量分别为0.71万平方米、0.46万平方米。
（四）成交量分析
图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1月-2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年3月，公寓产品成交92套房源，0.43万平方米，成交量环比上涨348%，与去年同期水平基本持平;在整体住宅市场持续回暖迎来“小阳春”的大背景下，公寓产品也开始走出销售困境，成交逐渐恢复，不仅中端房源成交量增加，高端房源的成交量也开始回升，如翡翠清河公寓、丁豪广场、华强广场，本月成交情况较好。
五、成交均价分析
图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1月-2012年3月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原投资顾问部
本月公寓市场整体成交均价为10236元/平方米，华强广场、鲁商国奥城等高端房源的成交，拉升了公寓市场成交均价。
分区域来看，历下区在售项目价格高，区域成交均价为15158元/平方米；高新区成交均价为8700元/平方米，代表项目丁豪广场；历城区成交均价8360元/平方米，代表项目翡翠清河；槐荫区成交量来自绿地卢浮公馆玫瑰坊公寓，成交均价为7385元/平米。
六、后市预测
六、写字楼市场
一、写字楼市场月度情况概述
量价齐涨。本月新增供应4.21万平方米，主要来自于奥体板块新上市项目的供应；在售供应量为13.03万平方米，环比上月上涨46%；成交量为1.44万平方米，一改之前市场冷清局面，成交量大幅增加；写字楼市场整体成交均价为11195元/平方米，环比上月上涨22%。写字楼市场成交量回升，供、求、价均有较大涨幅。
二、写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。
三、写字楼供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月写字楼新增供应量4.21万平方米，主要来自于奥体板块玉兰广场写字楼项目的上市。
3、在售供应总量
图6-1 济南市写字楼在售供应量（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
3月受奥体板块新上市项目玉兰广场影响，本月写字楼市场在售供应量明显增加，环比上涨约46%，共计13.03万平方米。
从各板块来看，高新区板块和山大路板块在售供应量分居、第二，由于上月无销售本月无新增，故本月在售供应量与上月持平；其次为西部板块，由于上月无销售，本月在售供应量无变化；新增项目玉兰广场的上市，填补了奥体板块无在售供应量的空缺，为整个写字楼市场注入了活力；二环东路板块在售供应量约为0.3万平方米，增加幅度明显，主要来自于名士豪庭写字楼产品的新增供应；北部板块无变化。
四、写字楼成交分析
图6-2 济南市写字楼成交量分析（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
由上图，本月写字楼市场成交一改往日低迷状态，总成交量大幅度增加，共计1.44万平方米，主要来自于奥体板块玉兰广场写字楼产品的开盘成交。
从各板块来看，本月在玉兰广场上市热销的带动下，奥体板块成交量跃居各板块之首，成交量约为1.03万平方米；其次为二环东路板块，成交量为0.3万平方米，较上月增幅明显；高新区板块和西部板块在本月均有少量成交；北部板块和山大路板块无成交。
五、售价分析
图6-3 济南市写字楼价格分析（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月写字楼整体市场的成交均价约为11195元/平方米，环比上涨约22%，受区域结构影响明显。
从板块来看，西部板块售价，约为12600元/平方米，本板块银座中心写字楼产品销售均价一直处于高位；其次为奥体板块，销售均价为12000元/平方米，玉兰广场本月开盘成交量较大，均价较高，从而拉升了整体市场的成交均价；高新区板块成交均价为9500元/平方米，本板块成交主要来自于中铁汇展国际项目，由于成交量较少，对整个写字楼市场影响较小。
六、写字楼推广项目，列表
图6-4 济南市写字楼推广项目列表（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月有3个项目投放报广，共计投放5个频次，4.5个整版；推广诉求点以形象、优惠为主；名泉中心投放2次报广，2个整版，为本月公开销售宣传造势；保利大名湖·名堂投放2个频次，以形象宣传为主，为后期上市造势。
后市预测
本月写字楼市场有回暖态势，市场供需在奥体板块新上市项目玉兰广场的带动下均有改善，销售均价也随之上涨。
预计后期在奥体板块写字楼项目陆续上市的带动下，写字楼市场将进入新的局面，未来写字楼市场竞争加剧。
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七、商业市场
商业市场月度情况概述
本月商业市场环比上月表现为“供应小幅攀升，成交大幅增加，价格上涨”。
商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。
商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；
东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
商业供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
本月商业市场新增供应量约为4300平方米，底商和纯商业在本月均有新增供应。
3、在售供应量
（1）总体
图7-1 济南市商业供应总量（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月济南商业市场在售总供应量为106320平方米，环比上涨3.2%。
本月底商和纯商业市场均有新增供应，且上月成交量相对较小，因此本月底商和纯商业市场在售供应量均有不同幅度的上涨。底商市场在售供应量为72300平方米，环比上涨1.7%，仍为商业市场的主力；纯商业市场供应量为34020平方米，环比上涨6.5%，主要来自于中部普利中心项目的新增供应。
（2）各区域
图7-2 济南市各区域供应量分析（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
从各区域来看，中部市场仍为市场供应主力，本月在售供应量约为66480平方米，环比上涨3.7%；其次为东部，在售供应量为16820平方米，玉兰广场底商的推出增加了本区域的供应量，环比增幅为5.35%；西部本月连成水岸有新推底商，由于推量较少，对市场影响也较小，本区域在售供应量为8470平方米；南部和北部无变化。
总体来讲，本月中、东部商业市场有较大波动，其余区域表现平稳。
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商业成交分析
图7-3 济南市各区域成交量分析（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月商业市场成交状况良好，市场有回暖迹象，共计成交7009平方米，较上月有大幅度增加。
从上图可以看出，中部和东部商业市场在本月成交量突出，尤其中部市场，本月共计成交5430平方米，成为本月整体市场成交主力；东部市场在玉兰广场底商的带动下，成交量明显增加，共计成交870平方米；西、北部本月均有少量成交，变化幅度较小；南部无成交。
售价分析
1、底商售价
图7-4 济南市在售供应底商价格变化表（2012年3月）
注：该价格为一、二两层联体销售加权均价
数据来源：山东中原投资顾问部
3月份底商市场成交均价约为16260元/平方米，环比上涨16.6%。价格波动受区域结构影响较大，本月中、东部市场成交量较大，且成交项目销售均价较高，从而拉升了整体市场的成交均价。
由上图可以看出，本月东部市场成交均价，为23000元/平方米，环比上涨53%，主要受新项目玉兰广场底商售价较高影响；其次为中部，成交均价为14600元/平方米，环比下滑11.2%，底商项目盛世名门本月仍为本区域成交主力，导致本区域成交均价环比下降；西部底商成交均价为13000元/平方米，环比上涨18%，主要来自连城水岸底商的成交，故受本项目影响明显；南部和北部无底商成交。
2、在售纯商业项目价格列表
图7-5 济南市在售纯商业项目价格表（2012年3月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月纯商业市场供应无明显变化，市场依然冷清。
中部区域售价，代表项目泰府广场由于地段优势，一层售价高达11万元/平方米，开元广场二期一层销售均价在10万元/平方米左右；其次为东部中泉新都汇项目均价较高，首层在6-7万元/平米；南部目前仅有怡文轩在售，首层均价在45000元/平方米左右；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。
商业推广项目列表
图7-6 济南市商业推广项目列表（2012年3月）
本月有5个商业项目投放报广，其中纯商业项目2个，底商项目3个，推广诉求以投资、招商、形象和认筹为主。
商业市场总结及后市预测
本月商业市场表现可以总结为“供应小幅攀升，成交大幅增加，价格上涨”。在房地产市场大环境回暖的带动下，整体表现上扬。
预计随着住宅市场的回暖，底商项目供应量的增加，商业市场成交量将会上涨。
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