[摘要] 八月济南房地产市场月报分析 房价"欲跌还羞"
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
受新增供应量及供应结构影响，济南房地产市场环比上月表现为“量跌价涨”的局面。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1-8月）
数据来源：山东中原数据库
2011年8月，济南房地产市场新增供应量为20.49万平方米，环比上月下降20%，整体开盘成交率为53%；其中，绿地国际花都推盘量，绿地卢浮公馆开盘成交率；
绿地•卢浮公馆自2010年开盘以来，一直保持较快的推盘速度和去化量，2011年以销售上年剩余房源为主，此次开盘为本年度首次加推。卢浮公馆之所以一直保持良好的销售业绩，跟其“低开平走”的销售价格策略有较大关系；上年开盘之际，正处于4.15新政颁布初期，面对新政初期的观望情绪，卢浮公馆以低于预期报价的价格开盘，之后房源加推都有不同程度的提价，但幅度较小，是性价比较高的楼盘；
绿地国际花都作为绿地集团济南的第二个项目，以价格和产品赢得市场；绿地国际花都元旦上市后，始终保持了较快的推盘速度，进而拥有了较高的市场关注度，热销、加推相互促进，促使项目成为2011年最为热销的楼盘。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2011年8月）
数据来源：山东中原数据库
2011年8月，济南住宅市场的新增供应量全部为普通住宅产品；
洋房、别墅产品在济南市区相对稀缺；
在售公寓项目较少，市场新增供应量有限，未来在成交商服用地入市后，预计将会有部分体量的公寓产品投入市场。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2011年8月）
数据来源：山东中原数据库
2011年8月，从新增供应量分布区域来看，槐荫区的市场新增供应量，成交率高，这主要得益于绿地国际花都、绿地卢浮公馆的新增供应量；
其次为天桥区，鑫苑名家、南益•名泉春晓和发祥福邸为天桥区的新增供应主力，三个项目均保持了较快的推盘速度，增加了区域市场的在售房源量；
海尔绿城全运村本月推出锦兰园小高层产品，作为济南市的高端项目代表，在当前市场形势下，市场反应一般。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1-8月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2011年8月，住宅产品的开盘成交均价为8513元/平方米，其中，高价项目海尔绿城全运村、黄金99和中端项目绿地国际花都、泉景园、连城水岸对市场相互影响，导致整体市场的开盘成交均价没有出现“一边倒”的现象，新增供应市场的成交均价较为稳定。
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