[摘要] 1月济南商品住宅市场成交2.16万平方米，成交均价为8036元/平方米，环比上月表现为“量跌价涨”；在无新增供应及投资前景不明的背景下，公寓市场的成交总量仅为340平方米，成交均价为10814元/平方米；
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
1月济南商品住宅市场环比上月表现为“量跌价涨”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
无
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，济南住宅市场共成交188套房源，约2.16万平方米，成交量环比上月再降70%；整体市场成交均价为8036元/平方米，环比上涨3%；
1月，春节等季节性因素使得本就低迷的市场雪上加霜，成交继续向下探底；整体市场成交均价由于中低端项目成交占比下降，中高端项目成交占比相对上升出现结构性上涨，各项目实际成交均价与前期基本持平或略有下降。
御景城团购房源价格优势突出，恒大城推出的暖场活动及较高的性价比吸引了潜在购房者，促使两项目取得成交数十套的成绩，但除两项目外，其余各项目成交均为个位数，零成交项目不在少数，市场景气时的火爆销售已不在，热度在数月内快速散失；1月成交甚为惨淡，为全年筑底，预计今后市场将在限制性环境中，在供求规律作用下演化、震荡复苏。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，普通住宅产品成交量占整体市场成交量的95.7%，成交均价受中低端项目成交量下滑影响，环比上涨1%；
洋房产品仅海尔绿城全运村•玫瑰园有成交；
公寓产品成交量继续萎缩，成交均价由于鲁商国奥城产品成交被拉升，上涨45%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年1月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，单价在8000元/平方米以下的房源成交量占到整体市场成交量的62%，路劲御景城、恒大城等本月成交量相对较大的项目价格位于此区间，整体来看，促销优惠力度大、性价比高的中端项目领跑市场；
单价在8001-9000元/平方米之间的房源成交量居次，此区间项目泉景天沅、鲁能领秀城、绿城百合花园，凭借教育、交通等资源配套、产品品质等竞争优势吸引客户，市场表现较为稳定；
单价在9001-10000元/平方米之间的房源成交量占整体市场的份额扩大至7%，主要源于中建文化广场的贡献；
单价万元以上区间的成交量主要由大平层产品、洋房产品支撑，占整体市场成交量的9%。
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