[摘要] 1月济南商品住宅市场成交2.16万平方米，成交均价为8036元/平方米，环比上月表现为“量跌价涨”；在无新增供应及投资前景不明的背景下，公寓市场的成交总量仅为340平方米，成交均价为10814元/平方米；
导读
1、政策概述：楼市调控未松，将趋于精细化；
2、土地市场概述：无供应及成交土地；
3、济南房地产市场概述：
1月济南商品住宅市场成交2.16万平方米，成交均价为8036元/平方米，环比上月表现为“量跌价涨”；
在无新增供应及投资前景不明的背景下，公寓市场的成交总量仅为340平方米，成交均价为10814元/平方米；
商业市场总成交量为2278.5平方米。
一、房地产相关政策及行业信息
（一） 本月政策概述
楼市调控未松，将趋于精细化。
（二） 国家及济南市政府宏观政策
1. 住建部：六月底实现40个城市住房信息联网
1月6日住建部官网消息，在此前召开的“住房和城乡建设部召开机关工作会议”上，住建部部长姜伟新提出，作为“住房调控”和“房产税开征”等工作基础的个人住房信息系统，将在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。
这40个城市包括除拉萨和港澳台之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚十个房地产热点城市。
此外，在会议上，姜伟新还强调，要加快保障性住房相关条例的起草和制定；要进一步健全和完善准入及分配机制；要进一步深入研究相关政策，确保公平原则；要密切关注房价走势，及时研究分析原因；要及时总结2011年住房公积金支持保障性住房建设试点的经验，为2012年扩大试点范围奠定基础。
中原视点：个人住房信息一旦实现联网，楼市数据将更加清晰，有利于房产税等政策加速落地，并减少限购的执行时间。
2. 国土资源部：今年供地指标从严从紧优先保障房
从8日结束的国土资源工作会议获悉，今年我国将加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标，力保保障性住房用地供应。
国土部部长徐绍史强调，今年供地要从严从紧投放。耕地保护要严而又严，没有讨价还价的余地。今年要强化耕地质量管理，大力推进高标准基本农田建设，将4亿亩建设任务层层分解落实，建设1亿亩高标准基本农田，加快10个土地整治重大工程项目实施进度，启动500个高标准基本农田示范县建设。对闲置用地的整治要加大力度，要综合清理整治高尔夫球场和小产权房。完善土地整治监测监管等信息化建设，探索完善土地整治中建设用地指标配置、土地增值分配、农民土地权益保障等方面政策，强化全覆盖、全过程监管。
徐绍史说，为切实维护农民土地合法权益，今年要基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，加快推进包括农民宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证，注重发挥农民在征地中的主体作用。做好保障性住房和普通商品房用地供应，保障性住房用地要“应保尽保”，计划指标单列。国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由国土部安排计划指标，4月底前完成用地审批。
中原视点：为强化节约用地，今年国土部工作重点是围绕稳增长、调结构，以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹进行的。
3. 京沪获批试点集体土地建设租赁房
2012年1月7日，在“国土资源工作会议”上，国土部部长徐绍史首次公开宣布，已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。
据了解，北京集体建设用地上建设的公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭并纳入统一规范管理。
中原视点：此前，虽地方诉求强烈，住房与城乡建设部也早在一年前已公开表态可探索用集体土地建公租房，但国土部态度始终审慎。当前由于保障房任务艰巨，财政压力巨大，倒逼了集体土地建租赁房合法化。
4. 住建部：精细化是房地产调控的方向所在
1月19日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，精细化是房地产调控的方向所在，无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。
针对近日媒体报道称，广州市国土房管局透露，今年将适当调整新建住房购买的行政调控手段(如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点)，研究差别化“限购”措施的可行性。王珏林指出，限购“一刀切”的政策，在执行上都困难重重，如果再提“差别化”必然增加调控难度，因此不是方向所在。王珏林还指出，地方政府的房地产调控政策必须考虑到与中央政府目前已有调控政策的衔接，所谓的“差别化限购措施”，并不是房地产调控政策的方向所在，而“精细化”才是趋势。
事实上，住建部的“差别化”措施，实为“精细化”概念。住建部工作会上表示，要配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。配合财政、税务部门，加强存量房交易税收征管工作，堵塞“阴阳合同”导致的税收漏洞。而这些政策实际上就是现在政策的延续和细化。
另一方面，2012年住建部还将注重房地产领域长效机制建设，据了解，今年住建部将借鉴国外经验教训，研究制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。具体包括抓紧编制住房发展规划，以及加快研究推进对个人住房征收房产税。
中原视点：目前对房地产的调控政策还显粗放，对刚性购房需求有一定误伤，在资金、贷款、房源的选择上也存在一些障碍和困难，政策需要细化。
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（三）济南市重大发展规划
1. 我省规划今年交通投580亿
从山东省交通运输工作会议中了解到，目前6个在建的高速公路项目将于2012年确保通车，济南至东营的高速公路也将力争在今年开工。据悉今年我省全社会交通建设计划投资将达到580亿元，比去年增加13.5%。
据省交通厅厅长贾学英介绍，2012年山东交通运输发展的主要目标是投资580亿元，提升全省交通路网。其中公路建设投资402亿元。在建高速公路1316公里，其中新开工高速公路490公里，新改造国省道1000公里，到年底时全省公路通车里程将达到23.6万公里，其中高速公路4975公里。
1月15日，市中区委副书记、代区长王勤光表示，市中区将围绕金融商务中心区、综合服务核心区、商埠文化传承区、生态宜居示范区四大功能定位，将经四路沿线打造成金融商贸黄金带，还要在大观园等老街区之外再造一批新的特色街区。
据了解，市中区规划中的十大城市综合体包括大观园东城市综合体、万达城市综合体、绿地普利中心城市综合体、老商埠城市综合体、山东书城综合体、欧亚大观商都综合体、兴隆城市综合体、鲁能领秀城城市综合体、中海九曲城市综合体和文庄城市综合体，总建筑面积将达到2060万平方米。
中原视点：市中区有着得天独厚的优越条件，十大城市综合体的建设对未来城区发展有很大的提升作用。特色街区的建设，有利于促进商业与文化创意、旅游业等产业融合发展。
3. 槐荫区将加快西客站片区安置区和棚改区保障房建设
据了解，槐荫区2012年将加快西客站片区安置区和中大南、裕兴里等棚改片区保障性住房建设，力争全年竣工回迁安置房面积55万平方米，确保6200户居民喜迁新居。同时，还将继续抓好农村住房建设与危房改造，重点实施八里桥等6个村的旧村改造，西客站片区新扩范围内8个村居的整合改造。
4. 章丘城市总体规划由省政府正式批复
近日，省政府正式批复了章丘市城市总体规划，章丘将成为济南的次中心城市。
省政府在正式批复中指出，章丘市城市性质为济南市的次中心城市，是以先进制造业和高新技术产业为主导、具有泉水特色的园林城市。规划明确，2020年，章丘市城市人口将达到50万人左右，用地不超过55平方公里，城镇化水平将达到65%左右。
章丘市的中心城区将以“西进、东优、南控、北抑”为城市空间发展战略，以西巴漏河为界，形成“一城一区”的用地格局。“一城”指的是东部主城区，由老城、新城、教育和明水四个片区组成。“一区”指的是西部城区，由圣井片区和龙山—枣园片区组成。
章丘市的市域城镇规模等级结构分为三级，一级为中心城区；二级为刁镇、普集、文祖3个重点镇；三级为其他建制镇。
章丘的空间结构为“四个核心城镇、三条城镇带”:“四个核心城镇”指中心城区、刁镇、普集镇和文祖镇；“三条城镇带”分别为依托经十东路形成的东西向城镇带、依托242省道和潘王路形成的两条南北城镇带。
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（四）其他与房地产行业有关的重要信息
1. 国家统计局：2011年CPI上涨5.4%
1月12日，国家统计局公布，2011年12月居民消费价格总水平同比上涨4.1%，环比上涨0.3%。2011年，居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。
中原视点：12月CPI较11月4.2%的涨幅继续回落，创下15个月来新低，而环比略有上涨，主要与年末消费旺季有关。全年5.4%的涨幅，虽然高于年初定下的4%的目标，但通过调控，加上外需回落影响，通胀压力已明显缓解。由于目前经济下行风险与通胀仍可能反弹并存，预计宏观调控政策将保持稳健，不排除可能根据流动性情况下调存款准备金率，但总体政策基调不会改变。
1月17日，国家统计局发布2011年国民经济运行情况显示，2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。
分产业看，产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
另外，2011全年固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年名义增长23.8%（扣除价格因素实际增长16.1%）。
中原视点：2011年GDP逐季回落，一方面是由于国际环境的影响，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，另一方面也是主动调控的结果。
相对温和的回落，说明实体经济没有进入冰冻期，这降低了短期内出台更大力度刺激政策的必要性。而2012年，受欧洲主权债务危机可能恶化和美国复苏前景不稳定的影响，外需难以令人乐观，但内需仍将相对稳定，尤其是已开工项目的续建、“十二五”规划新项目启动以及地方政府换届等因素，都将推动投资保持一定增速。
房地产调控不会轻言放松，政策目的不是打压房价，而是让房地产市场回归本源，不成为投资性市场。
3. 上海普通商品房标准将作出调整
1月16日，上海市市长韩正在上海市政府记者招待会上表示，“今年房地产调控力度不减，政策不变，全面贯彻落实中央经济工作会议一系列政策举措。
同时，上海普通商品房的标准也将作出调整。据韩正透露，新标准是内环内总价不超过330万元，内外环之间不超过200万元，外环外不超过160万元。
中原视点：调整普通商品房标准对刚需购房者是个利好消息，它可以减轻中低端购房者的税收压力。也将给楼市成交带来一定的积极作用，但不能扭转当下低迷的局势。原则上普通商品房标准应当一年调整一次，北京、武汉、厦门已相继作了调整，这对于市场而言是非常必要的。
4. 江西省拟停建经适房限价房 为首例
1月5日，江西省住房和城乡建设厅召开新闻发布会宣布，从2012年起，江西省将停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房、经适房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁住房保障范围，同时，公租房的申请条件将不受户籍限制。
中原视点：廉租房、公租房、经适房是保障性住房的“三驾马车”，目力所及，江西省是正式宣布停建经适房的省份，也是将三种保障房“并轨”为公租房的省份。
江西省宣布停建经适房，至少释放了两个信号：其一，在当前情况下，地方政府只能做到让每个人有房住，而无力做到让每个人有房产，哪怕是“有限产权”。大量兴建经适房，让低收入家庭拥有房产，这是地方政府难以承受之重。其二，尽管该不该取消经适房在理论层面仍然争执不休，但在实践层面，减少、停建经适房，将可能成为更多地方政府的选择，乃至形成一种趋势。
政府签订“军令状”对社会来说是一个承诺。保障房建设的目的毋庸置疑是为了老百姓，然而在保量的同时如何保住质，是“军令状”之外需要思考的问题。明年开工量的缩减也表明了保障房建设的主基调，不再一味增加建设规模，更加重视竣工量等“质”方面的指标。
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二、土地市场交易信息
无
三、报纸硬广告分析
（一） 总体情况分析
表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年1月报纸广告投放频次、投放版面数环比下滑幅度明显，降幅分别达到83.87%、88.43%，较去年同期下滑82.76%、87.78%，总体下降幅度明显。本月多数项目停止投放报广，多数项目仅投放形象广告。
（二） 各城区楼盘广告投放情况分析
表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2012年1月）
注：各区域媒体推广统计仅指项目广告，不包含企业形象广告
数据来源：山东中原投资顾问部
本月各区域投放频次均出现大幅下降，高新区、槐荫区和天桥区无项目投放报广。
历下区投放频次，为6次，6个整版；其次为历城区共计投放4个频次，2个版面，来自恒大名都和恒大城；市中区仅有鲁能领秀城投放广告。
（三） 分物业类型报纸广告投放情况分析
表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2012年1月）
注：各区域媒体推广统计仅指项目广告，不包含企业形象广告
分物业类型来看，本月仅有住宅项目投放报广，共计投放11个频次，9个版面，环比下滑88.17%。
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
1月济南商品住宅市场环比上月表现为“量跌价涨”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
无
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，济南住宅市场共成交188套房源，约2.16万平方米，成交量环比上月再降70%；整体市场成交均价为8036元/平方米，环比上涨3%；
1月，春节等季节性因素使得本就低迷的市场雪上加霜，成交继续向下探底；整体市场成交均价由于中低端项目成交占比下降，中高端项目成交占比相对上升出现结构性上涨，各项目实际成交均价与前期基本持平或略有下降。
御景城团购房源价格优势突出，恒大城推出的暖场活动及较高的性价比吸引了潜在购房者，促使两项目取得成交数十套的成绩，但除两项目外，其余各项目成交均为个位数，零成交项目不在少数，市场景气时的火爆销售已不在，热度在数月内快速散失；1月成交甚为惨淡，为全年筑底，预计今后市场将在限制性环境中，在供求规律作用下演化、震荡复苏。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，普通住宅产品成交量占整体市场成交量的95.7%，成交均价受中低端项目成交量下滑影响，环比上涨1%；
洋房产品仅海尔绿城全运村•玫瑰园有成交；
公寓产品成交量继续萎缩，成交均价由于鲁商国奥城产品成交被拉升，上涨45%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年1月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，单价在8000元/平方米以下的房源成交量占到整体市场成交量的62%，路劲御景城、恒大城等本月成交量相对较大的项目价格位于此区间，整体来看，促销优惠力度大、性价比高的中端项目领跑市场；
单价在8001-9000元/平方米之间的房源成交量居次，此区间项目泉景天沅、鲁能领秀城、绿城百合花园，凭借教育、交通等资源配套、产品品质等竞争优势吸引客户，市场表现较为稳定；
单价在9001-10000元/平方米之间的房源成交量占整体市场的份额扩大至7%，主要源于中建文化广场的贡献；
单价万元以上区间的成交量主要由大平层产品、洋房产品支撑，占整体市场成交量的9%。
（四） 区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年1月）
数据来源：山东中原数据库
从区域成交量来看，本月槐荫区成交量，其余依次为历城区、历下区、市中区、天桥区和高新区；
槐荫区成交量在御景城、连城水岸等项目的共同带动下，区域成交量排名位；
历城区区域成交量排名第二位，恒大城项目贡献度，区域内其它项目万象新天、翡翠清河、恒大名都、保利海德公馆等也均有成交，整体来看，区域市场活跃度较高；
历下区区域成交量排名第三位，尽管区域内在售项目多，但半数项目销售限于停滞，成交项目成交量也仅有数套，相对来看，品牌开发商高性价比产品成交相对稳定，如绿城百合花园、海尔绿城全运村、中海奥龙观邸、名士豪庭；
市中区区域成交量排名第四位，鲁能领秀城、泉景天沅、中海国际社区为区域内成交主力；
天桥区、高新区区域成交量排名后两位。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年1月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2012年1月，历下区成交均价，其后依次为高新区、市中区、天桥区、槐荫区和历城区；
历下区区域成交均价为11078元/平方米，较上月略涨1%，主要在于中建文化广场回迁房源成交量减少，对区域成交均价的下拉作用减弱；
高新区仅丁豪广场项目有成交，区域成交均价为9400元/平方米；
市中区由于以万达公馆、天泰太阳树为代表的高端项目成交量下降，鲁能领秀城、中海国际社区、泉景天沅等中高端项目成交份额扩大，区域成交均价因此降至8927元/平方米；
天桥区区域成交均价为8517元/平方米，环比上涨6.6%，主要在于上月名泉春晓成交部分特价房源，本月特价房源成交量减少，导致区域成交均价回升；
槐荫区由于价格相对较低的绿地国际花都成交量减少，区域成交均价受路劲御景城成交量影响较大，上升至7021元/平方米，环比上涨4.8%；
历城区区域成交均价为6489元/平方米，上月万象新天开盘成交量大拉低了区域成交均价，而本月项目对区域成交均价的影响力减弱，区域成交均价环比上涨4.8%。
（五） 下月开盘项目预测
预计2012年2月新增供应量约7.76万平方米，约706套房源。北部大盘绿地滨河国际城•新里梵尔赛公馆的上市将使北部板块更为活跃，也将给2012年的济南房地产市场带来更多活力。
五、公寓市场分析
（一） 公寓监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；
3、产权年限为40年或50年。
（二） 新增供应量分析
图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
无
（三） 在售供应量分析
图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1月-2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年1月，济南公寓市场在售供应量为4.51万平方米，其中，槐荫区区域在售供应量，为1.69万平方米，主要来自银座CEO公馆和发祥1号公馆项目；其次为历下区，区域在售供应量1.59万平方米，代表项目华强广场、鲁能国奥城、杰正岭寓；高新区在售供应量为0.75万平方米，来自于丁豪广场项目；历城区在售供应量，为0.48万平米，来自翡翠清河项目。
（四） 成交量分析
图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1月-2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年1月，受低迷市场环境影响，公寓产品成交惨淡，仅成交0.034万平方米，环比上月再降48%。华强广场、银座CEO公馆等多数项目销售无果，仅翡翠清河、丁豪广场、鲁商国奥城成交破零；随着调控的持续深入，市场转冷，投资型客户淡出，公寓市场骤冷，寒意较普通住宅市场更浓。
（五） 成交均价分析
图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1月-2012年1月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原投资顾问部
1月，中高端项目鲁商国奥城实现成交，拉升公寓市场整体成交均价至10814元/平方米；
分区域来看，历下区区域成交均价，为12000元/平方米；历城区区域成交均价8600元/平方米，代表项目翡翠清河；高新区区域成交均价涨至9400元/平方米，主要在于丁豪广场本月成交房源较好。
（六） 后市预测
无
六、写字楼市场
（一） 写字楼市场月度情况概述
量价齐跌。本月无新增供应量；在售供应量为8.86万平方米，环比上月下降3.7%；成交量为0.04万平方米，较上月下降88.82%；写字楼市场整体成交均价为9500元/平方米，环比上月下降19.6%。写字楼市场呈现量价齐跌态势。
（二） 写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。
（三） 写字楼供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
无
3、在售供应总量
图6-1 济南市写字楼在售供应量（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月写字楼市场在售供应量为8.86万平方米，较上月环比下降3.7%。
1月份各板块在售供应量变化幅度不大。其中，高新区板块在售供应量仍位列各板块之首，共4.01万平方米；其次为山大路板块，在售供应量为2.99万平方米，由于上月无成交，本月供应量无变化。
北部板块和二环东路板块在售供应量变化幅度较大，北部板块在售供应量为0.16万平方米，环比下降64.68%；二环东路板块本月无供应；
西部板块本月无变化。
（四） 写字楼成交分析
图6-2 济南市写字楼成交量分析（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
从图中可以看出，本月写字楼成交惨淡，仅为0.04万平方米。
本月写字楼市场受整体市场环境和春节期间影响，除高新区板块有少量成交外，其余板块均无成交。
（五） 售价分析
图6-3 济南市写字楼价格分析（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月写字楼整体市场的成交均价为9500元/平方米，环比下滑19.6%。
由于本月写字楼成交项目较少，价格受个别项目影响明显。
（六） 写字楼推广项目列表
无
（七） 后市预测
受整体市场环境及春节期间影响，本月写字楼市场成交惨淡。预计在假日因素影响消失后，市场成交量将会缓慢爬升，价格也会随成交产品的品质波动。
七、商业市场
（一） 商业市场月度情况概述
本月商业市场环比上月表现为“供求下滑，价格上涨”。
（二） 商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。
（三） 商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；
东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
精彩推荐：
（四） 商业供应量
1、预售量
无
2、新增供应量
2012年1月商业市场新增供应量约为1405平方米，主要来自底商项目的新增供应。
3、在售供应量
（1）总体
图7-1 济南市商业供应总量（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年1月份济南商业在售供应总量约为103310.62平方米，环比上月下降9.68%。从上图可以看出，底商和纯商业在售供应量均出现下滑。
其中，纯商业项目供应量为31827平方米，环比上月下降9.03%，由于本月无新增纯商业项目上市和新增供应，目前各项目均处于去化库存阶段；底商项目在售供应量为71483.62平方米，环比上月下降9.97%。
（2）各区域
图7-2 济南市各区域供应量分析（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
上图显示：2012年1月份除中部在售供应量有所增加外，其余各区域供应量均有不同幅度下滑。
具体来看，中部供应量为63258.12平方米，遥居各区域之首，环比上涨2.27%；其次为东部，在售供应量为16264.16平方米，环比下降4.33%；西部在售供应量为8589平方米，位列第三，环比下降49.24%，下降幅度，主要受个别项目于去年12月份销售较好，且本月无新增供应量，从而本月供应量下降幅度较明显；南部总供应量为7103.34平方米，环比下降26.11%；北部在售供应量为8096平方米，环比下降10.03%。
总体来讲，本月商业市场供应量出现下滑，除中部有新增供应量外，其余各区域供应量均出现下滑。
（五） 商业成交分析
图7-3 济南市各区域成交量分析（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
2012年1月份商业总成交量为2278.5平方米，成交量大幅下滑。
上图显示，中部成交量，约为1450平方米；其余各区域均有少量成交。
相比去年12月，西部成交量下滑幅度明显，达98%；其次为南部，环比下滑95%； 北部成交量240平方米，成交量有明显提高，主要来自于翡翠清河底商的成交。
本月商业市场表现冷淡，成交量出现大幅下滑。原因分析：一是受春节期间市场不活跃影响，成交量出现下滑在情理之中；二是受整体市场环境不乐观影响，导致商业市场成交放缓。
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（六） 售价分析
1、底商售价
图7-4 济南市在售供应底商价格变化表（2012年1月）
注：该价格为一、二两层联体销售加权均价
数据来源：山东中原投资顾问部
由上图可以看出，1月底商市场整体销售均价为25856.26元/平方米，环比上月上涨46%。
本月中部底商成交均价为30110元/平方米，仍位列各区域之首，环比上月上涨20.44%；其次，北部区域成交均价为18000元/平方米；东部成交均价为17686.57元/平方米，环比上涨20.3%，主要受个别项目成交均价较高，拉升了本区域的整体均价；西部成交的底商项目较少，价格受个别项目影响明显，环比下降33%；南部无成交。
2、在售纯商业项目价格列表
图7-5 济南市在售纯商业项目价格表（2012年1月）
数据来源：山东中原投资顾问部
本月纯商业市场供应无明显变化，成交表现低迷。
中部区域售价，代表项目泰府广场由于地段优势，一层售价高达11万元/平方米，开元广场二期一层销售均价在10万元/平方米左右；其次为东部中泉新都汇项目均价较高，首层在6-7万元/平米；南部目前仅有怡文轩在售，首层均价在45000元/平方米左右；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。
（七） 商业推广项目列表
无
（八） 商业市场总结及后市预测
本月商业市场表现可以总结为供求下滑，价格上涨。底商市场在本月有少量新增供应，主要来自于中部商业项目绿地普利中心的上市，由于售价较高，且成交良好，拉升了本区域及整体的成交均价。纯商业市场表现十分低迷，各项目成交量均较低甚至无成交。预计后期随着市场的回暖，成交量会有明显改善，成交均价受上市项目地段影响，仍有结构性上涨的可能。
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