[摘要] 3月份，土地供应量出现较大幅度的下降，供应土地主要分布在东部和西部区域。本月土地成交创去年以来的新高，2月份挂牌土地全部成交，除两宗土地小幅溢价外其余均底价成交。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2012年3月1日-3月31日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】：3月份，市场由“刚需低价”向“全面降价”演变，房源库存消化速度明显加快，新增房源比例增加，而市场成交量同比环比增长十分显著。在这一过程中，受各档次产品降价刺激成交的影响，市场成交均价反而有所上升。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
3月住宅总供应量为9033套、109.0万平米，同比增加72.0%和79.3%，环比增加0.3%和3.6%。其中新增1782套、22.8万平米，同比增加1.1%和25.3%，环比增加1284套、17.4平米。3月份，住宅供应总量与上月基本持平，但是供应结构有较大变化，市场库存消化加快，新增供应大幅增加。
★各区域供应情况
3月，市场逐渐步入销售旺季，各区域楼盘纷纷开始加推新房源。3月份开始，住宅市场供应的主力区域已不仅仅是东、西两区域，北部区域供应逐渐增加，已经成为市场上另一个供应的主要区域。
3月份，从各区域的供应来看，北部区域表现尤为突出，在绿地新里•梵尔赛公馆、名泉春晓、鑫苑名家的加推带动下，北部区域供应跃升为第二位，供应2374套，占市场总供应的26%。东部区域仍居于首位，供应2948套，占市场总供应的33%。西部位于第三位，供应2275套，占市场总供应的25%。南部、中部供应均不足千套。
从各区域的新增来看，北部供应，新增875套、占新增供应总量的49%，其中绿地新里•梵尔赛公馆加推两次，两次共推出405套新房源，占北部区域新增供应的46%。东部新增位居第二位，新增556套，占新增供应总量的31%。西部、南部分别新增176套和175套，均占新增供应总量的10%。中部无新增。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
3月住宅市场成交2380套、26.8万平米，同比上升88.6%和101.5%，环比上升35.3%和41.1%。
3月市场成交呈现快速复苏的情况，这一现象表现出市场供需基本对路，紧凑面积低总价产品成为市场供应主流，刚性需求得到释放。
★各区域成交情况
3月，刚需楼盘继续发力，市场成交依旧集中在西部、北部。本月西部成交，共成交800套、8.2万平米，套数和面积分别占成交的34%和31%。北部位居第二，共成交693套、7.2万平米，套数和面积分别占成交的29%和27%。东部位居第三，共成交596套、8.2万平米，套数和面积分别占成交的25%和30%。东部因供应产品面积较大，导致区域成交套数虽然较西部少，但成交面积与西部相当。东部供应主要以大面积产品为主，成交套数所占比例逐渐降低，也从侧面印证了市场目前以刚需为主的特点。
◎价格及变化趋势
★均价
注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
3月，市场整体均价为9283元/平米，同比下降5.1%，环比下降2.3%。低价新房源的入市，使得整体价格出现下滑。
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
3月，市场整体成交价格为7738元/平米，同比下降20.4%，环比上涨5.6%。3月份，市场进入全面降价阶段，
从整体市场来看，市场降价已经成为不可逆转的趋势，多个楼盘由之前的“特价房、一口价”转为新开产品低价入市的销售策略，开发商对于新推房源的定价更加趋于理性。而市场由之前的“刚需低价”转向“全面降价”，中高端项目降价也取得相对较好的销售业绩，与此同时也推高了市场整体的成交均价。
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