[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
5．普通住宅领涨 郊区房价虚高
尽管自 2012 年 3 月以来，六城市二手住宅价格指数基本全线上涨，但不同区域，以及不同档次楼盘的涨幅表现各异。分档次来看，由于政策支持首套自住需求，而改善性和投资性需求仍受到诸多限制，因此普通成交明显好于豪宅。以上海为例，选取二手住宅中成交活跃的十大豪宅和十大普通住宅1，对比从 2012 年到 2013 年期间成交面积和价格的变化。可以发现，十大普通住宅基本呈现量价齐升的态势，2013 年成交面积同比 2012 年增长 36.9%， 2013 年第四季度成交均价较 2012年季度大幅上涨 26.6%。而十大豪宅的成交则明显逊于十大普通住宅，2013 年成交面积同比 2012 年微增 8.4%，2013 年第四季度成交均价较 2012 年季度仅微增 4.7%。
分区域来看，由于普通住宅大多分布于城市郊区，豪宅大多分布于城市中心区，因此随着普通住宅价格的涨幅高于豪宅，郊区房价和市中心区房价的差距也在逐渐缩减。我们在四大城市各选取了 5 个成交活跃的普通住宅和 5 个成交活跃的豪宅，对比其价格。可以发现，2013 年四大城市郊区房价为中心区房价的 35%~40%；较 2009 年增加了 3~8 个百分点。
数据来源：中原集团研究中心
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6．租金平稳上扬 租金下探
2013 年主要城市租赁市场供求基本平稳，租金保持平稳上涨的态势。根据 CLI 中原领先指数数据显示，自 2009 年初经济复苏以来，六城市二手住宅租金持续上涨，截止 2013 年 11 月，六城市二手住宅租金累计涨幅在 19%~59%。其中，沪穗累计涨幅，已超过 50%；京累计涨幅逼近 40%；深津累计涨幅在 25%~30%；蓉累计涨幅相对较低，在 20%以内。可以发现，和二手住宅价格指数一样，也是一线城市的累积涨幅高于二线城市。
尽管租金保持平稳上涨的态势，但是由于自 2012 年 3 月以来二手住宅成交价格快速上涨，且价格增速远高于租金的增速，因此租金再度下探。截至 11 月底，六城市二手住宅租金在 2.02%~3.16%之间，其中，除成都外，其他五城市租金均不超过 2.6%，以北京租金，仅为 2.02%。
数据来源：中原集团研究中心
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7．刚需持续稳定 市场调控中扩容
从前文的分析中可以看出，主要城市以自住改善型需求为主，并且规模较为充足，在后续市场仍将会长期存在并持续释放，那么左右未来楼市的主要因素则是政策和信贷。由于房价涨幅较高，2013 年底主要城市相继出台调控新政，措施主要集中于提高限购和限贷的标准。根据中原调查，由于目前市场结构中是以首套自住需求为主，提高相应限购限贷标准大约影响目前市场上 20%左右的需求，且这类需求只是会被延后而并不会消失。另一方面则是信贷获取难度和利率的提升，这一变化会影响到市场需求的主体——首套房，但基于中央政府一贯的表态，要支持自住型改善需求，因此首套房贷利率继续提高的可能性不大，2014 年的信贷支持情况应与 2013 年 3 季度大致相仿。
因此预计，2014 年主要城市二手房市场依然会保持稳定趋势，成交量或将略有下降，但月度起伏不会太大，而价格涨幅则会有所收窄。长期来看，尽管近几年四大城市二手住宅成交量已赶超一手住宅，天津和成都二手住宅占比亦在逐年提高，但和房地产市场发展成熟的香港相比较，仍有一定的差距。此外，国内主要城市的存量住宅市场的流通率亦较低。目前，京沪穗深津五城市二手房的流通率尚不足 2.0%，而香港的流通率为 10.0%，相比来看，国内主要城市二手房市场仍有较大发展空间。
而十八届三中全会提出的市场化和房产税等长效机制的方针，对于二手房市场来说，持有成本或将提高而流通成本和难度将会有所降低，因此将有利于二手房市场的长期发展，主要城市二手房市场容量有望进一步加速。
数据来源：中原集团研究中心
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