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房产税短期内难立法 2014楼市调控持续

——中原集团市场年报

房天下   2013-12-31 00:00

[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的,是提出了处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明,历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而,去行政化并不可能一蹴而就,必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。

调控持续  市场主导保障并行

十八届三中全会最令人瞩目的,是提出了处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明,历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而,去行政化并不可能一蹴而就,必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。我们认为,所谓的长效机制, 指的是以市场机制取代行政限制, 就是用供求平衡的理念调整市场供需矛盾,从而形成市场健康稳定发展的长效机制。 然而长效机制的建立是一个系统工程,需要各方面协同配合,才能实现最终目标。其贯彻落实的难度将大于原有的行政措施,并且所获成效也需要较长的时间过程。

年末,面临供求矛盾及房价上涨的压力,各城市陆续收紧了调控政策,依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级,显示出在长效机制发挥作用前,原有行政手段不会马上退出,两者并存的目的还是为了维持市场稳定。从 2013 年下半年的政策走势来看,调控的决策权已经下放到地方,调控手段逐步摆脱一刀切,根据各城市特点因地制宜。

与前几轮调控着力于需求面的抑制不同,新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制,并进一步强调住房保障建设。2012 年 11 月召开的“十八大”提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,奠定了住房市场的“双轨制”方向。2013 年 10 月中央政治局集体学习,明确了“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。2013 年 12 月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”,将保障与调控放在了并重位置,一方面继续强调住房保障的重要性,另一方面重提了调控。 这表明,调控和保障在长效机制逐步建立的过程中同等重要。

我们判断,2014 年楼市宏观调控仍将进行,在尊重供求关系的同时,保障房的建设也将进入全面建设阶段。

(一)  因地制宜  各地调控分化

1.  供求矛盾倒逼  各地调控升级

2013 年 2 月 20 日, “国五条”的出台成为上一届政府对于房地产调控走出的最后一步棋。然而从“国五条”细则内容来看,除二手住宅交易严格按转让所得的 20%计征个税外,其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了 2012 年下半年以来的火热行情,且房价上涨趋势明显。对此,新一届政府摈弃了过去 10 年中央统一发文的调控模式,将调控的决策权下放至地方政府。自 2013 年 10 月起,四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕,众多二线城市纷纷跟进。最终,约 17 个一二线城市(见图 1-1)收紧了楼市调控政策,主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

上述调控升级的 17 个城市全部处于 10 月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名前 20 位的城市范围内,另外 3 个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则,广州作为此轮房价上涨的领涨城市, 其收紧程度最严,对非户籍人士购房要求提供 5 年内连续缴交 3 年以上的纳税或社保证明。与此同时,2013 年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地,纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。 可见地方政府的调控自主权正在逐步增强。 房价快速上涨的城市调控进一步升级,而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。

在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下, 在各主要城市依然面临供求压力的形势下,我们判断 2014 年房地产市场行政调控手段暂时未有退出的可能,并仍有继续的必要,但各城市将会自主灵活地根据当地实情对政策的执行尺度和力度进行微调。同时值得关注的是,2013 年 12 月 10 日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变,对 2014 年的房地产市场将产生直接的指导意义。

数据来源:中原集团研究中心、国家统计局

2. 信贷环境趋紧 购房成本走高

信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重, 房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到,央行 2011 年末起三次下调存款准备金率、两次降息(见图 1-2) ,2012 年 6 月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮 1.1 倍回落至 8.5 折优惠,期间,房地产销售增速处于历史低谷水平。然而,2013 年 6 月的银行“钱慌”事件发生后,银行贷款额度不断趋紧,部分银行在综合考量下缩减甚至暂停房贷业务,首套房贷利率又从 8.5 折优惠逐步恢复至基准,期间,房地产销售增速攀升至历史新高。因此,即使 2014 年年初延缓放贷现象有所缓解,多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

数据来源:中原集团研究中心、中国人民银行、国家统计局

对于购买二套房的改善型需求而言,虽然利率保持基准的 1.1 倍不变,但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后,首付款将增加几十万元不等,这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市,存在着相当数量的改善型需求,其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

3.再融资又开闸 引导供应增加

2014 年,房地产企业再融资开闸在即。2010 年证监会发布《落实国务院房地产调控政策,规范房地产并购重组》后,房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年 8 月 1 日,新湖中宝率先发布定增预案,拟募资约 55 亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目,随后房企再融资开闸预期重燃引起近 40 家房企跟进。截至目前,近 10 家房企的再融资方案通过了国土部审查,有望在 2014 年年初通过证监会核准,房企融资环境将获得进一步改善。

然而,重新放开上市房企的再融资,并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发,尤其是普通商品住房的开发,以增加市场有效供应,即增加中低端自住型产品的供应量,缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是,要达成这一目的,需要同步加强土地开发管理,防止炒作地王、囤地等现象。

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