[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
2.新开工回升 三四线存量压力仍在
2013 年，随着销售市场回升，库存下降，新开工面积也扭转了去年的下跌颓势，整体出现回升。新开工的回升一方面体现开发商对后市信心的回复，也意味着未来供应的增加，同时也将拉动上下游相关产业，有利于整体经济回升。从来看，2013 年无论是新开工面积或是施工面积均实现了正增长，且数值在 11 月份进一步得到提升，累计同比增幅分别达到10%与 13.5%，2014 年整体市场供应量预计会小幅平稳增长。
从城市类型看，一二线城市的新开工回升幅度均高于水平。一线城市中，深圳两指标同步走高，这与它 2013 年的销售大增 25%有关；二线城市中，南京新开工面积高企，库存压力下行，预计 2014 年依旧会维持一个良好的销售走势；广大三四线城市新开工增长缓慢而施工面积走高，显示出存量压力仍在，未来市场平稳为主。
数据来源：中原集团研究中心
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3.拿地趋谨慎 标杆房企仍看好一二线
在市场普遍的印象中，近年来地价快速上涨，甚至高于房价涨幅。但从标杆房企的角度看，近几年拿地价格水平其实是逐年走低的。
数据来源：中原集团研究中心
我们统计了 2009 年以来，十家标杆房企购地楼面地价与当地房价的比值，即地价房价比。这一指标逐年下滑，显示出标杆房企对后市价格上涨日趋谨慎。虽然 2013 年土地市场地王频出，但十家标杆房企拿单价地王的很少，以恒大为例，虽然在 12 月 5 天内连续拿下上海、南京 7幅土地，总金额高达 103 亿元，但平均楼面地价并不算高，仅为 13833 元/平方米。
地价房价比的走低，除了反映出标杆房企对后市期望值更趋谨慎理性外，同时也显示出行业成本的上升，即除地价以外的其他成本上升，比如资金成本、人力成本等，因为从财报来看，标杆房企的利润率水平也是逐年下滑的。
一二线发达城市虽然地价房价比高于发展中城市，但由于一二线城市房价涨幅高，如果未来一二线房价涨幅依然能维持高于其他城市 10%以上，其利润空间并不比三四线城市小。
行业发展的另一个趋势是海外扩张和业务多元化。开拓海外市场可看作是规避国内调控风险，并伴随国内高收入阶层走出国门的步伐，但其实这和业务多元化一样，实质是分散主业的风险，反映了标杆房企对未来政策及市场变动风险的顾虑。
因此从市场面总体来看，受有效供应不足和需求旺盛的双重影响，未来一线发达城市依然会有比较好的表现。而三四线城市将总体平稳，部分供应过剩城市有房价下跌压力。
2013 年末各城市陆续推出的调控收紧，依然还是限购、限贷等原有行政性调控措施的升级，显示出在长效机制发挥作用前，原有行政手段不会马上退出，两者并存的目的还是为了维持市场稳定。
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