[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
2.土地市场分化 一线城市地价大幅上涨
2013 年含住用地市场分化加剧：一线成交持续活跃，二线及三四线城市则相对稳定。2013 年前 11 个月，40 个主要城市含住用地出让金同比大幅上升，但增长主要来自一线城市。四大一线城市含住用地土地出让金约为 2376 亿元，较 2012 年全年大幅上升约 112%；二线城市较2012 年全年增加约 667 亿元，上升约 19%；三四线城市较 2012 年亦上升约 18%。
数据来源：中原集团研究中心
而按土地出让面积来看，40 个主要城市 2013 年前 11 个月仅与去年水平基本持平。其中，一线城市表现依然，较 2012 年全年上升约 41%，但增幅明显小于出让金；三四线城市与 2012年全年基本持平；而二线城市较 2012 年全年小幅下降约 6%。
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由于土地出让总面积持平而出让金大幅上升，可见土地价格是出让金上升的主要原因。从各城市平均地价来看，2013 年一线城市土地价格上升趋势明显，二线城市次之，三线城市仅仅持平。
一线城市含住用地地价大幅上涨，除受房地产市场整体行情好转影响外，还得益于开发商回归一线城市，地块竞争更为激烈，推动地价上扬；同时，一线城市供地结构改变，如 2013 年北京和上海供应多宗位置优越的地块，亦推高了地价水平。
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3.标杆房企理性 布局重回一二线城市
从行业发展角度看，标杆房企的策略在 2013 年有了明显的转变。2010 年调控伊始，由于一二线城市首先受到限购政策影响，开发商开始转战三四线。当年很多布局三四线城市的开发商都取得了不错的业绩表现，带动更多开发商开拓三四线城市。
但 2013 年以来，一二线城市表现明显好于三四线，尤其在价格涨幅以及库存量方面，主要原因在于虽然房价水平高，但依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为前期调控政策下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。四大一线城市中前期下跌时间最长、跌幅的北京，此轮反弹也最明显。再次显示了限制性调控政策的缺陷。而三四线城市由于房地产开发发展过快，且本地需求不足，存量压力增大，销量及房价涨幅明显低于一二线发达城市。
从标杆房企销售的城市分布我们可以看到，最近一年的时间内（2012 年 12 月到 2013 年 11月）， 4 个一线城市、9 个二线发达城市、37 个二线发展中城市及其他三四线城市分别占标杆房企销售面积的 15%、15%、44%、26%。一、二线城市为标杆房企的主要战场。
从房企购地也能看出这一趋势，2013 年前 11 月，标杆房企在一线城市购地金额占比达到 32%，于过去三年的平均水平，较 2011 年的低位 23%明显上升。与之对应的是三四线城市的购地金额下降，2013 年仅为 4%，大幅低于 2011 年的 12%。体现出标杆房企战略重心的转移。
重回一二线的典型企业是恒大，2013 年 7 月，恒大以保障房的形式进入北京，12 月初，恒大2 天内在上海拍下 5 块宅地。截止到 12 月 12 日，恒大在一线及二线发达城市权益购地可建面积达 241 万平方米，较 2012 年全年大增近 5 倍多。
数据来源：中原集团研究中心
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