[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
加速扩容 二手房市场稳步增长
虽然在 2013 年初遭遇“新国五条”，又遇 3 季度信贷收紧，再有年末各主要城市陆续出台调控细则，但主要城市二手房市场 2013 年的表现仍可用“持续活跃”来形容。在自住改善需求占据市场主体的情况下，主要城市二手房市场受调控的影响相对有限。除 3 月份政策末班车影响外，其余月份成交量一直较为稳定，价格则呈现持续上升的态势。虽然有各地新政持续出台的影响，但由于自住改善型需求依然充足，市场走势会相对平稳，预计 2014 年主要城市二手房市场依然能够保持活跃。
1．自住需求释放 成交量创四年新高
根据中原统计，2013 年六城市二手住宅总成交面积预计将达 6920 万平方米，为 2010 年以来的新高，但较 2009 年 8630 万平方米低 19.8%。其中上海 2013 年二手住宅总成交面积约 2523万平方米，比 2009 年历史值略高 3.6%，二手房市场规模为六城市之最。
得益于自住需求的持续释放，2013 年主要城市二手房市场在各种外界因素的干扰之下依旧表现平稳。2013 年 3 月，受“新国五条”影响，各地纷纷出现集中交易的情况，导致 3 月份二手住宅成交量创出历史新高，六城市二手住宅总成交量达 1623 万平方米，较此前历史值高出 47%。而后需求并未出现断档情况，依旧维持在正常水平，并且各月份之间成交量波动均在一成以内，反映出主要城市二手房市场在自住型需求主导情况下的稳定性。而这一趋势，有望在 2014 年继续保持。
数据来源：中原集团研究中心
数据来源：中原集团研究中心
2．新房供应受限 二手楼市份额攀升
随着房地产市场发展不断成熟，主要城市二手房市场所占比例越来越高，这一趋势在 2013 年有所加速，并且仍将持续。这主要是由于大城市土地资源日益稀缺，新房供应相对有限且呈现郊区化的趋势，而过去若干年的发展积累了大量的存量房源为二手房市场提供广阔基础。
根据中原统计，2013 年四大城市二手住宅成交占比在 55%~62%之间，天津和成都二手住宅成交占比在 30%~40%之间。分区域来看，中心区凭借良好的配套资源，加之新房供应相对稀缺，因此二手房占比相对，2013 年京沪深三地中心区二手住宅占比近乎 9 成；郊区新房供应较大，二手房占比相对较低，该比重在 5~6 成；次中心区的情况介于中心区和郊区之间。
而根据中原实时监测数据显示，重庆、杭州、南京、长沙、东莞等城市，近年来二手房成交占比均有大幅提升，其中杭州和东莞主城区 2013 年二手住宅成交占比已接近一线城市（约 50%），其他主要省会城市，二手房成交占比均在 20%左右，但比重都有呈现上升趋势。
数据来源：中原集团研究中心
数据来源：中原集团研究中心
数据来源：中原集团研究中心
3．改善需求旺盛 大户型占比增加
自 2010 年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主，因此中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计，2013 年前 11 个月，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在 144 平方米以下的成交占比基本在 80%~90%；其中 90 平方米以下的二手住宅成交占比基本在 50%~70%。
尽管小户型仍占据的主体地位，但在 2013 年呈现出的大户型成交占比有所增加的特点。根据中原成交数据统计，2013 年前 11 个月，五城市 144 平方米以上住宅的成交比重均较 2012年有 1~4 个百分点的增长。2013 年以来大户型占比有所增加，主要是由于改善型需求有所增加。此外，历次调控不断增加房地产的交易费用使得换房成本大幅上升，认房又认贷使得即使是“卖一买一”的购房也会被界定为二套从而要支付更高的利息，而新国五条的 20%所得税虽未执行但催生了对于交易成本进一步增加的担忧，以上原因促使近期“一步到位”的购房行为增加，从而导致大户型成交占比上升。
据中原估计，截至 2013 年 11 月底，国内京沪深穗津五城市存量住宅的规模，均在 350~750万套之间不等，在如此巨大的存量房中半数以上是 1998 年前建造的，其中绝大多数都是公房，这类房源的优点是户型小总价低，且多数位于中心城区，因此长期以来一直是首次置业人群的。但缺点是建筑标准较低、户型过小且房型差、设施陈旧、居住品质较差，因此改善的需求亦较为迫切。
另据调查数据显示，五大城市户型面积在 70 平方米以下的房源占比在 40~60%不等。可以看出，潜在的改善需求规模非常庞大，而随着房价的持续攀升，阶梯置业的比例会进步提高，预计未来主要城市二手房市场中，改善型需求占比将会稳步提高。
数据来源：中原集团研究中心
数据来源：中原集团研究中心
4．价格持续上涨 一线城市涨幅较高
2012 年春节后随着楼市的回暖，二手住宅价格指数开始止跌回升，进入上升通道。2013 年初，由于二手住宅成交量持续放大，二手房业主对后市预期普遍看好，报价屡屡调高，二手住宅成交价格快速上涨。尽管国五条政策出台后业主心态有所弱化，二手住宅成交价格涨幅有所放缓，但总体仍然保持上涨的态势。根据 CLI 中原领先指数数据显示，从 2012 年 3 月到 2013 年 11月，六城市二手住宅价格指数累计涨幅在 8.5%~43.2%之间。其中四大城市累计涨幅均超过30.0%，广州更是以 43.2%的累积涨幅位居榜首；津蓉累计涨幅分别为 16.4%和 8.5%。
可以发现，一线城市价格指数的累积涨幅远远高于二线城市。这主要由于一线城市购房需求比二线城市更为旺盛。二线城市主要是以本地人的购房需求为主；而一线城市的购房需求不仅包括本地需求，还包括大量外来人口的新增需求。根据统计，截至 2012 年底，京沪穗三城市常住外来人口占常住人口的比重在 37%~40%，深圳常住外来人口比重更是高达 73%。与此同时，2013 年以来广州户籍制度改革、上海居住证管理新政，均激发更多外来人口的购房需求，从而对一线城市房地产市场需求进一步提供支撑。
值得注意的是，广州二手住宅价格指数累计涨幅位居四大城市之首，这主要是由以下两个方面的原因造成的：一是，广州自 2010 年开始启动大规模的旧城改造，根据《广州市土地整治规划（2011-2015 年）》，规划目标 2011 年到 2015 年，全市实施三旧改造面积 13834 公顷，到2020 年，全市完成三旧改造面积 22000 公顷。随着城市面貌的提升和基础设施的完善，刺激二手房价格，特别是城市中心区房价快速上涨。二是，广州的人均收入水平在一线城市中处于中间水平，但是房价却是一线城市里面的，相比之下房价上涨的动力更强。
数据来源：中原集团研究中心
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
