[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
（二）冷热不均 各线城市表现分化显著
在整体市场一片繁荣，新房、土地市场多项指标历史记录被打破的大环境下，并非所有城市都有良好表现，城市间分化更加显著，冷热不均现象在各细分市场普遍存在。综合来看，一线城市表现明显优于三四线，新房销售活跃，市场供不应求，房价涨幅显著领先于其他城市，吸引开发商重回一线城市，推动土地价格快速上涨。三四线城市则整体表现平稳，量增价平，尤其是 40 个主要城市以外的其他发展中地区成交量回升显著，推动成交面积强劲回升。与此同时，仍有部分城市存量压力较大，有些城市甚至有房价下跌风险。
. 1.价格高存量低 一线城市表现优于三四线
一、二线与三四线城市成交回暖速度各异是特征点之一。在 40 个中原监测城市中，一线与三四线城市前 11 月成交量较去年同期相比分别都有两位数以上的增长，涨幅分别为 14.8%与18.6%，而 10 个二线城市则回升较慢，仅为 7.9%。
一线城市的表现无疑成为 2013 年的焦点，尤其是上海与深圳，2013 年前 11 个月新建住宅销售面积同比增幅达到 31%和 26%。然而三四线城市同期涨幅近两成却超出我们此前的预期，合肥、昆明、中山、扬州、泉州、泸州都是同比 3 成以上高增长的典型代表。分时间段看，2013年上半年，三四线城市退热速度加快，我们选取的 24 个三四线城市样本成交面积较 2012 年
新房市场2013 年 12 月 16 日 9下半年下跌 14.5%，而一、二线城市仅微跌 3%-6%。进入下半年，各线城市表现均好于上半年，但样本三四线城市的增幅有限，仅与一线及二线城市相当。因此客观地说，由于 2012 年上半年三四线城市表现过于低迷，整体上看 2013 年成交确实出现回暖，同比上看带动了市场的强劲回升，但热度已远不及 2012 年下半年，同样也不如一、二线城市。
数据来源：中原集团研究中心
城市之间供求关系分化是 2013 年市场的另一显著特征。据中原监测，2012 年一线城市平均供求比为 1.14，二线城市为 1.21，三四线城市更高，达到 1.39；而截至 2013 年 11 月份，一线城市平均供求比降为 0.87，出现供不应求情况，而二线城市及三四线城市则显得颇为稳健，供求比与 2012 年持平。供求对比的差异从市场热度上也能看出。
新房市场2013年12月16日 10库存量的变化和消化周期的分布情况也能反映一些特点。在与去年年末库存量对比的 15 个城市中，我们不难发现存量下降的城市占了多数，达到 9 个，且主要集中在一线及二线城市。监测的三四线城市则有一半都发生了库存量上升的迹象。动态来看，由于 3 月出现一波购房潮，15 城市累计库存量在 3 月达到年内点，较年初下降 1 成有余，此后则一直逐渐攀升。2013年年末，库存量较年初仅下降 2.1%。
数据来源：中原集团研究中心
中原监测主要城市的年末库存消化周期主要集中在 6-9 个月，图中以红色标记的一、二线城市基本均处于合理范围内，且年内波动起伏不大；而以灰黑色标记的三四线城市分布则较为分散，尤其以 11 个月以上的高库存量居多。这些城市如青岛等供应量明显偏大，而例如杭州这样的二线城市，由于主城区的新兴板块，譬如城东新城及郊区供应激增，库存消化周期也随之大幅上升。
相比于供求、存量上的差异，城市间房价涨幅的分化更加明显。据国家统计局的 70 个大中城市新建商品住宅价格指数，可以看到，无论是一线、二线或是三四线城市，2013 年的价格呈现上升态势。70 个城市中 21 个涨幅超过 10%，其中 4 个一线城市以平均 20%的同比涨幅显著领先于其它城市。受限购、限贷等调控政策影响，各地市场均以本地自住需求为主，与一线城市相比，二三线城市供应充足、人口增长缓慢，供求矛盾小，因此房价涨幅平稳。
数据来源：中原集团研究中心
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