[摘要] 十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。
（三）供求主导 2014 各线城市喜忧参半
2014 年市场的走向主要受政策与市场两方面的影响，在让市场起决定性作用的大前提下，供求关系是市场发展的基础，而政策的制定一方面基于市场的表现，同时也刺激或抑制市场的供求。而政策与市场互动最终的结果，也不会偏离市场基本面。
. 1.供地销售比 一线城市供不应求
在住宅市场，宅地供应量则是影响住宅供应的基础。如果土地供应长期不足，必然会引起销售市场供不应求，推动价格上涨。反之，若可供建设用地过剩，未来房价上涨将缺乏动力。我们分析对比了 40 个主要城市最近五年（2009~2013 年前 11 个月）的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。虽然土地供应与住宅销售存在 1-2年的时间差，但把统计范围放大到 5 年的周期后，时间偏差的影响减小，我们可以看出不同城市趋势上的变化。
一线城市在最近五年普遍存在含住用地（纯住宅用地与商住用地，下同）供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为 81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于 100%。分时间段看的话，二线城市在 2010 年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在 2011 年达到峰值。在 2010 年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。
分城市来看，二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。
数据来源：中原集团研究中心
若根据各城市累计供地销售比划分等级，上述 40 个主要城市可分为以下几类：供地销售比小于等于 110%，为供求平衡；大于 110%，为供应略多；大于 150%，为供大于求；大于等于200%，则为严重供大于求。按上述标准，二线城市中的武汉、大连、宁波，三四线城市中的唐山、昆明、贵阳等城市均属于土地严重供大于求，新房市场竞争激烈，房价上涨乏力。而四大一线城市明显低于平均水平，均处在供应不足的状态。
除了土地供应外，未来城市人口的增长，也是决定住宅需求的关键因素。上述城市中，一线城市人口仍在持续增长，决定了未来供不应求的状态仍将延续；而部分二线省会城市也有对周边人口的吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险；对于那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价甚至存在下跌的可能。
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