[摘要] 开发商如何将有限的资金进行有效调配，受到新考验。
开发商如何将有限的资金进行有效调配，受到新考验。
房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。统计数据显示，预售款占到了房地产开发商资金来源比重的四成之多。而上述新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金面临监管。
楼市调控政策实施已经四个多月，资金市场遇阻、银行信贷收紧，销售回笼资金也已下滑。土地市场又面临打击囤地、炒地的整治风暴。原本“不差钱”的开发商资金链的紧箍咒开始响起。
如今，对于开发商而言，一个关键的问题是：如何将有限的资金进行合理调配，从而保证资金使用时不会捉襟见肘。
专款专用
“预售款受到监管，这直接将开发商手中的‘活钱’变成‘死钱’。把资金局部冷却，对业绩影响很大。”SOHO中国主席潘石屹近日对此评价。
据了解，预售款包括定金、预收款以及个人按揭贷款，其中，首付款在项目开盘时就已经交付，个人按揭贷款在签署购房合同，并办理银行按揭手续后由银行发放。
值得注意的是，目前对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言，预售款由房地产企业自由支配。因此，有的开发商将预售款不仅用于该项目建设，而且自由挪作他用，如购置土地、开发其他项目等。
据称，北京拟出台的暂行办法核心内容就是，开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。同时，预售款被分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金实用点，并由监管部分对其进行监管。
世联地产市场研究部分析师指出，预售款一旦严格监管，对于开发商而言，专款将会专用，确保预售款用于该商品房的项目建设，将难以被挪作他用。同时避免由于企业资金链条运作的技术原因，导致烂尾楼的情况发生。
“如上述管理办法实施，对于可自由使用预售款的企业来说，将大大降低开发商的现金周转率，开发资金自由支配度受到限制，资金腾挪的空间将受到明显挤压。”中原集团研究中心分析师张海清指出。
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