预售款监管或严格执行 开发商"财技"面临考验

东方早报  2010-09-02 09:14

[摘要] 开发商如何将有限的资金进行有效调配，受到新考验。

开发商如何将有限的资金进行有效调配，受到新考验。

近日有消息称，北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，与此同时，西安、苏州、浙江等地的房管部门也在酝酿类似的措施。一旦预售款监管严格执行，意味着开发商资金腾挪的空间将受到限制。

房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。统计数据显示，预售款占到了房地产开发商资金来源比重的四成之多。而上述新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金面临监管。

楼市调控政策实施已经四个多月，资金市场遇阻、银行信贷收紧，销售回笼资金也已下滑。土地市场又面临打击囤地、炒地的整治风暴。原本“不差钱”的开发商资金链的紧箍咒开始响起。

如今，对于开发商而言，一个关键的问题是：如何将有限的资金进行合理调配，从而保证资金使用时不会捉襟见肘。

专款专用

“预售款受到监管，这直接将开发商手中的‘活钱’变成‘死钱’。把资金局部冷却，对业绩影响很大。”SOHO中国主席潘石屹近日对此评价。

据了解，预售款包括定金、预收款以及个人按揭贷款，其中，首付款在项目开盘时就已经交付，个人按揭贷款在签署购房合同，并办理银行按揭手续后由银行发放。

值得注意的是，目前对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言，预售款由房地产企业自由支配。因此，有的开发商将预售款不仅用于该项目建设，而且自由挪作他用，如购置土地、开发其他项目等。

据称，北京拟出台的暂行办法核心内容就是，开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。同时，预售款被分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金实用点，并由监管部分对其进行监管。

世联地产市场研究部分析师指出，预售款一旦严格监管，对于开发商而言，专款将会专用，确保预售款用于该商品房的项目建设，将难以被挪作他用。同时避免由于企业资金链条运作的技术原因，导致烂尾楼的情况发生。

“如上述管理办法实施，对于可自由使用预售款的企业来说，将大大降低开发商的现金周转率，开发资金自由支配度受到限制，资金腾挪的空间将受到明显挤压。”中原集团研究中心分析师张海清指出。

冲击资金流

预售款监管，专款专用将直接对开发商的整个资金流带来新的冲击。

原本，预售款对于开发商的意义不仅仅是在单个项目开发上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发新项目等整个资金链条的安全通畅。但是如今，预售款一旦被严格监管，开发商将有近四成的资金“失去自由”，这也就打乱了开发商全盘的资金安排计划。

众所周知，房地产行业又是资金密集型行业，自身发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度。一旦资金供给受到限制，势必将会对房地产市场产生影响。而从房地产开发资金来源来看，预售款又构成了房地产企业的重要资金来源。

“预计近四成的房地产开发资金将会受到限制。”张海清分析指出。他做出判断的依据来源于中原地产对房地产开发资金来源数据的监测，监测数据显示，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达到40%。

此外，据国家统计局数据显示，2010年1-6月份，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

考验“财技”

其实，在预售款监管之前，楼市调控政策已经对开发商的资金链产生了直面冲击。银行信贷收紧、资本市场受阻、叫停银信合作、打击囤地炒地、销售金额下滑等已经使开发商资金链的紧箍咒响起。

这对开发商来说，这将是一次“财技”大考验。“虽然此前开发商‘不差钱’，但几个月下来，从目前情形来看，开发商也已经‘钱紧’。如果预售款监管严格执行，对于开发商资金链来说又是一个打击。开发商是时候该好好全盘考虑自己的资金分配了。”

从今年年初起，部分银行已开始对房地产开发贷款实施严格控制，开发商想从银行贷款已并非易事。国家统计局数据显示，1-7月份国内贷款增速（29.3%）远远低于个人按揭贷款增速（41.4%），这与前期银监会强调注意房地产开发贷款风险有关，在开发贷款的审批过程中，银行将更加严格执行。

在资本市场，开发商上市融资、发债同样变得复杂。不仅需要证监会审批，还得过国土资源部这一关。开发商不得已冒着高息风险，寻求海外融资，或者取道信托产品。但银监会却又突然叫停了异常火爆的银信合作。

由于销售下滑严重，开发商现金流同样告负。有统计数据显示，已经公布中报的约90家开发商中，接近2/3的公司经营现金流是负值，其中包括万科、金地、招商这样的知名地产巨头。

某房产网站副总裁胡景晖表示，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，正是拿地的好时机。若该办法实施，开发商希望进一步发展，就必须加快销售速度，以求获得可支配的资金，那么降价是最重要的选择之一。

从严信号

不过，预售款监管消息传出之后，一个最让市场关心的问题就是，实施之后能否真正降低房价。

张海清指出，预售款专款严格执行，短期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况来看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。

世联地产分析师认为，《暂行办法》对房价只是间接的影响，就目前形势而言，其出台无疑是加剧开发商资金链的进一步紧张，对房价的下行有一定的推动作用，但这样的作用是否会起到立竿见影的效果，暂时还不能断定。

但是业内看到更多的是这背后所传递出的政策信号。

张海清指出，从另一个角度来看，监管商品房预售款或许远远没有提高商品房预售标准来得更为直接、对开发商造成的资金压力更大。当前，房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。“预计随着政府对房地产政策的收紧，未来还会有更多相关规范性的政策陆续推出。”

新闻链接

省城房贷结构悄变小户型受宠 市民选全款购房

“为了孩子上学，我在济大路附近看好了一套，本想通过贷款购买，可自己名下已经有一套房子，这样通过银行贷款成本大幅增加，最后干脆四处举债凑齐房款。”市民柳女士说。记者9月1日采访了解到，由于受房贷新政实施的影响，各大银行商业贷款购房者的比例明显下降，首付五成以上，以及全款购房者的比例明显上升。另外，由于中小户型商品房总价款相对较低，也使得小户型房屋销售受青睐。

部分购房市民选择全款购房

国家出台房产新政，要求对贷款购买二套房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，造成首套房和二套房贷差别进一步拉大。采访中记者发现，房贷新政实施几个月来，不少市民为降低买房成本，不惜通过一次性付款方式购房。

9月1日上午，记者在市住房保障与房产管理局二手房交易大厅遇到前来办理房产手续的金先生。他告诉记者，前段时间他购买了一套二手房，但是房产手续一直没办理下来，特地前来办理手续。因为房子总价格不是很高，他没有通过银行办理贷款，只是向朋友、亲戚借了一部分。正在等候办理手续的柳女士也说，房贷新政的实施，让市民购房需要承担高额的贷款利息，还不如一次性就把钱交上。

日前，一项包括山东在内的调查显示，“60后”“70后”选择全款支付、商贷、公积金的比例较为均衡，均在25%上下，其中全款支付的比例比“80后”高出近7%。在“60后”“70后”购房者中，约35.4%的购房者是为扩大居住空间购买二套房，有14.3%的购房者则为了寻求居住环境的改善。两类购房者中，愿意支付五成首付款的人在30%左右，这其中改善居住环境的购房者大部分将选择全款支付。

对此，泰山管理学院教授解鹏表示，房贷新政出台后，不少购房人宁可改向亲友借贷或利用名下其他房产抵押借款来筹措房款，也不愿意过多地从银行贷款。此外，新政后，整个房地产市场迅速形成观望气氛，尤其是主要依靠贷款购房的初次置业者选择观望，也直接导致了贷款比例的下降。

小户型房屋更受青睐

在一家事业单位工作的邵先生和妻子已经拥有一套二手住房。近来，随着双方老人都来到济南居住，邵先生和妻子商量想再买一套小户型的商品房，搬出去单住。经过朋友介绍，邵先生看好了奥体西路附近一套90多平方米的新房，并初步想通过贷款购房。在与开发商签订购房协议，到银行办理贷款手续时，邵先生才发现由于自己购买的是“二套房”，不仅需要首付50%，还要承受基准利率1、1倍的高利率，需要多付出几十万元的利息，非常不划算。于是，在与家里人商量后，邵先生向亲戚们借款20万元，加上自己的积蓄，一次性付清了房款。

记者从多家售楼处了解到，相比120—150平方米左右的商品房，90平方米左右的小户型房子更受到青睐。一些开发商也逐渐加大小户型房屋的市场投放量。相关负责人表示，房贷新政实施，使得改善型购房者贷款压力增大。“认房又认贷”的房贷新政，使不少改善型购房者在买房时会被认定为“二套”或“三套”。如果被认定为二套，购房者将承担五成首付和更高的房贷利率，如果被认定为三套，就只能选择全款购房。房贷政策的收紧使得改善型购房者支付压力大大增加，于是更倾向于总价低的中小户型。