[摘要] 5月，受新增供应和成交结构影响，成交商品住宅28.79万方，成交均价为7876元/平米，环比上月表现为“量跌价涨”；公寓市场回升，成交总量1万平方米，成交均价为10261元/平方米；写字楼市场的成交量为4.68万平方米，成交均价为11561元/平方米；商业市场成交量为349平方米。
四、商品住宅市场分析
（一）市场概述
5月，受新增供应和成交结构影响，济南商品住宅市场环比上月表现为“量跌价涨”。
（二）商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年5月）
数据来源：山东中原数据库
2012年5月，济南商品住宅市场新增供应量为16.93万平米，1626套房源；鲁能领秀城、阳光100公园五区、凯旋新城嘉苑、中建凤栖第等推盘量大的项目开盘成交率较高，促使整体开盘成交率达到52%；
四、五月开发商推盘积极，上市开盘或加推项目达到12个，但与去年同期不同，开发商多采用“少量多批”的推盘模式，如万象新天、鲁能领秀城、梵尔赛公馆、鑫苑名家、凯旋新城等，都保持着至少每月一次的加推频率；这种推盘模式，一方面可以及时抓住客户，降低客户流失的风险，另一方面，能够形成项目持续热销的良好形象，保持房源充足，迎合了购房者“随波逐流”的心理，进一步促进成交，同时，不打乱整个项目的销控节奏，这是开发商应对当前市场环境的策略调整，行之有效。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年5月）
数据来源：山东中原数据库
2012年5月，普通住宅产品新增供应占比为85%，开盘成交率达到57%；
国华印象推出少量洋房和别墅产品，增加了市场的高端产品供应，但成交不理想，说明高端需求未随市场成交回暖而有所恢复，受政策调控影响深且持久；
金光卡夫卡公寓产品上市，但成交情况一般。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年5月）
数据来源：山东中原数据库
2012年5月，历城区开盘项目、新增供应量，市中区开盘成交率；
历城区万象新天、恒大城、保利海德公馆、中建凤栖第四个项目开盘，带动区域新增供应量排名位；保利海德公馆调整产品策略，以多重组合优惠、去非毛坯推出二期温莎堡系列产品，主力户型由一期140㎡以上奢适三居改为市场主流的95-136㎡紧凑型、经济型、舒适型三居，总价大幅降低，迎合了市场需求，开盘成交率达到84%；
槐荫区由于凯旋新城和阳光100公园五区开盘，促使区域新增供应量排名第二位，区域开盘成交率达到74%；
天桥区区域新增供应量排名第三位，主要贡献力量来自鑫苑名家、金光卡夫卡公馆，两项目或由于自然蓄客加推、或由于产品临时调整，开盘成交情况一般，导致区域开盘成交率不高；
市中区鲁能领秀城3月以来每月加推，持续热销，是区域的新增供应和成交热点；
历下区、高新区新增供应分别来自绿城百合花园和国华印象，成交不理想。
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