[摘要] 有人说，2011年，中国房地产市场将是一个“不好也不坏的市场”。政策继续趋紧，市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。而开发商面临的最大压力依然是受政策调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。
2011年济南楼市三大趋势
每次房价大幅跳跃之后，总会有政策出台调控，行业也将进入一个稳定的平台期，济南历史上三次“房价飞涨”后都有一个短则一年、长则三年的房价稳定期。而且济南是一个典型的内向型市场，外来客群较少，投资客户比例较低，核心支撑是本地化的刚性需求，这种市场属性受政策的影响相对较小。因此，从总体上看，2011年济南楼市将有三个比较明确的发展态势。
、房市“去投资化”明显，“首”字头客群承载楼市稳定前行。
随着各种宏观政策的出台，房市“去投资化”的态势日趋明显，投资属性购房呈现萎靡状态，整个消费层面将被庞大的“首”字头客群稳固托起，即首次置业、首次换房、首次投资。尽管涵盖了三种置业需求，但从总体上看，这些“首”字头客群都属于刚性需求，故而，无论再有任何政策出台，济南房地产市场将依旧闲庭信步、稳定前行。
第二、城市多中心发展，“价值洼地”迅速填平
随着高铁片区的建设，济南楼市伴随济南城市的发展真正进入“多中心”时代，从东部的一枝独秀逐步蔓延为“东西相抗、南北呼应”的多极并存格局，与此相对应的则是房价的逐步拉平。此前，济南市场公认的西部、北部均为“价格洼地”，但当城市的大配套迅速完善之时，城市的价值将房产价格迅速托起，整个房市呈现百花齐放、价格整体抬升的趋势，原有的所谓“价值洼地”将不复存在。
第三、产品品质继续提升，“总价比拼”成为关键砝码
随着外来开发商的进一步攻城略地，2011年的大盘将决定整个济南的楼市走向。从几年前国内一流开发企业的初到来，到今日他们深耕济南的决心展露，济南已经成为国内一线开发企业的重要逐鹿场，济南的楼盘品质日渐提高，已经可以与国内同级别城市同场竞技了。品质的提升不仅巩固了价格，一流开发企业更将“总价竞争”的理念深入人心，纵观济南楼市，各个大盘均在户型上进行了面积控制，以总价取胜，在单价日趋攀升的情况下，总价的控制不仅是开发商决胜的砝码，也是购房者的另一种福音。
(山东新智盟地产策略机构)
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