[摘要] 有人说，2011年，中国房地产市场将是一个“不好也不坏的市场”。政策继续趋紧，市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。而开发商面临的最大压力依然是受政策调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。
标杆房企积极布局 开发重心西倾北移
与2009年“房价疯长”“推盘即售罄”相比，2010年济南房地产市场更多呈现出“平稳”“谨慎”“理性”的特征。经历年初房价再度飙升后，随着新政出台及山东新政执行细则实施，房价表面平稳，实则在稳中悄然提升，而成交量则受推盘量影响呈现起伏态势。
区域：西部成为市场主力
对比2009年整体来看，2010年济南住宅市场供应总量有一定幅度攀升，以往供应紧张的局面得到很大程度的缓解。市场上各区域全面开花，成交量和价格区域差距也在进一步缩小。济南的东部、中南部的大盘为主要新增供应，西部槐荫区首次成为年度供应主力。综合条件优越的历下区、市中区的新增供应去化率均在80%以上，在新政背景下，仍强势旺销；其他区域年去化率略低。
土地：重点区域开发受追捧
结合2010年土地出让及城市规划发展情况来看，西部西客站片区、北部小清河沿线将成为2011年住宅供应集中区域。整体来看，中部核心区的居住功能在日益弱化，东部已进入自发推进阶段，开发重心向西、向北倾斜的趋势明显。未来住宅市场的热点区域将更为多元，购房者购房的区域限制有望被逐渐打破。随着2011年京沪高铁的开通，西部区域房地产进程将获得强劲拉升。
企业：标杆房企领军楼市
2010年GDP总量逾5000亿元的二线城市已达8个，二线城市已成为知名房企布点的竞争核心，且新政下二线城市表现向好。在此背景下，2010年济南成为众多标杆房企战略布局的重点。2011年作为品牌开发商在进驻济南的重要一年，房地产新格局的多年预期将逐渐变成现实。绿地、恒大、世贸、保利等一线房企2011年将有多个项目同时启动，总体供应量超过2000万平方米，在2011年及未来几年都将占据济南住宅市场的供应主力，撑起济南房地产市场的大半江山。
结构：不同物业多元分化
结合供应产品结构来看，2010年在新政背景下，高端住宅因稀缺和保值性强呈现稳定成交局面，而中端市场多沦入价格战之中。高端和中端市场不同的表现显示了高端客户的支撑力。2011年在政策紧缩的基调下，这种局面将有望继续持续。(山东合富辉煌房地产顾问有限公司)
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