[摘要] 有人说，2011年，中国房地产市场将是一个“不好也不坏的市场”。政策继续趋紧，市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。而开发商面临的最大压力依然是受政策调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。
有人说，2011年，中国房地产市场将是一个“不好也不坏的市场”。政策继续趋紧，市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展。而开发商面临的压力依然是受政策调控，无法继续获得大量的运营资金，市场需求被抑制，无法通过产品销售获得更多的预售资金。2011年，中国房地产市场上企业兼并、收购或将导致市场的重新洗牌。济南又会怎样，还会象2010年一般走出独具济南特色的独立行情吗？也许，来自济南的品牌房地产代理机构最有发言权。
2011年房地产政策预测
(1)继续加强原有政策的落实。2011年将继续执行稳健的货币政策，预计2011年全年新增贷款目标为7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；限购、限贷政策、土地闲置监管及问责制等政策将进一步严格执行。
(2)政策控制力度将加强。若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高；亦有可能效仿香港征收特别印花税；二手房交易的营业税或会恢复5年内全征；作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段的房产税改革，有望在2011年迈出实质性步伐；保障房建设力度将会继续加大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正，同时公租房、廉租房将成为重要着力点。以上政策均有可能在2011年颁布执行，关键是看楼市控制的阶段性效果而定。
(3)政策覆盖面将扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。
(山东中原物业顾问有限公司)
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标杆房企积极布局 开发重心西倾北移
与2009年“房价疯长”“推盘即售罄”相比，2010年济南房地产市场更多呈现出“平稳”“谨慎”“理性”的特征。经历年初房价再度飙升后，随着新政出台及山东新政执行细则实施，房价表面平稳，实则在稳中悄然提升，而成交量则受推盘量影响呈现起伏态势。
区域：西部成为市场主力
对比2009年整体来看，2010年济南住宅市场供应总量有一定幅度攀升，以往供应紧张的局面得到很大程度的缓解。市场上各区域全面开花，成交量和价格区域差距也在进一步缩小。济南的东部、中南部的大盘为主要新增供应，西部槐荫区首次成为年度供应主力。综合条件优越的历下区、市中区的新增供应去化率均在80%以上，在新政背景下，仍强势旺销；其他区域年去化率略低。
土地：重点区域开发受追捧
结合2010年土地出让及城市规划发展情况来看，西部西客站片区、北部小清河沿线将成为2011年住宅供应集中区域。整体来看，中部核心区的居住功能在日益弱化，东部已进入自发推进阶段，开发重心向西、向北倾斜的趋势明显。未来住宅市场的热点区域将更为多元，购房者购房的区域限制有望被逐渐打破。随着2011年京沪高铁的开通，西部区域房地产进程将获得强劲拉升。
企业：标杆房企领军楼市
2010年GDP总量逾5000亿元的二线城市已达8个，二线城市已成为知名房企布点的竞争核心，且新政下二线城市表现向好。在此背景下，2010年济南成为众多标杆房企战略布局的重点。2011年作为品牌开发商在进驻济南的重要一年，房地产新格局的多年预期将逐渐变成现实。绿地、恒大、世贸、保利等一线房企2011年将有多个项目同时启动，总体供应量超过2000万平方米，在2011年及未来几年都将占据济南住宅市场的供应主力，撑起济南房地产市场的大半江山。
结构：不同物业多元分化
结合供应产品结构来看，2010年在新政背景下，高端住宅因稀缺和保值性强呈现稳定成交局面，而中端市场多沦入价格战之中。高端和中端市场不同的表现显示了高端客户的支撑力。2011年在政策紧缩的基调下，这种局面将有望继续持续。(山东合富辉煌房地产顾问有限公司)
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2011年济南楼市三大趋势
每次房价大幅跳跃之后，总会有政策出台调控，行业也将进入一个稳定的平台期，济南历史上三次“房价飞涨”后都有一个短则一年、长则三年的房价稳定期。而且济南是一个典型的内向型市场，外来客群较少，投资客户比例较低，核心支撑是本地化的刚性需求，这种市场属性受政策的影响相对较小。因此，从总体上看，2011年济南楼市将有三个比较明确的发展态势。
、房市“去投资化”明显，“首”字头客群承载楼市稳定前行。
随着各种宏观政策的出台，房市“去投资化”的态势日趋明显，投资属性购房呈现萎靡状态，整个消费层面将被庞大的“首”字头客群稳固托起，即首次置业、首次换房、首次投资。尽管涵盖了三种置业需求，但从总体上看，这些“首”字头客群都属于刚性需求，故而，无论再有任何政策出台，济南房地产市场将依旧闲庭信步、稳定前行。
第二、城市多中心发展，“价值洼地”迅速填平
随着高铁片区的建设，济南楼市伴随济南城市的发展真正进入“多中心”时代，从东部的一枝独秀逐步蔓延为“东西相抗、南北呼应”的多极并存格局，与此相对应的则是房价的逐步拉平。此前，济南市场公认的西部、北部均为“价格洼地”，但当城市的大配套迅速完善之时，城市的价值将房产价格迅速托起，整个房市呈现百花齐放、价格整体抬升的趋势，原有的所谓“价值洼地”将不复存在。
第三、产品品质继续提升，“总价比拼”成为关键砝码
随着外来开发商的进一步攻城略地，2011年的大盘将决定整个济南的楼市走向。从几年前国内一流开发企业的初到来，到今日他们深耕济南的决心展露，济南已经成为国内一线开发企业的重要逐鹿场，济南的楼盘品质日渐提高，已经可以与国内同级别城市同场竞技了。品质的提升不仅巩固了价格，一流开发企业更将“总价竞争”的理念深入人心，纵观济南楼市，各个大盘均在户型上进行了面积控制，以总价取胜，在单价日趋攀升的情况下，总价的控制不仅是开发商决胜的砝码，也是购房者的另一种福音。
(山东新智盟地产策略机构)
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震荡中前行谨慎中乐观
继续抑制投资性需求
2010年政策没有很好的落地，效应没有充分地显现出来。2011年房地产调控将更多地使用货币手段，通过调整利率、信贷窗口指导、准备金等工具统筹应对房价上涨和通货膨胀。同时，继续打击囤房、囤地，加大土地供应力度，缓解供给矛盾，也是未来数年的长期政策。另外，房产税试点政策今年出台的可能性也较大。房产税长期来看并不能抑制房价上涨，但短期内对市场仍有一定影响。
房地产开发企业再细分
2011年房地产市场将面临深度调控和银根缩紧的影响。在遇到资金受阻和需求收缩的情况下，开发商将面临进一步的考验。大型企业可以依赖其雄厚的资金实力。中小型企业唯有结合自身实力，找准市场来缩短销售周期，以加快资金周转，方能维持企业的长期发展。“企业转型”将会进一步加快，之前开发单一住宅产品的企业将会向综合型、多元化发展。政府宏观调控的目的很明确，就是主要针对住宅市场。2011年的宏观调控对住宅类产品影响较大，而对公寓、商业等非住宅类产品却基本没有影响。由此可见，商业地产将会成为下一个投资热点。特别是济南的商业地产，多年来一直不温不火，鲜有动作。积蓄多年后有可能形成爆发式的增长。
房地产行业进入标准化的发展时代
房地产发展十余年，从一开始的杂乱无章到后来的产业化模式，再到现在的标准化运营，可以说，房地产企业的发展历程就是中国房地产行业的发展和不断完善的过程。通过近几年济南房地产行业的发展，不难看出，我市的房地产行业已经进入标准化的发展时代。
这两年我们看到随着国内品牌开发商在济南争先恐后的拿地，他们在济南的深耕细作，也将一流的标准化运作流程带到济南。2010年的房地产政策可以用“残酷”来形容，但济南的房地产市场依然取得了突飞猛进的进展，这与房地产行业内的标准化发展模式是分不开的。
从开发商拿地，到产品的规划，再到营销和推广，以及后期的物业管理，每一个步骤都会有条不紊的进行。这种标准化的发展模式可以有效地降低运营成本，从而在企业层面上实现更高的利润价值，同时也对房价的整体调控提供了现实的意义。
(山东国华嘉阳投资管理有限公司)
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