五、商品住宅成交分析
（一）成交总量
从成交量来看，4月中上旬受3月份房地产市场利好形势的影响，成交量一路走高，部分项目如海尔绿城全运村、名士豪庭、银丰花园、蓝调国际等项目分别在4月10日前后加推新房源，开盘成交良好。新政颁布后，各项目的成交量开始下滑，尤其是单价高、大面积房源的成交量下降明显。
从成交价格看来，4月份济南商品住宅成交均价环比3月上涨13%，成交均价持续高位主要在于：一方面，3月大量中低端项目的上市拉低了3月份的成交均价，4月份大量中高端项目的上市将成交均价迅速拉升；另一方面，尽管新政颁布后，市场出现了较浓的观望情绪，成交量迅速萎缩，但是上年房地产市场的热销使开发商手中资金充足，短时间内资金链不会受到影响，同时由于济南房地产市场的刚性需求强劲，开发商普遍看好未来市场的发展走势，开发商不急于下调价格。
（二）成交形态
2010年4月济南商品住房以普通住宅成交为主，其成交套数占总量的97%。别墅产品中外海蝶泉山庄的别墅销售量较大，本月仅领秀城漫山香墅有花园洋房成交。
（三）成交价格解析
济南市4月商品住房产品成交价格统计表（元/㎡）
本月由于中高端普通住宅项目的推盘成交量较大，拉升了该月普通住宅的成交均价，同时，由于3月份大量低价项目的上市，降低了当时的整体成交均价，两者相互作用，使该月普通住宅成交均价环比上月上涨12%，达到8293元/平米；
本月花园洋房项目只有漫山香墅的高品质房源成交，导致该月花园洋房成交均价上涨6%；
本月别墅项目中，外海蝶泉山庄成交36套，拉低了整体成交均价，环比上月下降4%。
（四）面积区间解析
济南市4月商品住房产品成交面积区间统计表（套）
受房地产新政的影响，本月整体市场成交量环比上月下降31%。
本月住宅成交以50平米以下的小户型公寓和90-130平米两室、三室房源为主，该部分房源成交量占总量的64%；其次为130-200平米的大三室和四室房源及50-90平米之间的一室一厅和小两室房源，其比例为33%。本月200平米以上的大户型成交量较少，其比例为3%。
本月住宅成交量主要集中在90-130平米的两室和部分小面积的三室房源，其比例占总体的35%。其中90-120平米之间的两室成交量。
由于名士MINI公馆和中齐未来城50平米以下公寓产品的上市，使50平米以下房源的成交量环比上月上涨28%；同时，由于香港国际等项目50-90平米之间的在售房源较少，导致该面积范围内的成交量环比上月下降55%。
由于中高端项目，如海尔绿城全运村等在4月10日前后加推大户型房源，导致130-200平米的房源成交量大幅上涨；受房地产新政的影响，在后半个月中，大户型的成交量放缓。
200平米以上的大户型成交集中在花园洋房和别墅产品，外海蝶泉山庄的大量成交导致成交量环比上月上涨46%。
（五）成交单价区间
济南市4月商品住房产品成交单价区间统计表（套）
由于低价在售房源环比上月下降，导致本月成交均价在6000-8000元/平米的成交量环比上月下降60%；
而8000-10000元/平米之间的成交量在开盘项目的带动下，成交量环比上月上涨83%；
单价过万项目的本月成交量大幅上涨，一方面在于海尔绿城全运村高价项目的开盘成交较好，另一方面在于本月外海蝶泉山庄的别墅成交量较大。
（六）成交总价
济南市4月商品住房产品成交总价区间统计表（套）
与前文所讲的面积区间及单价相对应，由于蓝调国际、中齐未来城、名士MINI公馆等在售中小户型公寓产品的大量成交，2010年4月份济南商品住宅成交总价集中在80万元以下。
而80-100万元的成交总价区间的成交量大幅增加在于单价集中在8000-9500元/平米之间的两室户型的成交量较大。 免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
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