四、商品住宅新开盘及成交分析
（一）开盘成交总量
济南市4月商品住宅新增供应统计分析表
本月新开盘住宅成交环比上月出现“价涨量跌”的局面，新增供应量较去年同期有所增加，但因所处政策环境有较大差异，且现价格高企，导致本月与去年同期相比成交量下降40%。
本月新开盘项目9个，集中在新政颁布前的4月10日前后开盘，与上月不同的是，本月加推项目以中高端项目为主，而上月以低端项目居多，因此，本月新开盘项目的整体成交均价环比上月上涨25%。从新增供应量来看，尽管本月的开盘项目多于上月，但供应量环比上月下降7%，主要由于3月中海紫御东郡的推盘量较大，而本月高端项目的推盘量有限。从开盘成交率来看，本月成交率环比上月下降44%，主要原因在于本月开盘项目的成交均价较高，针对的多为改善型客户，而上月的中低端项目较多，面对的主要客群是首次置业者，两者的市场需求量有别。
（二）商品住宅开盘区域
济南市4月各区域新增供应统计分析表
本月新开盘项目集中在历下区，其供应量占到总供应量的50%，其中，名士豪庭的供应量，在一周的时间内先后推出3栋住宅和1栋公寓产品。从开盘成交率来看，地段优势明显、客户积累时间长、定价适中、在15号之前开盘的中端项目开盘成交率高，如银丰花园、泉景天沅等；而位置较偏、价格上涨幅度较大、客户积累期较短、在15号之后开盘的项目开盘成交率较低，如中齐未来城、保利花园等。
领秀城于4月3日加推中央公园组团的4号楼，共137套房源，因客户仅依靠自然积累，且无针对性的宣传推广活动，客户积累期较短，开盘当天成交28套，成交率较低，为20%。
（三）商品住宅新增供应产品形态
济南市4月各形态物业供需统计分析表
本月新增项目全为普通住宅，供应量为1742套，比例达到100%。
（四）商品住宅新开盘户型
济南市4月商品房新增供应各户型供需统计表
从4月份济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，中小户型特别是一室、两室户型供需两旺是本月住宅市场的突出特征。
主要因为，中齐未来城、蓝调国际、名士豪庭MINI公馆的上市使本月小户型公寓供应量激增，小户型公寓的低门槛、高投资性受到了年轻自住者和投资者的青睐；大本月加推的住宅产品均有两室，不仅满足了首次置业者的需求，高端项目的两室房源也满足了改善型需求。
（五）商品住宅新开盘面积区间
济南市2010年4月各面积区间供应套数走势示意图
本月商品住宅新开盘面积区间集中在70平米以下一室户型和90-120平米之间的两室、三室户型。
（六）商品住宅新开盘供应价格
济南市4月各价格区段供需统计表
本月新开盘项目以中高端项目为主，价格集中在7000-10000元/平米之间，均价在万元以上项目的高成交量及均价在7000元/平米以下房源的缺失使本月新开盘项目成交均价大幅上涨。
从成交量来看，中端价位房源的成交呈现“供需两旺”的形势。
从成交率来看，8000-10000元/平米的房源成交较高，主要在于改善型需求和部分投资客的购买力较强。
注：济南市4月份新开盘住宅项目列表见附表3
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