一、房地产相关政策及行业信息
（一）国家及济南市政府宏观政策
1.银监会：禁止对捂盘房企放贷
为配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业的违规行为，中国银监会有关负责人3月29日晚间表示，银监会已经要求银行禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企非在建工程不予授信，监测查处贷款违规流入股市、房市。
银监会表示，只要经国土资源部门、建设主管部门查实，存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行应将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要采取保全措施。
2.购二套房首付不得低于50%
温家宝主持召开国务院常务会议，部署遏制房价过快上涨政策措施。会议确定了四项政策措施。一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供给，三是加快保障性安居工程建设，四是加强市场监管。
购90平方米以上房首套首付不低于30%，制定调节房产税收政策。捂盘惜售企业将被暂停批准上市和再融资，哄抬房价行为恶劣者取消经营资格。稳定房价实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨工作不力的追究责任。
3.住建部：严格实行购房实名制
住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
4.二套房标准巨变：认房不认贷
中国银监会银行监管一部主任杨家才日前接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。 “以房为限、以家庭为单位”可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。二套房相关规定也将会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。
5. 住经适房者禁购二套房
住房城乡建设部26日对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。主要规定包括：房主高消费须核查资产、经适房违规租售要收回、上市交易补缴款定期调整等。
（二）济南市重大发展规划
1. 天桥41个地块招商开发
4月23日，天桥区推出41个重点地块集体招商，这些地块分别属于小清河沿线、北园大街沿线、棚户区改造、旧村居等重点开发项目，吸引了海内外近80家房地产商的关注。其中，北湖片区、北湖南片区等13个项目当场签订了合作开发协议。
2. 南辛庄棚改片区开始动迁
槐荫区旧城改造指挥部今天发布消息称，南辛庄棚改片区动迁工作全面启动，我市主城区最西端的棚户区将成为历史。南辛庄棚户区改造项目总占地139亩，分东、西两个片区，涉及拆迁居民856户、建筑面积7.6万平方米，包括南辛西街、东街、中街南三部分都在拆迁范围内；国土收购包括11家单位，建筑面积10921.72平方米。计划在今年5月底前完成居民选房，10月底前完成片区拆迁工作。
（三）其他与房地产行业有关的重要信息
1. 绿城12.4亿收购海信济南一地块
绿城房地产在济南又有新动作，该公司收购了济南海信旗下一房地产公司，从而拥有了该公司在济南的一个地块，该地块总面积约25.6万平方米。4月1日晚，绿城房地产发布公告称，3月31日，旗下子公司杭州绿城置业及绿城房地产已与济南海信及青岛海信订立转让协议，杭州绿城置业投资将以12.4亿元的代价收购济南海信全资子公司山东东城置业有限公司100%股权。
2. 济南房产代理龙头51%股权即将易主
济南地产市场一手房销售代理龙头济南信立怡高控股权即将易主。近日，国内三大一手房代理机构之一的世联地产发布公告称，公司将斥资4000万现金收购济南信立怡高51%的股权。股权转让价款分四期支付，其中首期支付2000万元，剩余部分将在未来三年分别支付800万元、600万元和600万元。在完成此次收购后，济南信立怡高股权结构将变为世联地产 51%、乐智强24.5%、朱江12.5%，聂非12.5%。乐、朱、聂系公司现股东。
3. 我省加强房产档案管理
在25日召开的省住房城乡建设档案工作会议上，省住建厅有关负责人称，为配合国家出台的差别化信贷和税收政策，调控房产市场，我省将加强房地产权属登记，甄别住房保障和政策打压对象。省住建厅有关负责人要求，我省各地要把房地产权属登记、调查、测绘、转移、变更等直接形成的资料，准确完整地加以收集，及时整理归档。房产档案，必须遵循保证档案安全便于房地产产权产籍管理、便于查询利用的原则，由房地产登记管理机关或房地产交易服务机构管理。
政策小结： 本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。
今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二套房的政策修改之后能有效地遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。
二、土地市场交易信息
（一）土地供应总量分析
济南2010年4月供应土地统计分析表（万平米、元/平米）
济南市居住及商业供应土地月度走势示意图
相比于2010年3月土地供应市场的火热，2010年4月土地市场大幅降温。与去年同期相同，济南居住及商业土地供应量没有出现太大变化。
（二）土地供应区域分析
济南市2010年4月居住及商业供应土地区域分布统计分析表（万平方米，元/平方米）
2010年4月份济南土地公告集中在高新区的工业南路与贤文路一带，历城区的辛祝路和历下区的燕山立交桥地块，预计这三个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。
（三）土地成交总量分析
4月份济南土地居住及商业用地成交量较上月及去年同期均有大幅上涨。从成交时间上来看，该月的上、中、下旬均有5-6幅土地成交。
4月中旬国家推出更为严厉的房地产调控政策后，济南住宅成交出现明显下滑，但土地成交依然火热，如东拓置业更是高价拿地。这说明，一、近期拿地企业的土地储备量较少，作为相对稀缺的房地产开发的资源之本—土地势必会成为众开发商角逐对象；二、开发商对房地产市场未来发展走势依然看好。
济南市4月成交土地统计分析表（万平方米、元/平方米）
济南市居住及商业土地成交月度走势示意图
房地产市场的火热刺激了土地市场的火热，本月土地的成交量及成交价格比上月和去年同期均有大幅增长，楼面地价相比去年同期上涨两倍。
（四）土地成交区域解析
济南市4月居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，元/平方米）
三、商品房供应分析
（一）商品房批准预售总量
济南市4月商品房批准预售面积统计分析表
济南市4月商品房批准预售面积示意图
2010年4月商品房批准预售总面积为63.9万平米，可以判断近期市场供应量较多。
（二）商品房批准预售区域
济南市4月商品房批准预售区域统计分析表
济南市4月商品房批准预售区域示意图
4月份因名士豪庭、黄金•99和银座花园项目部分楼座获得预售证，使历下区该月预售面积，占总体的64.0%。其他各区也都有楼座取得预售许可证。
四、商品住宅新开盘及成交分析
（一）开盘成交总量
济南市4月商品住宅新增供应统计分析表
本月新开盘住宅成交环比上月出现“价涨量跌”的局面，新增供应量较去年同期有所增加，但因所处政策环境有较大差异，且现价格高企，导致本月与去年同期相比成交量下降40%。
本月新开盘项目9个，集中在新政颁布前的4月10日前后开盘，与上月不同的是，本月加推项目以中高端项目为主，而上月以低端项目居多，因此，本月新开盘项目的整体成交均价环比上月上涨25%。从新增供应量来看，尽管本月的开盘项目多于上月，但供应量环比上月下降7%，主要由于3月中海紫御东郡的推盘量较大，而本月高端项目的推盘量有限。从开盘成交率来看，本月成交率环比上月下降44%，主要原因在于本月开盘项目的成交均价较高，针对的多为改善型客户，而上月的中低端项目较多，面对的主要客群是首次置业者，两者的市场需求量有别。
（二）商品住宅开盘区域
济南市4月各区域新增供应统计分析表
本月新开盘项目集中在历下区，其供应量占到总供应量的50%，其中，名士豪庭的供应量，在一周的时间内先后推出3栋住宅和1栋公寓产品。从开盘成交率来看，地段优势明显、客户积累时间长、定价适中、在15号之前开盘的中端项目开盘成交率高，如银丰花园、泉景天沅等；而位置较偏、价格上涨幅度较大、客户积累期较短、在15号之后开盘的项目开盘成交率较低，如中齐未来城、保利花园等。
领秀城于4月3日加推中央公园组团的4号楼，共137套房源，因客户仅依靠自然积累，且无针对性的宣传推广活动，客户积累期较短，开盘当天成交28套，成交率较低，为20%。
（三）商品住宅新增供应产品形态
济南市4月各形态物业供需统计分析表
本月新增项目全为普通住宅，供应量为1742套，比例达到100%。
（四）商品住宅新开盘户型
济南市4月商品房新增供应各户型供需统计表
从4月份济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，中小户型特别是一室、两室户型供需两旺是本月住宅市场的突出特征。
主要因为，中齐未来城、蓝调国际、名士豪庭MINI公馆的上市使本月小户型公寓供应量激增，小户型公寓的低门槛、高投资性受到了年轻自住者和投资者的青睐；大本月加推的住宅产品均有两室，不仅满足了首次置业者的需求，高端项目的两室房源也满足了改善型需求。
（五）商品住宅新开盘面积区间
济南市2010年4月各面积区间供应套数走势示意图
本月商品住宅新开盘面积区间集中在70平米以下一室户型和90-120平米之间的两室、三室户型。
（六）商品住宅新开盘供应价格
济南市4月各价格区段供需统计表
本月新开盘项目以中高端项目为主，价格集中在7000-10000元/平米之间，均价在万元以上项目的高成交量及均价在7000元/平米以下房源的缺失使本月新开盘项目成交均价大幅上涨。
从成交量来看，中端价位房源的成交呈现“供需两旺”的形势。
从成交率来看，8000-10000元/平米的房源成交较高，主要在于改善型需求和部分投资客的购买力较强。
注：济南市4月份新开盘住宅项目列表见附表3
五、商品住宅成交分析
（一）成交总量
从成交量来看，4月中上旬受3月份房地产市场利好形势的影响，成交量一路走高，部分项目如海尔绿城全运村、名士豪庭、银丰花园、蓝调国际等项目分别在4月10日前后加推新房源，开盘成交良好。新政颁布后，各项目的成交量开始下滑，尤其是单价高、大面积房源的成交量下降明显。
从成交价格看来，4月份济南商品住宅成交均价环比3月上涨13%，成交均价持续高位主要在于：一方面，3月大量中低端项目的上市拉低了3月份的成交均价，4月份大量中高端项目的上市将成交均价迅速拉升；另一方面，尽管新政颁布后，市场出现了较浓的观望情绪，成交量迅速萎缩，但是上年房地产市场的热销使开发商手中资金充足，短时间内资金链不会受到影响，同时由于济南房地产市场的刚性需求强劲，开发商普遍看好未来市场的发展走势，开发商不急于下调价格。
（二）成交形态
2010年4月济南商品住房以普通住宅成交为主，其成交套数占总量的97%。别墅产品中外海蝶泉山庄的别墅销售量较大，本月仅领秀城漫山香墅有花园洋房成交。
（三）成交价格解析
济南市4月商品住房产品成交价格统计表（元/㎡）
本月由于中高端普通住宅项目的推盘成交量较大，拉升了该月普通住宅的成交均价，同时，由于3月份大量低价项目的上市，降低了当时的整体成交均价，两者相互作用，使该月普通住宅成交均价环比上月上涨12%，达到8293元/平米；
本月花园洋房项目只有漫山香墅的高品质房源成交，导致该月花园洋房成交均价上涨6%；
本月别墅项目中，外海蝶泉山庄成交36套，拉低了整体成交均价，环比上月下降4%。
（四）面积区间解析
济南市4月商品住房产品成交面积区间统计表（套）
受房地产新政的影响，本月整体市场成交量环比上月下降31%。
本月住宅成交以50平米以下的小户型公寓和90-130平米两室、三室房源为主，该部分房源成交量占总量的64%；其次为130-200平米的大三室和四室房源及50-90平米之间的一室一厅和小两室房源，其比例为33%。本月200平米以上的大户型成交量较少，其比例为3%。
本月住宅成交量主要集中在90-130平米的两室和部分小面积的三室房源，其比例占总体的35%。其中90-120平米之间的两室成交量。
由于名士MINI公馆和中齐未来城50平米以下公寓产品的上市，使50平米以下房源的成交量环比上月上涨28%；同时，由于香港国际等项目50-90平米之间的在售房源较少，导致该面积范围内的成交量环比上月下降55%。
由于中高端项目，如海尔绿城全运村等在4月10日前后加推大户型房源，导致130-200平米的房源成交量大幅上涨；受房地产新政的影响，在后半个月中，大户型的成交量放缓。
200平米以上的大户型成交集中在花园洋房和别墅产品，外海蝶泉山庄的大量成交导致成交量环比上月上涨46%。
（五）成交单价区间
济南市4月商品住房产品成交单价区间统计表（套）
由于低价在售房源环比上月下降，导致本月成交均价在6000-8000元/平米的成交量环比上月下降60%；
而8000-10000元/平米之间的成交量在开盘项目的带动下，成交量环比上月上涨83%；
单价过万项目的本月成交量大幅上涨，一方面在于海尔绿城全运村高价项目的开盘成交较好，另一方面在于本月外海蝶泉山庄的别墅成交量较大。
（六）成交总价
济南市4月商品住房产品成交总价区间统计表（套）
与前文所讲的面积区间及单价相对应，由于蓝调国际、中齐未来城、名士MINI公馆等在售中小户型公寓产品的大量成交，2010年4月份济南商品住宅成交总价集中在80万元以下。
而80-100万元的成交总价区间的成交量大幅增加在于单价集中在8000-9500元/平米之间的两室户型的成交量较大。 六、下月商品住宅供应预测 新政颁布后大部分开发商仍按原定计划进行推盘，预计5月共有10个项目开盘，新增供应量达到30万方，约计2514套房源。其中， 4个新上市项目，6个在售项目的后期房源。 对于新政引起的成交量大幅下滑，想于下月开盘的开发商并未在预期价格上做出明显反应，也未推出较大力度的优惠活动，但在定价上更为谨慎； 对于客户的积累方式，各开发商尤其是未取得预售证、未达到销售条件的一发商在积累客户时也更为谨慎，他们大部分已取消交定金的方式，采用第三方监管认筹款、先期采用免费办卡以锁定意向客群等取得预售证后再进行会员卡升级的方式等； 预计5月份济南的新增供应量会较4月份有较大上涨，因高价房源如万达公馆、燕山盛世等楼盘上市量较大，会引起5月份济南住宅成交价格的稳步提升。 七、报媒推广分析 （一）商品房报媒推广总量 4月份正值房地产销售的黄金时间，各楼盘广告投放量均较多。项目广告共投放172个频次，投放总版面146个。与上月相比，投放频次环比减少了5.5%，投放版面总数却增加了2.3%。与上年同期相比，本月广告投放频次同比减少28.3%，投放版面环比减少17.7%，本月广告投放频次和版面数与上年同期相比均有较大下降。绝大数开发商选择整版版面做主题广告，借春季的黄金期为自己的项目做更多的宣传。 （二）商品房报媒推广区域 本月广告投放量的区域为历下区，投放频次为68次，55个版面，主要在于本月历下区开盘的项目较多。其余区域都有不同幅度的减少。本月广告投放量环比增长2.3%，与上月基本持平。说明开发商维持了上月的宣传力度没有做大的改变。 （三）商品房媒体推广典案 广告主题：为了几毫米的完美 我们推到整座玄关 宣传亮点：诉求点明确，报广色调大气、清新，给人时尚潮流的感觉。 平面展示： 本月万达公馆投放了19次广告，刊登在济南时报、生活日报、山东商报上，投放版面19个整版。广告以品质和认筹为主要诉求点。
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