[摘要] 很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
很多开发商为“囤地”的巨大账面而沾沾自喜，并且乐此不疲。殊不知，当这一行为普遍化时，他们正在为自己加速累积着两方面的巨大风险：一是一旦地价出现向下的波动时资产大规模缩水的风险；二是建立在这种虚增的资产规模基础上的债务风险。特别值得警示的是，在地价下跌时开发商面临的并非仅仅是“存货贬值”，更致命的是资产缩水和负债率快速上升。2008年年末时，一些开发商面临的“资金链断裂”困境，实际上就是虚增的资产规模不能支撑其债务规模的困境。即使这些开发商持有的都是土地等优质资产，即使他们的债务规模不扩大，资产价值缩水仍足以使其负债率迅速提高而出现“资金链断裂”。在世界金融危机中，一大批国际知名大企业之所以在一夜之间就走到了破产的境地，根本原因就在于这种“资产缩水而债务不缩水”的矛盾被迅速激化。
开发商实际上并不能从土地中真正受益。进一步的问题是，究竟谁从土地价格上涨中获得了好处？是政府。开发商不断高涨的重置成本实际上都交到了连续不断出让土地的政府手中。
值得提醒的是，购房自住的老百姓是否能够从地价上涨中分享土地增值的好处？也不能。100万元买的房子，即或房价涨到200万元，卖掉这个房子的自住者并未赚钱。因为再买回同样的住房，仍然需要200万元。而自住者的居住条件并未因此有丝毫的改变！
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