[摘要] 很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
级差地价是房价差别的决定性因素
有权威部门说，根据多少楼盘的实际调查，地价在房价中所占比重不过23％左右，由此否认地价对房价上涨的关键影响作用。这个说法犯了一个常识性的错误：成本构成中的静态比重并不能解释住房价格的动态主导性因素。
一个简单数学例子就可以说明问题。假定在一个月收入1万元的家庭中，老子的月收入是8000元，儿子的月收入是2000元；儿子的收入在家庭月收入中所占比重不过20％；但或许一年后，老子的收入没增长，而儿子的收入增长到了2500元，从而家庭月收入增长到了10500元。在这个动态过程中，推动家庭月收入增长的，究竟是占比重大的老子呢，还是占比重小的儿子？
人们从生活经验中就可以得知，同一张图纸所盖的房子，盖在繁华闹市和盖在偏远山区，它们的价格可以有极为巨大的差别。这个价格差别差在了哪里？地价。级差地价。
一个本来很简单的问题之所以变得含混不清，是因为土地的不同质性被有意无意地掩盖了。同样面积的土地，由于坐落于要素集聚程度不同、经济发展程度不同、交通等基础设施完善程度不、产业结构不同的区位，就具有了不同的价格。这个价格差，叫做级差地价。
马克思主义经济学早就对级差地租理论有完整的阐述。级差地租和级差地价的区别只在于，当土地用于生产农产品时，我们可以假定其产品本身完全是同质的，即产于此地的一公斤稻谷与产于彼地的一公斤稻谷并无质的差别。因此在级差地租理论中，土地肥力、远近等对效率的影响只改变土地所有者与生产者之间的利益分配关系；由于需求方支付的产品单价是一样的，土地的天然贡献对效率的影响并不延伸到市场的产品消费者。通俗说就是，租种劣地和租种肥地的人所交地租不同，吃粮食的人是感受不到的。因为从理论上说，他们购买任何地块所产粮食的单价都是一样的。
但与生产粮食不同，当土地用于建造房屋时，土地“级差”的代价最终是要转移到购房人所支付的价格中的。建于此地的房屋和建于彼地的房屋则可能具有极不相同的有用性。这种有用性不同，就决定了个别耗费换算于社会必要耗费的不同，同样土地面积在不同地段建造相同房屋时所能实现的价格不同。通俗说就是，好地段地价高昂的代价，不会掩盖在土地所有者和开发商的利益分配中，而最终一定要体现在房价差别里。特定区位土地的不同质性造就的市场消费者所感受到的房价差别，本质上就是由级差地价决定的。
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影响房价的供求关系实际上是对特定地块的供求关系
一直有一种说法，认为供求关系决定了房价上涨，房价上涨又决定了地价的上涨。这种说法其实只是一种基于现象逻辑的认识，完全经不起理论推敲。
房价是价格，其变动当然就会受到供求关系的影响。但是，稍作延伸的问题是，为什么大城市的房价高、上涨快而中小城市的房价低、上涨慢？为什么核心市区的房价高、上涨快而偏远郊区的房价低、上涨慢呢？理论解释这个现象并不困难。因为影响大城市、核心市区房价的供求关系，并非仅仅是住房本身的供求关系，而主要是对特定区位、特定地块的供求关系。开发商经常标榜自己的楼盘“潜力无限”；除了具有文物价值的特例外，有越住越新的房子吗？真正的，只是房屋所在的土地。
需要特别指出的是，在短期房价过快上涨的异常波动背后，往往有投机性需求的推动。因为住房的供给能力和购买力都不可能在短至一个季度、一个月甚至一周内发生大的变动。这时变动的不是实际的供求关系，而是介入市场的投机性资金规模。但这种投机性的“供求关系”改变的仍然只是对特定地块上房屋的供求关系，而不是整体的住房供求关系。通俗说，其炒作的并非是房屋，而是土地。同样的住房完全可以源源不断地被生产出来，但具有垄断性的土地区位却无法复制。
很长时间以来，权威部门总是说，土地供给并不短缺。而现实中“地王”仍在频出。为什么？只有一个解释，总体的建设用地可能并不特别稀缺，但优质的核心地段土地确实已经成为激烈竞争的稀缺资源。特定地块的稀缺性地价决定着这些地块上的房价。
“囤地”只能造就资产规模的虚增
一段时期以来，政府和社会舆论经常指责开发商的“囤地”行为，认为这是造成房价上升的重要原因。
购而不建的“囤地”的确是开发商企图限度获取土地增值好处的一种常见行为。但这是一种愚蠢的行为。“囤地”的受益者并非是开发商，而是作为土地出让者的政府。
假定某一开发商以每平方米2000元的楼面价购入土地，两年后房屋出售时同地块的楼面价已经上涨到5000元。这3000元的土地增值能否归入开发商的囊中呢？不能。因为开发商卖掉房子后，除非就此退出房地产业，否则他购入相同地块的重置成本仍需要5000元。也就是说，开发商获取的土地增值只能用于补充相同规模的生产要素。在这种情况下，开发商获得的只是账面上的资产规模的扩大。从理论上说，开发商能够实现的只是价值再生产规模的扩大，而并不能实现使用价值的再生产规模的扩大。
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很多开发商为“囤地”的巨大账面而沾沾自喜，并且乐此不疲。殊不知，当这一行为普遍化时，他们正在为自己加速累积着两方面的巨大风险：一是一旦地价出现向下的波动时资产大规模缩水的风险；二是建立在这种虚增的资产规模基础上的债务风险。特别值得警示的是，在地价下跌时开发商面临的并非仅仅是“存货贬值”，更致命的是资产缩水和负债率快速上升。2008年年末时，一些开发商面临的“资金链断裂”困境，实际上就是虚增的资产规模不能支撑其债务规模的困境。即使这些开发商持有的都是土地等优质资产，即使他们的债务规模不扩大，资产价值缩水仍足以使其负债率迅速提高而出现“资金链断裂”。在世界金融危机中，一大批国际知名大企业之所以在一夜之间就走到了破产的境地，根本原因就在于这种“资产缩水而债务不缩水”的矛盾被迅速激化。
开发商实际上并不能从土地中真正受益。进一步的问题是，究竟谁从土地价格上涨中获得了好处？是政府。开发商不断高涨的重置成本实际上都交到了连续不断出让土地的政府手中。
值得提醒的是，购房自住的老百姓是否能够从地价上涨中分享土地增值的好处？也不能。100万元买的房子，即或房价涨到200万元，卖掉这个房子的自住者并未赚钱。因为再买回同样的住房，仍然需要200万元。而自住者的居住条件并未因此有丝毫的改变！
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土地政策应在平抑房价上有更大的作为
说地价是房价的决定性因素，只是就客观规律而言；并不是说，当前土地政策应当对稳定房价负主要责任。导致我国房地产市场上诸多矛盾的根本原因，是我国不断加速的城市化进程，是人民群众改善住房条件的迫切要求，是我国资源有限的现实约束，是特定发展阶段上尚待进一步提高的社会收入水平等。就政策体系说，公共政策、产业政策、财政政策、货币政策等也都有进一步完善的必要。但土地政策的确应当在平抑房价上有更大的作为。
一是，要进一步增加土地的有效供给。出让土地应当是达到开工建设标准的。不能把导致长期不能开工的拆迁、经济纠纷等问题简单地推给开发商。
二是，要更加突出地体现因地制宜的灵活性。发展不平衡是我国的一个基本国情。土地的稀缺程度、城市扩张的迫切性、经济发展的特点在各地、在规模不等的城市中千差万别，“一刀切”的政策已经不能适应经济发展的实际需要。
三是，尽早研究并妥善制定城乡接合部的“小产权房”问题、进城农民工的宅基地置换问题、农民出租屋问题以及“城中村”改造问题等的规范性政策，对我国城市化进程中迫切需要解决的重大问题不能长期回避。
四是，对中小城镇发展要给予更大的政策支持。特别是对大城市周边的卫星城镇发展，沿快速轨道交通网的居住型城镇建设要有特殊性的土地政策扶持。
五是，对违规闲置土地的处置方式应“硬”“软”结合。不仅要有依法罚款或收回的措施，还要建立开发商合理退出的机制，以及要素顺畅再流转、促进企业合作开发的政策措施。
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任志强:供求不明 土地制度决定住房市场未来
国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理的部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求的关系呢？
国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征、未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。
因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为他们的数据都与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。
今年上半年国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22000公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？
自六月份之后地王颇多，而土地购置的面积则是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少相关，6月为3769公顷，7月为2665公顷，8月仅为2322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9464万平方米，7646万平方米，7661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍，2.86倍和3.29倍。而新增土地的建设容积率仅为1：1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。
自2008年1季度土地出现其他用地供地的暴增，房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年2季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在去年下降的基础上同比的。
自2009年开始保障性住房用地与经济适用住房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到2季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。
土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向了一方时，零合游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。
以北京市为例，2006—2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006—2008年全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上，年份为189%，使这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的2796元/平方米，上涨了1.6—1.8倍（至2009年7月），而平均地价从3416元/平方米增长到了8796元/平方米，上涨了2.57倍（至2009年6月）。
自2007年以来，三环路之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，2009年6月让三环与四环之间的土地价格上升到了14494元/平方米。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住于市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！
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上海又如何呢？今年计划供给的土地约为1200—1400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。而谁知道后续的土地能否保证结余呢。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。
当天价地频出时，媒体中所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，而指数则如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。
当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。
但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。
人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。
天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。
新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。
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