[摘要] 很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
级差地价是房价差别的决定性因素
有权威部门说，根据多少楼盘的实际调查，地价在房价中所占比重不过23％左右，由此否认地价对房价上涨的关键影响作用。这个说法犯了一个常识性的错误：成本构成中的静态比重并不能解释住房价格的动态主导性因素。
一个简单数学例子就可以说明问题。假定在一个月收入1万元的家庭中，老子的月收入是8000元，儿子的月收入是2000元；儿子的收入在家庭月收入中所占比重不过20％；但或许一年后，老子的收入没增长，而儿子的收入增长到了2500元，从而家庭月收入增长到了10500元。在这个动态过程中，推动家庭月收入增长的，究竟是占比重大的老子呢，还是占比重小的儿子？
人们从生活经验中就可以得知，同一张图纸所盖的房子，盖在繁华闹市和盖在偏远山区，它们的价格可以有极为巨大的差别。这个价格差别差在了哪里？地价。级差地价。
一个本来很简单的问题之所以变得含混不清，是因为土地的不同质性被有意无意地掩盖了。同样面积的土地，由于坐落于要素集聚程度不同、经济发展程度不同、交通等基础设施完善程度不、产业结构不同的区位，就具有了不同的价格。这个价格差，叫做级差地价。
马克思主义经济学早就对级差地租理论有完整的阐述。级差地租和级差地价的区别只在于，当土地用于生产农产品时，我们可以假定其产品本身完全是同质的，即产于此地的一公斤稻谷与产于彼地的一公斤稻谷并无质的差别。因此在级差地租理论中，土地肥力、远近等对效率的影响只改变土地所有者与生产者之间的利益分配关系；由于需求方支付的产品单价是一样的，土地的天然贡献对效率的影响并不延伸到市场的产品消费者。通俗说就是，租种劣地和租种肥地的人所交地租不同，吃粮食的人是感受不到的。因为从理论上说，他们购买任何地块所产粮食的单价都是一样的。
但与生产粮食不同，当土地用于建造房屋时，土地“级差”的代价最终是要转移到购房人所支付的价格中的。建于此地的房屋和建于彼地的房屋则可能具有极不相同的有用性。这种有用性不同，就决定了个别耗费换算于社会必要耗费的不同，同样土地面积在不同地段建造相同房屋时所能实现的价格不同。通俗说就是，好地段地价高昂的代价，不会掩盖在土地所有者和开发商的利益分配中，而最终一定要体现在房价差别里。特定区位土地的不同质性造就的市场消费者所感受到的房价差别，本质上就是由级差地价决定的。
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