[摘要] 很长时期以来，房价和地价究竟是谁拉动谁的争论一直不绝于耳。最近，这个简单的经济学问题因一些沿海大城市的“地王”频出而再次引起了人们的关注。现根据房地产经济学的基本原理作如下辨析。
影响房价的供求关系实际上是对特定地块的供求关系
一直有一种说法，认为供求关系决定了房价上涨，房价上涨又决定了地价的上涨。这种说法其实只是一种基于现象逻辑的认识，完全经不起理论推敲。
房价是价格，其变动当然就会受到供求关系的影响。但是，稍作延伸的问题是，为什么大城市的房价高、上涨快而中小城市的房价低、上涨慢？为什么核心市区的房价高、上涨快而偏远郊区的房价低、上涨慢呢？理论解释这个现象并不困难。因为影响大城市、核心市区房价的供求关系，并非仅仅是住房本身的供求关系，而主要是对特定区位、特定地块的供求关系。开发商经常标榜自己的楼盘“潜力无限”；除了具有文物价值的特例外，有越住越新的房子吗？真正的，只是房屋所在的土地。
需要特别指出的是，在短期房价过快上涨的异常波动背后，往往有投机性需求的推动。因为住房的供给能力和购买力都不可能在短至一个季度、一个月甚至一周内发生大的变动。这时变动的不是实际的供求关系，而是介入市场的投机性资金规模。但这种投机性的“供求关系”改变的仍然只是对特定地块上房屋的供求关系，而不是整体的住房供求关系。通俗说，其炒作的并非是房屋，而是土地。同样的住房完全可以源源不断地被生产出来，但具有垄断性的土地区位却无法复制。
很长时间以来，权威部门总是说，土地供给并不短缺。而现实中“地王”仍在频出。为什么？只有一个解释，总体的建设用地可能并不特别稀缺，但优质的核心地段土地确实已经成为激烈竞争的稀缺资源。特定地块的稀缺性地价决定着这些地块上的房价。
“囤地”只能造就资产规模的虚增
一段时期以来，政府和社会舆论经常指责开发商的“囤地”行为，认为这是造成房价上升的重要原因。
购而不建的“囤地”的确是开发商企图限度获取土地增值好处的一种常见行为。但这是一种愚蠢的行为。“囤地”的受益者并非是开发商，而是作为土地出让者的政府。
假定某一开发商以每平方米2000元的楼面价购入土地，两年后房屋出售时同地块的楼面价已经上涨到5000元。这3000元的土地增值能否归入开发商的囊中呢？不能。因为开发商卖掉房子后，除非就此退出房地产业，否则他购入相同地块的重置成本仍需要5000元。也就是说，开发商获取的土地增值只能用于补充相同规模的生产要素。在这种情况下，开发商获得的只是账面上的资产规模的扩大。从理论上说，开发商能够实现的只是价值再生产规模的扩大，而并不能实现使用价值的再生产规模的扩大。
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