[摘要] 近期全国各地频频爆出的“地王晒太阳”现象引发了极大关注。王石率先表态“万科不再做地王”，广州“准地王”拍卖遇冷等事实说明开发商拿地的态度正在趋于理性，外加政府加大土地违规监管不断增加土地供应，有了官商的联手“镇压”，土地市场似乎已经褪怯高温逐渐回归理性。
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开发商自曝拿地潜规则 地王身后官商利益分成
据记者了解,土地拍卖过程中,灰色交易潜规则普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。
潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者,目前拿地主要是通过三种方式,是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。
“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士说。
让人想不通的是,如果是必须走招拍挂的程序,何以阻止其他参与者不出高价呢?
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平米,按三七分成的话,开发商得4200元/平米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他开发商要抢,明显不划算。
而对于地王现象,上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕:“有些地王是假的,参与前期开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议的,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示,如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成,如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。
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