[摘要] 近期全国各地频频爆出的“地王晒太阳”现象引发了极大关注。王石率先表态“万科不再做地王”，广州“准地王”拍卖遇冷等事实说明开发商拿地的态度正在趋于理性，外加政府加大土地违规监管不断增加土地供应，有了官商的联手“镇压”，土地市场似乎已经褪怯高温逐渐回归理性。
近期各地频频爆出的“地王晒太阳”现象引发了极大关注。王石率先表态“万科不再做地王”，广州“准地王”拍卖遇冷等事实说明开发商拿地的态度正在趋于理性，外加政府加大土地违规监管不断增加土地供应，有了官商的联手“镇压”，土地市场似乎已经褪怯高温逐渐回归理性。
高成本高风险导致开发商疏远“地王”
“万科今后不再做‘地王’！”
近日王石就近来的“地王”现象再次表态万科今后不会再做“地王”，此前更坦言，因万科前两年拿了多个地王而“搞得当前的资金链比较紧张”。
上半年土地市场急速升温，各地“地王”频发的现象引发了极大关注。但随着广州27块昔日地王多数未动工的消息曝光以来，“地王”前景堪忧的报道就一直不绝于耳。
面对“地王”晒太阳的现实，开发商们对于“地王”的态度似乎已经起了微妙的改变。除了王石公开宣布不做“地王”之外，同样作为地产龙头企业的龙湖在之前的“鸿恩寺”一役中也曾出面辟谣“不会争夺‘地王’”。
“诸多“地王”纷纷落马的事实确实敲响了开发商疯狂拿地的警钟，高地价成本必然增大运作风险，降低盈利能力，不管是开发商还是消费者确实对于所谓的‘地王’越来越‘免疫’了。”一位不愿透露姓名的开放商对此发表了以上看法。
据了解，广州日前公开出让10块商住用地的情况也大出所料。此前呼声极高，被认为可能成为区域性“地王”的海珠区南华西旧城改造地块，最后仅以21500万的价格成交，扣除回迁等条件之后，比起拍价仅仅高出4.8%，这一现象与此前多家地产商争夺一块土地，争相竞价，最后导致天价成交的情形形成了鲜明的对比。
“天价拿地，我认为开发商真的是疯了，这本来就是种不理智的行为。”对此重庆大学城市规划学院院长任宏接受采访时表示。
“这种不理智的举动，带来的风险主要有两方面，一是对开发商资金的消耗量是巨大的，对于资金不是很雄厚的房地产企业而言，高价拿地之后，一旦产出不成正比，企业的发展将面临很大的困局；二是天价拿地，必须将造成产品成本的大幅增加，最终导致产品市场价格过高，在这样的情况下，就会面临消费者埋不埋单的问题，当开发商意识到以上风险时自然就会远离‘地王’。”
推荐阅读：
严惩不贷加大监管 政府多举措镇压“地王”
“在土地出让合同签订之日起，15日内一次性付清出让地价款！”这是在最近一次广州土地出让过程中政府制定的新规定，除此之外土地出让保证金也已经翻番至20%。
“相比此前的拍卖相关规定，以上条件可谓‘苛刻’，这样的规定无疑会大大增加开发商的资金压力”有业内人士表示，政府显然已经意识到了‘地王’现象造成的负面效应，相信在之后的拍卖过程尤其是下半年会严格执行相关政策法规，开发商再想‘空手套白狼’钻制度的空子的可能性不大了。
随着地王“晒太阳”的消息曝光，除了问责开发商盲目哄抬地价的同时，还有更多的声音在质疑政府在土地市场上的监管不力。面对强大的舆论压力，近期政府频频表态将按规定严整土地拍卖过程的违规行为，并要求相关部门加强对“地王”的惩罚监督力度。
据了解，广州房管局明确表示将对不动的“地王”按照规定进行严惩，即使对知名企业也绝不“法外施恩”；另外，近日国土部已经首先启动了是有利于监管土地利用全过程的土地市场动态监测和监管系统，涵盖了土地“批、用、供、补、查”全过程。
对此重庆房地产资深研究人士、重庆搜房网知名地产博客徐益文表示“为了保证拍出土地能够正常地进入市场，政府加大“地王”违规监管是必要和必须的，但是除了一味的‘镇压’，同时值得我们反思的还有现在的招拍挂土地出让制度， 除了价格高低还应该综合考虑竞标企业的开发能力。这样才能从根本上保证拍出的土地能够得到有效开发。”
推荐阅读：
重拳增加土地供应市场逐渐回归理性
“除了开发商的追涨心里以及政策的监管漏洞以外，上半年“地王”频现的根源在于土地供应相对不足。”业内人士在谈及造成“地王”频发现象的原因时说到，在此背景下，增加土地供应，就成为各地稳定地价和房价的一记重拳。
据悉，北京今年采取“多储快供”的策略，投入上千亿元用于储备土地，并根据储备和需求情况，主动调整供地节奏。广州计划供应商品住宅用地250万平方米，大大高出去年供应量。福州、南昌等地也纷纷表示，将增加土地供应，稳定房价。
事实上，国土资源部已然开始开闸土地供应了。8月12日，国土资源部公布称，2009年国土部批准的81个城市用地中，新增建设用地较2008年增加16.7％。
一方面政府为了企稳地价不断增加土地供应，另一方面开发商在经历了上半年的疯狂“掠地”之后，面对市场也开始进行反思，业界纷纷发出了谨慎入市的预警。
近期前后出现的天津和广州地块出让遇冷的情况，是否已经说明土地市场已经趋于理性，开始降温？
“说降温，目前的土地市场确实不似之前的“高温”状态，但是这并不等于开发商的拿地热情没有了，只是态度由之前的盲目更趋理性，只要市场的预期是好的，房地产的热度还够，开发商拿地的热情就不会降。”徐益文谈到，“经过七、八两月的过渡，我相信下半年楼市将处于一个逐渐回归理性而平稳上升的过程。”
推荐阅读：
相关新闻链接：
开发商自曝拿地潜规则 地王身后官商利益分成
据记者了解,土地拍卖过程中,灰色交易潜规则普遍存在,而地王现象背后更是存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。
潜规则作假细节曝光
一位在深圳某大型房地产上市公司负责找地的人士告诉记者,目前拿地主要是通过三种方式,是招拍挂;第二是收购方式,包括收购项目公司,或者直接并购土地;第三种是在一级市场跟政府合作开发。
据这位负责拿地的人士介绍,除了招拍挂环节是公开透明的之外,并购是两个公司正常的商业行为,第三种则是猫腻的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。
据记者了解,第三种方式是源于很多地方政府没钱搞建设,以招商引资的名义,让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。
“双方会提前签好协议,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分的。”上述人士说。
让人想不通的是,如果是必须走招拍挂的程序,何以阻止其他参与者不出高价呢?
另一家中型开发商专门负责在珠三角拿地的人士告诉记者,政府会尽可能去劝退来报名参加拍卖的其他开发商。“前期没做贡献,就不要来抢地了,如果实在无法阻止外来者,最后被别的开发商买走的话,便按上述比例来分成。”
“那种超额分成是有前提条件的,就是开发商一般是参与前期一期开发的。”上述上市公司拿地的人士给记者算了一下账,底价是4000元,最后别人拍走的价如果是10000元/平米,按三七分成的话,开发商得4200元/平米,这样,对该开发商来说,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他开发商要抢,明显不划算。
而对于地王现象,上述拿地负责人向记者透露了不为人知的地王内幕:“有些地王是假的,参与前期开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议的,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示,如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成,如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。
推荐阅读：
钻法律空隙合谋抬高房价
潜规则拿地,是开发商不愿言说的秘密。
“没有明文规定禁止的就是合法的。”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法,他认为,这只是法律真空地带,政府需要招商引资,即使定向招拍挂,也是情有可原,而开发商需要利益化,双方一拍即合。
据记者了解,这种情况在二、三线城市尤其严重,政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低,但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展,最重要的是能直接增加政府土地收入。
据记者了解,土地拍卖款,主要用于两部分,一是市政配套费占绝大部分,给地方政府,其中包括区政府和市政府,区政府占大头。二是土地出让金占小部分,具体比例各城市不同,上交国家和地方财政。土地拍卖款是很多地方政府的主要财政收入来源。
“一般的成熟地段,政府不愁卖不出,就更愿意走正当的招拍挂程序,但在一些新兴城市,或者是不成熟的地方,政府就想先请来大的开发商,商议好底价,然后对外拍卖出高价,再要开发商盖高端楼盘和别墅,合谋抬高当地房价,达到双赢。”上述上市公司拿地人士告诉记者,政府抬高地价后,再公开拍卖其他的地,真正想的是赚后面的钱。
可以借鉴的例子是,南京2008年将土地款做了调整,由区政府上交到市政府,结果直接导致区政府卖地的热情大幅下降。
上述中型开发商拿地的人士告诉记者,他们拿地一般前期都是需要跟政府去沟通的,看似一块简单的空地,背后有很多复杂的程序要走。“卖土地本身不值钱,但程序就值钱。”他直言不讳地告诉记者,一块好的地,想要拿下来,各个环节都要拿钱去收买,只有把前期的工作做好后,才能畅通无阻。当然不排除大型上市公司,会走看似正规的程序,但是大部分都是靠关系拿地。
整个房地产链条中,存在的灰色空间以及法律真空地带,无疑在考验着政府的执政水平。（搜房网综合整理）
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
