在交付维权的喧闹声中
，张马屯开发1.0时代落下帷幕。
从公园学府交付维权，到时代公馆地暖管道问题，再到万科正荣天宸延期交付、碧桂园凤凰首府大门风波、碧桂园万科魅力之城降标减配，近期接连曝出的种种交付问题，让原本备受争议的张马屯片区，再次陷入了舆论风波。
俯瞰这片半城市化半荒凉的土地，回望2017年到2021年四年时间一路走来，张马屯真的是有太多的故事可言。
2017年，当城市版图扩张与房地产开发大潮在这里相遇，张马屯片区迎来了自己的历史机遇。与CBD同步开发、与CBD相似的纽约小街区规制，让张马屯注定有着不同的色彩。
尽管彼时的张马屯还是前不着村、后不着店的青青麦田，但拿地房企却信心满满。2017年12月1日，张马屯11宗地块挂牌出让，碧桂园豪掷97亿拿下其中8块，剩下的三块被正荣、绿城瓜分。
信心不仅体现在拿地热情，更体现在为高地价的埋单。这11宗地块中，有半数以上地块楼板价超8000元/平米，3块地价过10000元/平米，的一块甚至达到了14406元/平米。
市场上行、国际规划、地价高企、房企簇拥，这些也让张马屯生出了一个美丽的梦想：房价冲上3万！
怎料市场调转如此之快，张马屯还未尝到甜头，就先被迫低头。2018年12月碧桂园凤凰首府首开定价19500销售艰难；公园学府、万科正荣天宸定价15000也是不温不火，随着后期众盘集中入市、片区竞争压力越来越大、济南楼市也越来越焦灼，张马屯最终还是走上了以价换量的道路，高层一度落到一万一二，精装小高也不过一万三四。现在来看，三年后张马众盘的交付质量危机，似乎早已在降价的那一刻起，就埋线了伏笔。
但不管怎么说，张马屯还是给济南无数年轻人提供了一个栖身之地。经历了三年多开发，该片区也从昔日的青青麦田，变得高楼林立。上次探访，楼爷顺手拍下了不少照片和视频，特此分享给大家。
一千个人眼中有一千个哈姆雷特，对于张马屯片区楼爷不发表过多看法，只是不知道，此时此刻眼前的张马片区，跟购房者期待的是否一样呢？先来几张远距离的整体照。
向北望张马屯片区
换个角度
西北方向与北卧牛山片区隔岸相望
在张马屯上空向南望
奥体中路北段向南望接下来是张马屯各楼盘靓照。
碧桂园凤凰首府C-2地块
碧桂园凤凰首府C-5地块一期
碧桂园凤凰首府C-5地块二期
碧桂园凤凰首府C-6地块
凤凰首府北侧的小学和初中
时代公馆一期、二期（二期改名奥体时代）
璟樾南区
璟樾北区，旁边是一栋商业
公园学府及两侧的幼儿园、小学
魅力之城
万科正荣天宸
正荣悦棠府，小区中间一栋是商业楼
孤零零的锦悦府
中建蔚蓝之城A-4、A-3地块
中建蔚蓝之城C-6-1地块
旧玩家退场，新玩家加入
张马屯2.0时代能否逆风翻盘？
属于张马屯的故事还没有结束。
今年，随着碧桂园众盘开发接近尾声，张马屯再次迎来了大规模供地，共出让住宅用地17宗，总建面约71万平米；商业用地3宗，总建面约10万平米。供地力度与次相比有过之而无不及。
当中，C-3/C-4/C-5组团、C-1/C-2组团被首入济南的济宁瑞马先后拿下，住宅容积率1.2、2.0、2.4、2.1，成交楼板价分别为10448、8605、6500、7125元/平米；
A-1/A-6/A-7住宅组团、A-4/A-5/A-6住宅组团、以及B-8、C-6两个商业地块全部被轨交集团拿下，住宅容积率2.0-2.5，成交楼板价6500-7125元/平米；
B-1/B-6/B-7住宅组团被银丰拿下，容积率1.2、1.2、2.0，成交楼板价7125元/平米、9025元/平米；
B-4/B-3组团被中建拿下，容积率2.7、2.0，成交楼板价6193、7354元/平米；B-9、B -10组团被大华拿下，容积率均为2.5，成交楼板价6500元/平米；
四年前的碧桂园估计怎么也不会想到，四年后张马屯出让的地块离工业北路更近、区域成熟度更高，地价却更便宜。
还有一点值得玩味的是，早前参与张马屯片区开发的碧桂园、万科、正荣、旭辉银盛泰、金茂、龙湖、鲁商、中建等一众房企中，除了中建之外，其余竟未有一家再次拿地，不知道是不是被张马屯伤的太深……
张马屯2.0时代，虽然换了新的玩家，但市场竞争却是相同的激烈，除了新供的17宗住宅地块之外，搁置了四年的绿城地块也在近期开始动工，可见，未来几年张马屯大概率还会是一片竞争红海。才刚从19年、20年的竞争红海中爬出来，如今又将投到下一片红海，不仅让楼爷想起一句话：有时候你以为的救赎，不过是下一个深渊。
济南楼爷2021-12-27 09:38:08
