济南楼市购房潜规则里每一条都有开发商的影子在买房这件事上，如果你还认为这是一场自主决定的选择，那你就太天真了。资本早已统治一切，包括你的想法。
你在导航上把xx营销中心设为目的地之前，一场由济南多数开发商联合织就的舆论场早已预判到你的选择。路上听的广播、手机上的推送、头条上的广告、置业顾问的“住东不住西”……每一个声音都在把你向营销中心再推进一步。在这个楼市里，或许一半以上都是开发商一手培养的购房者。说白了，关于房子，你的动心起念，皆在开发商射程之中。
以至于济南楼市诞生了无数个购房潜规则：买房先看济南东，主城区哪还有什么房子，西客站片区不行，老房子哪比得上新房子……最后所有的潜规则都在指向一个方向，一路向东，那里才有你想要的房子。但这些潜规则都刻意忽略了一个大前提，只有大片开发的的荒地才能聚集如此规模宏大的声音。但对于这些工地来说，有房子，园林，有规划，并不代表，有成果，有生活，有配套。
这些开发商共同编织了一个旖丽的梦，没有人告诉购房者，梦想和现实，还有个时间距离。
“灯下黑”的主城区
在东城资本面前，繁华城心不值一提
和现实时间距离最短的，莫过于主城区。济南的地段，非主城区莫属。但主城区的楼盘在济南楼市，一直是尴尬的“灯下黑”状态。购房者可能对雪山、唐冶、张马的蓝图津津乐道，对楼盘如数家珍，但提起主城区的楼盘，反而一脸茫然。在大明湖公园旁边、解放路、洪家楼、和谐广场附近……在售的新楼盘并不少，但市场上的声音微乎其微，以至于除非是项目周围地缘客户，其余购房者甚至对主城区哪些楼盘在售一无所知。
众多东部新城的开发商多年齐心协力做好了一件事，以二环东路为界线，划分了新济南城和老济南城。大明湖的微波荡漾、护城河畔的泉水叮咚、泉城路、花园路旁招牌各异的商铺、齐鲁医院的优质医疗，这些二环内的人间烟火气息自动自发的被一张张的宏伟蓝图取代。“济南向东”“大城向东”“再造一座城”……这些恢弘的口号和利好下，购房者直奔东城而去，反而失去了对主城区楼盘的好奇心。
但不得不说，远离了叮叮当当的工地声，主城区那些慢悠悠的生活，才是济南城的灵魂所在。推着孩子在大明湖散步的夫妇，在宽厚里自拍的时尚小嫚，街边公园慢悠悠下象棋的老人、沿着护城河塞着耳机跑步的年轻人……他们和主城区内的大街小巷一起，构成了属于济南的“清明上河图”。
在主城区，对望窗外万家灯火；或者在开发商的梦里，对围墙外的麦田举杯，原本是最简单不过的对比，奈何在东城铺天盖地的舆论海洋中，主城区终究一败涂地。
历经十年发展的西部新城
被“住东不住西”的传言污名化
被舆论锤的死死的区域，莫过于济南西。一句毫无根据的“住东不住西”被济南东无限放大，在营销中心、新闻通稿、销售说辞中反复提及，让西部新城成了济南购房鄙视链的天然底端。当然，这和济南西轮开发热潮已经结束，目前西城有限的几个楼盘远不足以抗衡东城的楼盘大军也有很大关系。但你只需要驱车在西部新城转一圈，就知道，虽然不声不响，可西城是个不折不扣的宜居之地。距离泉城广场也就10km距离，骑电动车半就能到公司。双向六车道的路网四通八达，可能是济南最不堵车的城区。二环高架入口就在青岛路上，整个济南城任你驰骋。夜晚，去印象济南找家音乐餐厅吃小龙虾，或者推着婴儿车看喷泉，周末，宜家、迪卡侬、麦德龙、三馆都是消磨时间的好地方，和谐广场不算远，远大购物中心正在来的路上。马路上零星散落着街角公园，腊山河公园玉带环绕，千亩森林公园里全是遛弯、散步、扎帐篷的一家老小……
这样一个历经十年发展，早已硕果累累的新城区，却在东部新城一片片工地打压下节节败退，面临购房者“住东不住西”天然心理抗性的窘境，只能说，开发商的洗脑太过成功。
被忽视的老旧小区
四周宝山环绕，守着一身寂寥
同样处于底端的，还有主城区配套丰富的老旧小区。在主城老旧小区和新楼盘的PK中，老旧小区是完全落于下风的。在营销中心、海报、公众号推文上，大大小小的新楼盘无一例外都在介绍自己五重绿化的园林、人车分流设计、贴心周到的物业，通过放大社区内的优势，让购房者对围墙外工地尘土飞扬、道路不畅、片区要经历多年开发才能成熟的事实完全忽略。
正如你走近工业北路明亮的售楼处，看着精雕细琢的沙盘，能完全忘记马路对面那片或许将伴随你数年的小麦地一样。主城老旧小区完全相反，可能没有园林绿化，没有物业保安，甚至没有电梯，但周边生活却是无比便捷。就拿一直被忽略的王官庄片区来说，南辛庄西路直通经十路，距离不过2km。3km范围内汇聚和谐、欧亚大观、阳光100美乐汇、大润发、环宇城等多家商场。同样在3km范围内的，还有省立医院、儿童医院、市立五院等在济南数一数二的医疗资源。家门口的学校称不上，但历史悠久，升学率一直也不错。旁边还是郁郁葱葱的刘长山山体公园，以及青龙山，去英雄山也不过三五公里的距离。
交通、商业、医疗、教育、公园广场……所有购房者需要的配套，很多主城老旧小区都能做到80分甚至90分，对于自住需求来说已是足够。可一旦与张马、唐冶、雪山等新区的新盘相比，多数购房者对新房缴械投降。即使他们心里也清楚，老旧小区的现在，就是新楼盘的未来。
但二手中介的苍白推销单兵作战明显抵不过开发商斥资千万建设的金碧辉煌的营销中心、美轮美奂的沙盘模型、千锤百炼的说辞和楼盘效果图、各类媒体的轰炸……当购房者走进营销中心的那一刻，镰刀挥舞的声音已经响起，只是购房者无从察觉而已。类似这样用舆论等各种方式收割韭菜的行为，每天都在我们身边上演。每一个已经成交的购房者都是开发商的天然自来水，他们，和置业顾问、渠道、广告一起，向你灌输“置业当然济南东”的观念。甚至在济南东内部，这种舆论也存在碾压，举个简单的例子，当东边的楼盘都在标榜历城二中、山大教育集团时，你是否也开始认为，没签约名校的楼盘都带了点缺陷。即使大家都清楚，签不签约的，对教学质量的影响谁也说不清。但到选择时，多数下定金的还是签约名校的楼盘。又是秋天，又是收获的季节，恰逢一个选择空间大的市场，与其被这些舆论洗脑，不如在济南城“全面撒网 重点捕捞”，跟着自己的需求走，最起码，别盲从。
地产下半场2020-09-09 10:41:22
