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济南楼市:951万人的未来主战场!

地产下半场2025-04-01 17:07:47来自北京市

前几天，《2024年济南市国民经济和社会发展统计公报》发布，我们看到济南的人口又增加了，截止2024年底，济南常住人口已达到951.5万人，比上年增加7.8万人，常住人口城镇化率也达到了76.2%。

但人口自然增长率却是负数。2024年申报出生人口6.5万人，申报死亡人口7.3万人，申报死亡率为8.9‰，人口自然增长率-1.0‰。

虽然人口自然增长率是负数，但我们有理由相信，济南的常住人口肯定会继续增加，突破千万人口也是指日可待。

所以说未来楼市的需求，从人口角度来说，却不必那么悲观。毕竟省会城市，对外来人口的吸引力还是有的。当然至于买新房还是二手房，则只能看自己的取舍。

而买新房，未来的区域，可能要往东北方向看，张马、新东站、济钢，其实这一代大概就是王舍人周边，这里未来将是新盘的集中地。

之前说的刚需关注的唐冶、雪山，基本开发殆尽，再加上都是近十余年左右开发，所以一时半会也不会有拆迁的可能。

说到这里分享统计公报中的另一个数据：2024年，济南市住宅施工面积4767.0万平方米。住宅销售面积691.1万平方米，下降16.3%。

而四年前，即2020年，济南市住宅施工面积6700.9 万平方米。住宅销售面积1145.2万平方米，增长12.2%。

大开发的时代过去了，快速城市化的时代一去不复返。其实不用看数据大家也能感受到，现在新楼盘越来越少，很多地方都已开发殆尽，作为刚需如果再买新房也是越来越远的地方。

前几天航拍，来到张马、新东站、济钢，把这些片区的进展分享给大家，也给大家购房提供一个维度的参考。

先看张马屯。张马屯从2017年底大肆拿地开发，到现在算来也已经七年，楼盘开发也经历过两个时代，现在的楼盘算3.0时代。目前在建的有瑞马地块，海通地块，济南建工地块，轨交地块，以及再往北一些的中建地块。

下面这张图，是在瑞马国风上空，向北俯瞰，可以看到张马屯未开发的大片区域。

由南向北，看目前在建设的几个楼盘。

1，瑞马地块。

位于工业北路以北，但并不相邻，中间还隔着一个轨道交通的商业地块，从航拍图片也能看出，商业地块也正在施工，还好商业地块并非百米高楼，大概五六十米。

瑞马地块是张马片区几个楼盘里面工程进展最快的，四个楼座都出了地面。

瑞马地块东侧是商业，主体已经完工，据说大概率是家具城之类的商业。

看一下瑞马地块的规划：容积率2.3，6栋11层小高，1栋18层住宅，合计368套房源。

2，轨交地块——中奥观宸。名字有些拗口，不好打字。

这不是一个地块，而是6个地块，容积率从2.0-2.5不等。这个楼盘可不小，地上建筑面积将近30万平米。

轨交虽然拿地早，但开发完，单看地块现状，进展也可以，塔吊林立，多栋楼座都在施工。轨交地块在景阳路西侧，锦悦府北侧，魅力之城南侧。

3，济南建工地块。

也有三四个塔吊立起来了，正在进行坑基作业。

看规划，建工地块共规划9栋8-18层住宅，容积率2.0，合计401套房源。

4，海通芳华里。

在宏昌路西侧，管鲍大街南侧。也是在坑基作业，不过工程进展相对最慢，目前只看到一个塔吊立起来。

前几天看到有消息说4月份要开盘，我估计就看目前这进展，四月份开盘，难。

虽然这几年房地产形势不好，济南对开发商拿预售的要求没那么高了，但是也不至于挖个坑就能拿预售证，我查了一下资料，济南市最新规定还是2020年疫情期间做了调整：

将高层、小高层建筑预售形象进度不少于地上12层调整为不少于地上6层，多层建筑调整为正负零。

按照这个标准，海通拿预售可能还需要更多时间。

看一下海通芳华里地块的规划，2.0容积率，规划7栋10-18层住宅。值得注意的是，项目东北角缺的这一块是公交站场用地和供电用地。

5，张马北——中建地块。

中建地块比较多，比较大，去年一口气拿了12个地块，在白泉廊道以北。前段时间有四个地块的规划也已公示，洋房，叠拼都有，已有地块开始施工。因为比较靠北，拍的比较宏观。

6，新东站轨交地块——龙泉府。

轨交龙泉府这些容积率1.2的地块，建的是真快，已经开盘的那个组团，也就是最北侧，距离东站很近的那个地块，已经全部封顶，这一大片，好低密，如果在旅游路沿线，就更好了。

凤凰路两侧，坝王路西侧，轨交的地块也在施工中，这么多地块同时施工，不知道轨交这是什么打法。

7，城投绿城理想之城

继续向东，去看城投济钢项目——城投绿城理想之城。

城投绿城理想之城，大家可以看到，在济钢森林公园东侧，隔着一条韩仓河，进展也挺快。靠近河的是低密地块，有叠拼。东侧是小高层地块。

济钢森林公园南侧的商业地块，也在施工，好久不见，已经建设这么高。归根到底一句话，还是地方国企靠谱一些。我说的是对比中粮大悦城，五六年了，大悦城还是一个坑，啥时候呢你给济南人民一个交代，还给吗？

有一说一，像济钢这种相对偏远一些的片区，先把路修好，配套建起来，交通配套一定要跟上，未来还是可以期待的。

很多城市，在城市快速发展的那几年，是遍地开花，在偏远的地方，把地铁修过去，把配套建起来，然后楼盘也好卖，群雄四起，城市版图也能扩大。市场不好的时候，核心区的地拿出来，还能维持市场。

总感觉济南那几年，为了摘掉不是县城的帽子，太过集中精力发展以CBD中心的东部城区了。如果在那个时候，那个大开发大建设的时代，先把框架拉起来，也不至于现在中心城区地太少，周围偏远一些的地方，甚至不是偏远地方，都卖不动地，也卖不动房子。

像济南西北角，天桥美里湖那一片，现在楼市多难啊。

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