前段时间，有位朋友想在济南东部城区买改善型住房，对环境、交通、配套、物业服务等要求较高。概括一句话，就是住起来舒服。当然，他还强调一句，兼具投资价值。但是，济南东部改善楼盘太多，选择哪个更好？其实，不少读者都遇到过类似问题。而今天，我们就以技术帖的形式，给大家分析一下东部改善置业如何选择。先说结论，在这么多楼盘里面，我结合朋友需求，向他重点推荐了位于汉峪的高新绿城玉蘭花园。
（玉蘭花园实景拍摄）
为什么是绿城玉兰花园？我当时从如下几个方面给他做的分析：，从地段上来说，东部这一区域，经过十余年的发展，配套基本很丰富，严格意义讲，只是远一点近一点的问题，不构成直接差距，不产生优势。但环境资源却不是东部楼盘所共有。东部环境好的楼盘，主要集中在旅游路沿线。而目前旅游路沿线新楼盘，集中在大小汉峪。三面环山，可闹中取静的，玉蘭花园（确切说是在售的三四期，下同）不是，但是佼佼者。
比如这位朋友曾看过某楼盘，大户型样板间很动人，但到样板间北侧一看，炼油厂的烟囱就在眼前，可能污染也不像我们想象的那么严重，但心理无法接受。第二，从品牌上来说，绿城品牌值得信赖。虽然在我们现实生活中，一些购房者购买大品牌开发商的房子，依然有各类问题出现，但在这种市场环境下，绿城依然是品质楼盘的代名词。买绿城的房子，相对更有保障。绿城业主的再购率高达55%也能说明问题。前段时间，中指院发布2020年居民居住满意度调查，已经连续10年领跑行业的绿城，今年更是以90.2分（高出行业均值14分）的成绩位居前列，而绿城在济南居住满意度则是连续多年居各大开发商榜首。更需要特别说明的是，这个奖项是业主一票一票选出来的，绿城业主对绿城的认可，从中可见一斑。
第三，从容积率来说，现在楼盘容积率普遍偏高，2.0容积率以下，都属稀缺，而像绿城玉蘭花园的玉园，容积率只有1.5，放眼济南都不多见，尤其在的主城区。低的容积率，带来的是高舒适度，符合我这位朋友不要高层社区的需求。并且绿城玉蘭花园的玉园，以7层和11层的洋房为主，的房子也在300万起步，保证了社区纯粹性，圈层统一性。第四，从学区上来说，绿城玉蘭花园也值得购买。虽然我这位朋友并无学区需求，但毕竟还希望房子将来保值增值，这就需要有教育资源支撑。而绿城玉蘭花园自身配建有幼儿园，并且紧邻山大附中瀚阳学校，可以说家门口就可以实现幼儿园、小学、初中12年一站式优质教育。教育优势比较突出，保值增值相对更有保障，这一点熟悉济南的，应该有所耳闻。
第五，从物业服务角度，绿城物业口碑颇佳。我们曾经写过一个《最怕绿城讲故事》（点击阅读），可以从中窥探一二。我们知道，买房之前看质量，看品质，而入住之后，最重要的就是物业。物业好不好直接决定居住舒适度高不高，而有好的物业，则会给小区带来好口碑，会让房子保值增值有保障。
我给朋友分析了这五条，他也身有体会，说他朋友在全运村锦兰园居住，环境、物业、房子，都是没得说，十分认同我的观点。其他有类似选择难题的购房者可以参考，或者自己在小本本上记录下自己关注的几个点，找到对应的楼盘。
既然十分认可绿城，就去售楼处看房。玉蘭花园在售的1.5容积率的玉园，7层高的新国语洋房看起来确实不错。周边环境也是一目了然，除了叠翠青山，放眼望去还有粉墙黛瓦的中式合院点缀其间，就像一幅水墨画一般。玉园东侧规划有山体公园，由绿城代建。对玉蘭花园的业主来说，可谓内外皆是公园般的生活。也正是产品优势突出，所以220平米户型开盘时就售罄。这也说明众多高端改善客户对绿城玉蘭花园的认可。190平米和183平米户型，所剩房源不多，现在在售主力户型就是168平米四室两厅三卫。
168平米户型与183平米户型格局基本一样，是市场上广受欢迎的四面宽户型，南向面宽更是高达14.5米。三个卧室和客厅均为南向，南向两个卧室均有独立卫生间，这不是奢侈，这是设计师更懂现实生活需求。一梯两户，公摊仅为14%。与市场上常见的餐厅北侧是厨房的格局不同，168平米户型厨房在餐厅一侧，这样可以真正实现南北通透，相比餐厅北侧是厨房的户型，舒适度要高许多。据现场置业顾问表示，其实168平四室比183平米四室在市场上更受欢迎。毕竟相差15平米，开间相差无几，功能相差无几，总价却相差40万左右，168平户型的性价比显然更高一些。也正是因为产品好，要尺度有尺度，要功能有功能，要环境有环境，所以，即便市场受疫情影响，绿城玉蘭花园2020年上半年依然卖了15个亿的骄人业绩。这一番看房后，朋友本计划购买200平左右户型，但最后发现168平米四室也不错，该有的都有，性价比也高，自然是心动不已。
其实，我这位朋友之所以看上168平四室，不只是因为性价比高，还有一个重要原因，就是怕犹豫再三，连168平米的户型也买不上了。毕竟，在奥体汉峪这一片区，能三面环山，自然环境好，密度又低，还有教育、物业加持的社区并不多。尤其是我上面给朋友分析的五点，或许单拿出一个点，称不上，但能同时拥有这5点优势的楼盘，当属绿城玉蘭花园。并且，这应该是汉峪片区最后的绿城。这种稀缺性，就像绿城玉蘭花园曾经推出的中式合院（玉园西侧），也像绿城玉蘭花园去年开盘的220平户型，基本都是开盘售罄，而再买却无。
所以，从自住来说，舒适度显而易见，一生总要住一次绿城也能说明问题。从投资角度来说，物以稀为贵，这也说明了绿城玉蘭花园今后的价值。所以，这一次，我根据朋友需求，再一次推荐了绿城。
地产下半场2020-09-08 09:12:12
