30余楼盘与济南CBD抢客户，选择太多，挑花眼了

在金庸的小说倚天屠龙记里，曾有六大门派围攻光明顶的桥段，在世界二线城市济南的自贸区及周边，却有33个楼盘围攻CBD的故事。故事发生在公元2019年，自从六大门派听说了《济南CBD住宅七宗罪》（点击阅读），非要趁人之危占便宜，于是乎不谋而合围攻CBD。截止2019年8月25日，济南CBD周边至少有33个项目，对CBD形成围攻之势。CBD不像当年光明顶上的魔教，有优势张无忌的乾坤大挪移撑腰，可以把六大门派赶走。CBD周边33个楼盘也不像当年的六大门派那样无能，尤其没有华山派的几个小丑，这33个楼盘也是各有所长。 

这33个楼盘分布在CBD周边，近的不到一公里的距离，远的也不过三四公里左右。CBD作为一个城市的资源，原本就是一座城市共享，就像恒隆广场泉城路是城市共享一样。CBD周边这33个楼盘，自然和CBD楼盘一样，共享CBD万千繁华。并且，这33个楼盘大都没有被人诟病的小街区，没有城市繁华所带来的喧嚣；社区内部园林景观相对发挥余地大一些，有的外部山体景观资源还不错，当然，也存在一些山体景观资源被破坏的情况。综合而言，不少楼盘居住舒适度要比CBD住宅高一些，当然有的价格也比CBD贵一些。看到这里可能有些人会说我不懂CBD的好，或者说我看不上CBD，吃不上葡萄说葡萄酸等等，反正能扣上几个罪名都很容易。其实，我比很多人对济南CBD了解的都早，并且我和CBD几个在售项目的一些同事还有不少往来……但是，我不能因此而把CBD吹到天上去，咱们得有一说一。

CBD周边这33个楼盘都是谁呢（排名不分先后）金地华著、阳光城檀悦、海信项目、高新珑悦府、绿地华彤苑、山钢现代逸城、城投伴山居、万科翡翠公园、中垠御苑、金茂府、银丰玖玺城、绿城玉兰花园、金科博翠山、金科东方博翠、保利和光山语、舜山府、济南院子、将军项目、汉峪海风海德堡、三盛国际公园、华皓英伦联邦、中铁逸都国际、绿城盛福项目、高新天辰大街、海尔天玺、四建佳块、金科集美天悦、三盛国际公园、华皓英伦联邦、璟园（璟仕府和璟悦府）、大华紫郡我们把这些楼盘按片区分6大方阵，一一点评，不足之处请各位方家批评指正。方阵1城投伴山居和山钢现代逸城

两个楼盘在CBD西边，位置较近，临近华润昆仑御和复星国际中心，尤其是伴山居基本和CBD相连。如果要和CBD争客户，这两个楼盘的广告语可以打——共享CBD，超越CBD。共享就是离得近啊，超越则是多个方面比CBD舒适，距离学校也比CBD的多个楼盘都要近；距离茂岭山也比较近，山体景观资源也还不错，像山钢现代逸城虽然插花地块比较小，但放在大社区里面，周边都已经成熟。只是这两个楼盘都是高层堆里的高层，楼盘密度略微高一些，但都是纯居住社区，比CBD纯粹一些。论价格，城投伴山居两万一二的价格，与华润昆仑御的一些低价房源相当；山钢现代逸城的价格更低，最近老在打19000元/平米起，其实房子不多，百十套而已，可能卖的也不太好。这两个楼盘对CBD的冲击就是相邻，又有价格优势。方阵2：绿地华彤苑、高新珑悦府、高新天辰大街

这三个楼盘有一个共性，就是都属于高新区，很多人对此有一定抗性（包括后面的中垠御苑，都是高新区）。像绿地华彤苑虽然距离CBD不远，比再往北的金地、海信、阳光城几个地块还要紧，但是改变不了这三个地块属于高新区。当然，高新区也不差。这三个地块都不算便宜，绿地华彤苑是竞拍拿下的地块，也是地价的地块，其他两个都是绑定条件底价成交地块。

华彤苑是绿地泉2018年拿地，一个商务用地，一个住宅用地，住宅用地40779平米，容积率3.3，楼板价12261元/平米。不过还有安置房，算下来也不便宜。按照当时市场预判，很多人都说要迈上3万大关，其实现在也不过两万三四的价格，毛坯房。奥体中路，与CBD的距离可谓不远不近，这都是优势，并且虽然叫绿地华彤苑但不是绿地开发，而是绿地泉，本土房企，也是优势。只是容积率有些高，3.3，相应的这个楼盘的居住公寓要注意。目前多数楼盘都无法避免居住公寓。其他两个项目，一个高新控股的珑悦府，位于奥体中路以西，康虹路以北，正丰路以东，两宗地总建面约15万平米，容积率2，两个地块的楼板价均不到11000元/平米。珑悦府是高新三个楼盘中楼板价的一个，与相邻的华彤苑更是相差至少两三千元的（算上华彤苑的安置房），按单套135平米，这就是1100套左右，也能从CBD的客户分一杯羹。

一个高新天辰大街，容积率为2，地上建筑面积62976平米，这是山东正威2019年6月底拿地，住宅楼板价13497元/平米，除了住宅在汉峪还有两个商务金融用地。住宅地块目前尚无动静，如果平均单套135平米，差不多500套房子。这个地块的楼板价也不低，仅次于华彤苑。方阵3金地华著、海信项目、阳光城檀悦、盛福绿城代建项目、海尔天玺、万科翡翠公园、中垠御苑、翡翠大观、电建洺悦府、四建佳块、金科集美天悦

这一方阵你不梳理都想不到有这么多楼盘，可谓琳琅满目，口味众多，除了电建洺悦府和佳块、金科集美天悦属于历城，中垠御苑属于高新，其他均属于历下区版图。目前在售的有海尔天玺、万科翡翠公园、翡翠大观，其中翡翠大观是尾盘现房在售。中垠御苑2016年拿地，估计也快售了。这个方阵的楼盘多，故事也多，有历史感的宫保鸡丁的故事就发生在电建洺悦府，最近也没动静了。海尔天玺的故事更多，开盘很早，预售证拿的很蹊跷，因为按拍地挂牌条件，商务用地主体结构不完工是拿不到预售证的，可坑都没挖却拿到了。中垠御苑拿地那么早，据说也是挖到古墓所以也是工程进展很慢。翡翠大观则是从2014年一直卖到如今现房发售，当年4000多的楼盘价，差不多片区地王的角色，现在看来比人家的零头还便宜。万科翡翠公园原本就是万科囊中之物，谁知慢了半拍，只能出高价厮杀夺回。还有的地块拿地价太高，不但合作伙伴见势不妙风紧扯呼，而且自己的投资总也受处分走人。故事太多，不多言。

金地在这些楼盘里面，拿地价格不高，和周边几个项目比较属于游刃有余性项目，案名叫金地华著，据说金地要打造改善系产品，拿的是金地研发多年的成熟的产品系，新中式建筑风格。阳光城地块案名叫阳光城檀悦，也是阳光城的高端产品系，改善三室四室，精装修面市。海信地块、金科集美天悦，尚无产品消息。盛福绿城代建的地块容积率，只有1.5，全是8—13层住宅，均好性不错，以前传言内部消化，其实还是有不少对外销售。四建拿的佳块容积率也不高，1.8，但是价格不便宜，14399元/平米，还要加3699平米的安置房，当然地块小，地上建筑面积不到3万平米，就算赔钱卖也不会损失太多。

海尔天玺地价虽然不贵，但卖的不便宜，主力户型158—240平米，精装改善，这个户型区间放在CBD还好，放在十里河就差了点，毕竟片区认可度低，楼盘中间还有社会道路，再加上两万六七的精装价格，喊都喊不出声来，对CBD缺少杀伤力，据说卖的有点惨淡。万科翡翠公园则是因为地价高，只能做改善，而机床四厂周边环境有待改善，这是个弱点，容积率也高，3.3，这也是做改善面临的难题。虽然精装，但高端大气上档次的翡翠系还有距离，所以即便23000—26000的价格，整体销量也是一般。

整体来说，这些楼盘，除去几个比较孤单的楼盘，如海尔天玺，其他楼盘应该和CBD还是有得一拼，只要在产品上胜过CBD，价格的较量都不是太大问题。未来改善产品的竞争，不能只是价格的竞争，一定是产品的竞争，就看看新拿地块的价格吧。这些楼盘，至少有一半的楼盘，能对CBD楼盘有冲击。新地块值得期待的是金地、海信、阳光城、绿城盛福代建项目。方阵4金茂府、银丰玖玺台、铂悦凤犀台、璟悦府、璟仕府

这几个楼盘都属于长岭山片区，凤凰路东侧，距离CBD不远，距离汉峪金谷更近。片区内以住宅为主，这一点就是比CBD要好，没那么多写字楼商业混杂，相对清静和纯粹。

金茂府的产品还是不错的，尽管标准在济南略微缩水一些，毕竟外地的金茂府售价也高，五六七八万，一分价钱一分货。主力户型140—240平米，价格也有竞争力，140平米的可以低到23000，要知道这是金茂的装修房，性价比可以，对CBD应该有冲击力。银丰玖玺城和金茂府相邻，济南本土房企银丰开发，本土房企天然有种亲近感才好，毕竟这是大本营，产品应该能守住底线。玖玺城的盘比较大，产品涵盖面也广，从90多的三室到180的都有。有大盘优势，还有价格优势，一些大户型的产品可以对CBD住宅分流客户。铂悦凤犀台，这是旭辉银盛泰在2017年7月13日拿下的司法拍卖地块，楼面价15291元/平米，溢价率为259%。打造了两年多终于在今年发声，150—225平米精装产品，目前在认筹阶段，也是旭辉的高端产品系，标准也很高，不过价格好像期望值也很高，毕竟拿地比较贵，已拿预售证，截至发稿，尚未开盘。

和铂悦凤犀台相同命运的高价地块还有两个，也就是璟园的两个组团——璟仕府和璟悦府，还都是3.0的容积率。璟园的两个组团定位也比较尴尬，高不成低不就，为了做足容积率，居住公寓还不少。虽然璟悦府组团家门口就是学校，这是优势，还有历下文体中心等，但高不成低不就的产品让其客群定位很模糊，很难受。长岭山最难受的就是这三个地块，地价太高，这是主因。这么高的地价甚至还要打价格战，我记得周边几个楼盘一万七八九的打过一阵子。个别楼盘几乎从围攻CBD的方阵中淘汰掉，不过还可以捡漏。这附近还有金域华府、金域蓝山，都是多年的媳妇熬成婆的楼盘，杀伤力不大，在小区域打价格战的那种，对CBD不产生直接威胁。 

综合而言，长岭山片区基本上算是一穷二白的区域，平地起高楼，一张蓝图绘下来，按道理应该算是不错的区域。近来这个区域的配套学校也有了着落，璟悦府旁边有学校，银丰玖玺城也要配建学校，教育不是问题。可以说，长岭山片区的教育、地段、交通、商业配套，都可圈可点。唯独就是北面有个炼油厂让很多人心存芥蒂，再有就是价格上来后，多数楼盘的品质受制于拿地价格高，并没有上来，如果做一些“真”高端的产品，再有和CBD相当的价格，应该还会有人买单，可惜部分楼盘高端没上去，价格又不亲民，只能很遗憾地看它售楼处前门可罗雀，空调费也不便宜。当然有些问题无法改变，如果能改变，肯定碾压CBD了。其实，哪里有那么多十全十美的好事。

方阵5：绿城玉蘭花园、汉峪海风海德堡、龙湖舜山府、泰禾济南院子、金科博翠山、金科东方博翠、保利和光山语、三盛国际公园、华皓英伦联邦、中铁逸都国际

这个方阵的楼盘都属于高新区大汉峪片区，10年前我真不知道什么是汉峪片区，现在都被称之为改善片区了，甚至还有人称之为富人区。我一个在涵玉翠岭的同学说，我怎么没感受到这里是富人区呢？我说你住的楼太高了。汉峪片区如果少一些高楼，多一些低密度，至少控制在18层以下，我相信这个片区的品质感会强很多。如果那些小山再保留一些原貌，葱葱郁郁，别搞得那么光秃秃，相信汉峪片区会更好。但是，哪里有那么多的如果。但汉峪还是成了改善片区，这是时代造就的。汉峪片区这些楼盘，除了中铁逸都国际，基本上都在2万以上，甚至3万以上。价格都到了改善阶段。产品也多是高端产品，尤其是绿城、泰禾、舜山府、和光山语、博翠山等，还有一个被很多人忽略的海德堡。

先说这个被忽略的海德堡，被动式建筑是的亮点，产品真不错，但都是大户型，单价据说也在两万七左右，一套至少在400万以上。已经准现房，但尚未开盘。抛开户型，产品可以秒杀CBD。绿城玉兰花园的玉园组团，7层民国风洋房，面积190-225平米的大平层，3.1米层高，南向18.2米面宽，尤其是环境，也可以秒杀CBD，也是尚未开盘。舜山府是中垠拿地龙湖操盘，1.3和1.6的容积率，目前推出靠山大平层产品，产品力也很强大。对过的泰禾济南院子，8—11层的洋房和合院别墅等产品，也是低密度，180—310平米四室价格已经超越CBD。

保利和光山语1.8容积率，8—16层，140套143—195平低密度产品。金科博翠山两个地块一个1.8一个1.55，也都算低密度。将军控股1.45的容积率，产品未知。金科东方博翠位置略逊以上几个，2.4容积率，目前在售140—170平米，价格2.7万以下，精装修。三盛国际公园和华皓英伦联邦已是尾盘，中铁逸都国际阅山品质略逊，不多赘言。整体来说，大汉峪当前的楼盘主要针对一改再改客户，也就是不缺钱的客户，所以面积也普遍是大户型，这是对的。户型大了，产品怎么做都感觉好。既然称为豪宅，就该有豪宅的样子。 

汉峪的问题也不少，比如一条凤凰路和旅游路能支撑起交通吗，凤凰路南侧，也就是凤凰路隧道往北走，很宽阔的道路，车辆不会太少，但不少楼座都分布在道路两侧。真正豪宅的私密性少了一些。还有上面说到的汉峪不少山体被破坏，植被看不到，光秃秃的，这一点不像豪宅的样子，如果能顺山势而建，半山坡上建房子，成本可能会高，但价格也能上去，品质也能上去。有些好地方，都被搞坏了。学校也是一个问题，不过学校问题不难解决，规划的、在建的、建好的学校，都有了。即便有这样那样的问题，但这里80%的楼盘都可以和CBD楼盘分庭抗礼，也是对CBD冲击比较大的区域。毕竟CBD还有七宗罪呢。

方阵6大华紫郡大华紫郡也是开发多年的老盘，多年的媳妇熬成婆那种。经历过市场的低谷2014，也经历过市场的高潮2016—2017，现如今又陷入了市场低谷的2019。目前在售的洋房和别墅产品。别墅290-380平米，带院子，总价1000-1500万；洋房120—220平米，单价已过3万。大华紫郡是低密度社区，别墅和洋房产品，早期开发的已经交付。龙鼎大道最南侧，周边山体环境资源还是不错的，只是山体被开发也是挺严重，劈山造房是济南的一大爱好。南侧少了山体的遮挡，让二环南快速路的影响大了一些。

好处是R3地铁快修好了，龙鼎大道的环境有望改善，还有地铁加持，在龙洞片区又是独一家，优势还是很明显的。大华紫郡的价格已经超越CBD，居住舒适度自然也是超越CBD的。如果山体保护的好一些，大华紫郡的豪宅区的样子还是很好看的。六大方阵已经秀完，都是概而言之，挂一漏万在所难免。总结说几句，市场的竞争是很激烈的，客户的选择是很多的，买房子一定要多看，看一看你会发现哪些更适合你，前提是你一定要知道自己最想要的是什么。而对于改善型产品，济南做的还是有很大提升空间的，不能只把价格提到豪宅级别，而把产品停留在刚需阶段。尤其是竞争如此激烈的市场背景下，没有好产品，再来三个自贸区也救不了你。