[摘要] 3月30日，央行、住建部、银监会联合发布通知，调整了二套房低首付比例，加上3月27日国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》，房地产市场在短短几天内发生了巨大的变化。
3月30日，央行、住建部、银监会联合发布通知，调整了二套房低首付比例，加上3月27日国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》，房地产市场在短短几天内发生了巨大的变化。
房地产新政密集出台促进土地资源按市场需求配置
3月27日下发的通知内容包括合理安排住房及用地供应规模，将对高库存地区暂停土地供应，另外要优化住房及用地供应结构，允许未开发房地产用地转型，统筹保障性安居工程建设“保障”、“去库存”效果兼顾。
山东省宏观经济研究院战略规划研究所所长刘德军表示，可以根据需要，根据各自的实际情况，对它的用途进行调整，比如对经济适用房的规定，比如对中低端房比例的规定，比如对经济适用房比例的规定，都可以根据实际情况进行调整。这也表明政府在房地产调控上，进 一步去行政化，发挥房地产市场配置的作用。
通知下发之前，在山东威海（楼盘）、青岛（楼盘）等地，就已经开始对于房地产转型方面做出尝试，乳山银滩是较早开发海景房的海岸线，每年都有数十万的居民在银滩消暑度夏，银滩的海景房的主要卖点就是度假和养老，然而近年来，热销的海景房开始慢慢降温。
乳山市海鑫置业开发有限公司总经理曲渤称，当时按照休闲度假这个模式，到2007年就发现 入住率不高，空巢比较严重。
看到这个情况之后，乳山众多房产企业也开始纷纷转型，将房地产用于养老产业的发展，成功实现了房地产的转型。
刘德军所长介绍，可以根据当地房地产的供应情况和土地的需求情况对房地产土地（用途）进行改变。可以把多余的土地用于发展新兴产业，发展养老产业，发展生态产业。
在3月30日发布的通知中，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭商贷购二套普通住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%.同时还对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年进行出售需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年，便可免缴营业税。
刘德军所长称，这次房产新政的实施，对提高土地的利用效率，增强土地的率，具有重要意义，对房地产健康持续发展，也有一个很大的促进作用。同时对于更好满足群众合理 的自住和改善性需求也具有很大的意义。
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新政落地时间紧 济南各方尚未准备就绪
新政颁布后已经有三天的时间，新政的影响有多大呢？来看记者的调查。
在一些售楼处，记者看到有不少市民前来看房，较新政发布前几天有了明显增加，开发商在价格方面并没有太大变化，由于政策推出时间短，供需双方仍持观望态度，但是
部分商家表示不排除涨价的可能。
滨州某房地产开发商经理张静表示，现在首付款比例下调以后，会促进这批客户的成交，对于开发商来说也实现了销售业绩，根据国家现在出台的这个新政策，在今年下半年来说房价有可能小幅上涨。
而在二手房市场，同样有了不少变化，由于营业税征收由五年转为两年，二手房的房源和价格出现了不小的波动。
济南泰岳地产的李淑华告诉记者，这两天来咨询的客户很多，卖房子的有的将房子价格做了调整，一位女士本来卖100万的房子，现在改成了110万，直接把营业税加了进去。
然而这三天的成交量并不高，主要原因在于
政策还未在济南正式落地，其中五年转二年的营业税方面，还不能按照二年的标准来办理。
山东地税工作人员表示，从31号，昨天已经开始执行了，根据政策来说，济南系统默认的还是五年，两年还不是默认的，建议购房者过段时间再去交税，政策虽然已经执行了，系统还没有改过来，现在交的话还不识别。
济南市房产交易大厅工作人员也告诉记者，现在免税证明还没有印刷到位，发布的比较急，过两天就好，随时打电话。
而在贷款方面，多家银行也表示还未接到通知，暂时还是按照原来的贷款标准执行。
农业银行济南分行工作人员说，现在还没调整，上面还没有出台具体的实施办法，包括五年转两年的也没有，目前第二套房首付还是70%。
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新政出台利好多 消费者购房更需理性
新出台的贷款政策以及营业税的征收都对购房者都有一定的利好，但是购房者也需谨慎，理性消费尤为重要。
假定您是购房者，购房条件可以满足这两项新政，也就是首套住房贷款未还清，又需要贷款购买二套住房，并且买的还是套刚满两年的二手房，房屋面积100平米，房价在200万。新政实施前，需要支付首付款的比例是60%,也就是120万。同时，还要承担二手房价5.55%的营业税，约11.1万。也就是说要买第二套房，光首付和营业税就要一次性付出131.1万元。而新政实施后，首付款只需要付40%,也就是80万元，营业税的11.1万元直接免掉，购房压力明显降低。不过，首付降低后，每月偿还的房贷会有所增加，如果按照40%缴纳首付，那么一套200万的房子就要多交四五十万的利息，因此，有的银行在贷款利率上做出了调整，浙商银行昨天宣布二套房贷利率低可享7折，但在济南还未能实现。
尽管接下来各家银行都有可能会通过降低利率来促进消费者买房，但是，对于希望改善住房环境的市民来说，还是要理性消费，充分考虑自己的购买能力。
滨州博兴市民付圆圆说，就个人来说，对自己套房的位置、面积还有户型都比较满意的情况下，尤其是一套房贷还没有还完的情况下，自己不会因为这个政策去考虑购买第二套住房。
我们在住房和改善住房的时候也要有一个理性的思考，要根据自身的经济条件、还款能力和消费水平来选择适宜自己 的，选择比较经济实惠的，选择适合自己生活水平的住房。
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