[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
第三节 写字楼
【样本选择标准】：建筑面积在1.5 万平米以上或者具有一定代表性的写字楼项目
【区域划分】：根据济南写字楼市场特点，将市场细分为如下板块：泺源大街板块、纬二路板块、山大路板
块、二环东路板块、高新区板块、经十路板块、奥体板块及其他零星分布。
一、市场综述
2012 年写字楼供应量为39.84 万平米，同比上升89.62%，是近四年来的值。全年在售项目15个，其中8 个项目为新开盘项目，另有3 个项目加推新房源，全年新增供应量为35.99 万平米，是2008年以来的值。市场新增供应及总体供应相对充足。
2012 年写字楼成交量为25.67万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。2012 年随着市场对宏观政策的逐步消化，住宅市场的逐渐回暖在一定程度上带动了写字楼市场的表现，加之新推房源较2011年有明显增加，可供客户选择的空间加大，这些都是吸引客户的重要因素，此前持币观望的自用客及部分投资客购置物业，整层甚至整栋的成交在很大程度上拉升了市场总体成交量。
从价格方面来看，写字楼市场价格走势基本平稳。2012 年写字楼市场整体报盘价基本维持在13000元/平米的价位，上下浮动较小。市场整体成交均价为11713元/平米，同比下降3.7%，整体走势相对平稳。
从板块分布来看，奥体板块是2012 年写字楼市场供应成交热点，市场超60%的供应成交集中在该区域，写字楼市场格局化差异逐渐显现，总体分布极不均衡。
二、供应分析
1. 供应总量变化及板块分布
（1）年度供应总量变化
2012 年写字楼供应量为39.84万平米，同比上升89.62%，是近四年来的值。
2011 年多个原本预计入市项目由于宏观调控等各种原因推迟开盘，部分项目于2012 年陆续推出。其中包括玉兰广场、黄金时代广场、鲁商国奥城这类体量相对较大的项目，这批项目的入市使得市场供应量较前几年有了明显提升。
（2）月度供应量变化
2012 年写字楼市场月均供应量为14.47 万平米，与2011 年相比，上升了126.45%。2012 年写字楼市场供应主要集中在下半年，新项目以及新房源的推出使写字楼市场保持高位供应。
（3）供应总量板块分布
2012 年写字楼市场仍分为8 个板块，二环东路板块、纬二路板块，全年无市场供应，其余六板块均有不同程度的房源供应。2012 年奥体板块因玉兰广场、国奥城、黄金时代广场等项目的入市，成为市场供应主力，供应量为23.26 万平米，占总供应量的58.4%；其次是泺源大街板块，供应量为5.25 万平米，占总供应量的13.2%，该板块的供应以新入市的绿地中心为主；再次为高新区板块和经十路板块，供应量分别为3.82 万平米和3.68 万平米，分别占总供应量的9.6%和9.2%；其余板块供应量较少或无市场供应。
2. 新增供应量变化及板块分布
（1）年度新增供应变化
2012 年写字楼市场有8 个新项目入市，3 个在售项目加推房源，全年新增供应量为35.99万平米，是2008 年以来的值。部分项目原计划于2011 年推出，受宏观调控、经济环境、自身工程进度等因素的影响，延至2012 年陆续推出，且其中不乏体量较大的项目，如：玉兰广场、鲁商国奥城、绿地中心等。
（2）月度新增供应变化
2012 年写字楼市场表现较为活跃，除少数几个月份为存量消化状态之外，其余月份均有新推项目及加推房源的情况。其中7 月新增供应量，随着国奥城、绿地中心等体量较大的项目入市，本月新增供应量达到年内峰值；其次为9 月，在黄金时代广场等项目入市带动下，新增供应量再度出现小高峰；3 月玉兰广场入市；其余月份均有不同程度的新房源推出。
（3）新增供应板块分布
2012 年写字楼市场六个板块有新增供应，其中60%以上的新增供应来自奥体板块，市场整体新增供应
分布极不均衡。
在写字楼新增供应中，奥体板块位居，新增供应量为23.26 万平米，占新增供应的64.6%，该板新增供应主要来自于：玉兰广场、国奥城、黄金时代广场、龙奥金座；其次为泺源大街板块，新增供应量
为5.00 万平米，占新增供应的13.9%，绿地中心的入市，带动泺源大街板块新增供应的大增，使得该板块增供应位居第二；再次为其他零星分布的写字楼，新增供应量为2.72 万平米，占新增供应的7.6%，新增的项目有：洪楼7 栋、名堂、名泉中心；经十路板块、高新区板块及山大路板块新增供应量较少，分别为2.01 万平米、2.00 万平米和1.00 万平米，三者之和不足新增供应的15%；其余板块全年无新增供应。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
【注】2010年市场约有7.67万平米的成交量为非市场化渠道成交
2012 年写字楼市场供求较去年均有明显增加，本年写字楼共成交25.67 万平米，同比上升14.78%，成交率为64.4%，较前四年均有所下降，这与本年新增供应量较大有一定关系。从具体市场来看，新推房源为供应成交主力，存量房源所占比例较少。
2. 月度供求关系变化
2012 年，写字楼市场供求关系波动较大。从全年表现来看，成交量较高的月份分别为9 月和4 月，均受个别项目的整栋成交所拉动，其余各月度成交表现并无较大悬殊，月成交量均在1.08-2.64 万平米，成交主要以新推房源的整层成交为主。随着新项目的推出，客户选择空间明显增大，部分自用客户（如：企事业单位）基于自身需求选择整层购买，且整层购买通常可以获得更多的价格优惠空间。
3. 写字楼成交量板块分布
2012 年写字楼成交相对较集中，主要分布在有新房源推出的奥体板块、高新区板块及经十路板块，其
余板块供应房源有限，总体成交量所占比重较小。
具体来看，奥体板块为写字楼市场成交的主力，成交量为16.12 万平米，占总成交的62.8%。板块内的玉兰广场凭借其项目自身的质素（如优越的地理位置等），加之该板块连续几个月处于供应不足的状态（鲁商国奥城和黄金时代广场7 月份以前一直无在售房源，新楼栋当时尚未开盘。），因此玉兰广场销售情况较佳。自今年3 月份该项目入市起，连续4 个月一直是市场整体成交贡献度的项目；
其次是经十路板块和高新区，成交量均为2.82 万平米，均占总成交的11.0%，经十路板块的银座中心是板块成交的主力，高新区板块的成交主要来源于中铁汇展国际，由于项目价位较低且工程进度较快，在区域内有较大的竞争优势；再次为其他零星分布的写字楼，其中洪楼7 栋、名堂、名泉中心均为今年新推的项目，成交表现尚可；泺源大街板块和山大路板块成交量较少，占比分别为4.5%和1.9%。
4. 2012 年写字楼各区域供应成交对比
2012 年，写字楼市场各区域供应成交差距较大，奥体板块在售房源充裕，多为新推房源，成交相对较
好，其余板块供应量有限，成交量相对较少；但从总体供求情况来看，成交率基本维持在较高水平。
四、价格分析
注：1、报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
2、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市
场整体价格水平，在计算写字楼均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
2012 年，写字楼市场价格走势基本平稳，整体报盘均价由年初的13500 元/平米，下降至年末的12936元/平米，降幅为4.2%。从各板块价格来看，山大路板块的写字楼均价，华强广场因地理位置优越、华强品牌效应、产品档次较高等因素，项目价格较高；高新区板块均价（9500 元/平米），为济南所有板块中均价的区域；其余板块全年均价基本维持在12000-13525 元/平米之间；从总体来看，板块均价变化较大时，多为新项目的加入或尾盘项目的退出造成；从具体项目来看，在售房源价格基本无下降趋势。
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、图中显示的虚线部分（即1201、1202）并非当月实际数据的体现，为作图所需的虚拟辅助数据。
3、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
从成交均价来看，2012 年写字楼市场全年整体成交价格为11713 元/平米，同比下降3.7%。2012 年写字楼整体成交均价由年初的10771 元/平米，下降至年末的10758 元/平米，下降幅度为0.1%。由于成交价格受成交面积影响较大，单个项目成交量的多少会直接影响整体价格的走势，因此写字楼成交价格呈现起伏之势。
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