[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
2012年中国房地产市场回顾与2013 年展望
2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。
展望 2013 年，当我们都看好核心城市主流产品持续热销时，也请不要忘了三四线城市需求疲软库存高企；当我们纷纷庆祝逆势佳绩时，也请不要忘了政策达摩克利斯之剑高悬；当我们向新的一年大步流星努力奔跑时，也请不要忘记让理性克制贪婪。是以，心有猛虎，细嗅蔷薇。
2012 年房地产市场回顾
2012 年的房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征。
特征 1：市场反转，持续回升
来看，在经历了 2011 年 10 月份至 2012 年 2 月份的断崖式下跌后，成交量从 3 月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢，三四线城市表现疲软。2012 年 1-11 月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长 32.5%，二线城市同比增长 28.9%，均远远高于水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌 4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。
特征 2：刚需主导，投资受抑
2012 年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012 年投资客占比基本在 14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。
特征 3：城市分化，结构失衡
1）从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。
2）由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。
特征 4：向死而生，业绩靓丽
从 2011 年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。
2013 年房地产市场展望
审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断 2013 年整体的环境偏暖。在趋势中看趋势，未到趋势转折时，因此我们更倾向于当市场忠实的观察者而不是预言家，即便我们在 2011 年的年报《岁暮天寒，渴望春天》里预判到了 2012 年的拐点。在目前的趋势里，与其预测 2013 年市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅之类的内容，我们更愿意在政策偏暖和行业趋势延续的背景下专注于一些对行业更有意义的因素：城镇化新进程、市场的供需、集中度提升、利率市场化和购房者信心等。
一、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点
通过对中央经济工作会议的解读，我们认为其定调偏中性。主要任务中“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”成为此次会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。
我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的软着陆。
二、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大
需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同的是，目前我国普通家庭资产负债表比较健康，加杠杆空间较大。加上十八大期间中央政府首次提出收入倍增计划，我们认为收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。 “收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。
供应方面，定义滞后 1.5 年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013 年的潜在供应量虽然有所回落，但仍处于高位，因此房企仍需快速跑量。另外一方面，世联监测的 17 个城市的数据显示，面积大于 144 平米的产品占比为 34%，比面积小于 90 平米的产品高出 8 个百分点。四个一线城市中，面积小于90 平米的产品销售占比比面积大于 144 平米的产品占比高出 18 个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于 90 平米的产品占比高达 45.8%，而面积大于 140 平米以上的产品占比仅为 13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。综上，我们认为：2013 年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。
三、房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大
过往我们判断市场时，通常会用 M1 来判断拐点，而 M2 大约等于商品房的总量。最近这两年，随着金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变。因此未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪 M1、M2 的数据，对市场的指导意义开始下滑。2013 年，中央经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明 2013 年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。2013 年，我们认为在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，视经济的表现，降准降息也成为了可选项。因此 2013 年的流动性基本将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。
四、开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力
我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009 年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012 年前三个季度，前 20 名市场份额已经接近 20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升，而利率市场化已经成为房企集中度提升的重要驱动力。
从中国 80 年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察最近两年来的利率市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国最近两年来利率偏高的环境。同时，中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。
五、世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显
2012 年四季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创 2011 年以来的水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，中央政府不会坐视房价不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪，打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。
春暖花开静水深流
2012 年济南房地产市场回顾与 2013 年展望
2012 年房地产调控政策仍然是主基调，限贷、限购政策继续执行，但济南房地产市场的表现却不同凡响，在“以价换量”的策略下，各项指标完成反转，以靓丽的成交业绩交上了一份出人意料的答卷。
2012 年济南房地产市场表现
土地市场——一线企业为主角，底价成交成主流
2012 年，济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业进入济南市场越发困难。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，本年土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。2012 年，济南市居住与商服用地供应 112 宗，土地面积 593.68 万平米，建筑面积 1794.94 万平米，同比分别增加 10.2%和 24.0%；成交土地面积 579.33 万平米，成交建筑面积 1762.41 万平米，土地面积和建筑面积同比增加11.3%和 26.0%。价格方面，多数土地以底价成交，少数优质地块出现竞拍现象。尤其是花园路及化纤厂路附近供应地块受到众多知名开发企业的青睐，频现竞拍溢价。
拿地主体方面，一线央企、国企无疑成为赢家，这一现象表明，济南房地产市场进入门槛已经相当之高，强有力的资本保障成为基本入场条件。形成鲜明对比的是，上一年度表现尚好的本土企业鲜有动作，尤其是本土民营企业已经在土地招拍挂竞争中难以争得一席之地。
住宅市场——以价换量助推楼市回暖，供需两旺完成历史峰值
2012 年虽然调控依旧，但济南住宅市场供求数字取得连串突破。根据世联怡高监测数据显示（监测范围济南市区，不包长清、章丘，监测样本体量 2 万平米以上），2012 年济南市区全年总供应量 505.10 万平米，同比上涨 34.6%；其中新增供应 384.08 万平米（济南住宅网签批准预售 40418 套、468.92 万平米，包含长清），同比上涨 15.5%；成交 402.02 万平米、314.52 亿元（济南住宅网签成交 44648 套、500.66 万平米，包含长清），同比上涨 58.1%和 39.2%；报盘均价由年初的 9588 元/平米下降至年末的 8645 元/平米，下降幅度为 9.8%。
本年伊始，购房者及开发企业均持谨慎观望态度，市场主要以消化存量为主。待价格出现拐点后，购房者观望情绪被打破，刚需客群开始入市，带动市场回暖。下半年，开发企业紧抓市场回暖契机积极入市加推，以价换量成效显著，市场供需呈现两旺态势。为了保证走量，本年新推均以低价供应，因此楼市成交价格保持低位运行，全年住宅整体成交均价 7823 元/平米，同比下降 12.0%。
公寓市场——投资客信心回归，成交量环比明显反弹
2012 年房地产市场整体向好，公寓市场供求双双看涨，全年总供应 35.46 万平米，同比上涨 68.9%；其中新增供应 27.62 万平米，同比上涨 65.1%；成交 19.47 万平米，同比上涨 55.0%；整体价格小幅下降。
2012-2013 年济南房地产市场研究报告
随着整体房地产市场的回暖，投资客逐渐恢复行业信心，投资意向增强。小面积、低总价的产品逐渐成为公寓产品的标准，LOFT 等创新产品仍然是公寓的主要卖点。客观来看，虽然公寓市场供需较去年有较大幅度增长，但市场整体并未出现根本性转机，投资门槛过高、产品卖点少仍然是其未能逾越的障碍。
写字楼市场——供应相对充足，成交表现尚可
根据世联怡高监测数据显示，2012 年写字楼市场供应量为 39.84 万平米，同比上升 89.62%，其中新增供应 35.99 万平米，达到 2008 年以来的值，市场新增供应及总体供应相对充足。
2012 年写字楼成交量为 25.67 万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。市场整体报盘价基本维持在 13000 元/平米的价位，上下波动范围较小。市场整体成交均价为 11713 元/平米，同比下降 3.7%，整体走势相对平稳。
2012 年随着市场对宏观政策的逐步消化，住宅市场的逐渐回暖在一定程度上带动了写字楼市场的表现，加之新推房源较 2011 年有明显增加，可供客户选择的空间加大，这些都是吸引客户的重要因素，此前持币观望的自用客及部分投资客购置物业，整层甚至整栋的成交在很大程度上拉升了市场总体成交量。
商业市场——供需大幅下降，市场前景堪忧
2012 年商业市场一片低迷，供应、成交均出现大幅下降。市场总供应量为 24.5 万平米，同比下降 5.8%；其中新增供应 12.03 万平米，同比下降 21.7%；总成交量为 5.68 万平米，同比下降 55.4%；月均成交量仅为 0.47 万平米。整个商业市场呈现明显的下滑态势。
2013 年济南房地产市场展望
土地市场
东部与西部两大片区预计仍将是土地市场供应主力，除西客站与化纤厂路板块仍将保持热度以外，随着唐冶新区数个项目的入市，这一区域也将成为未来潜在热点。
住宅市场
预计 2013 年将有约 369 万平米新增商品住宅项目进入市场（根据 2012 年成交居住用地推算），未来一年楼市整体供应仍将保持稳定。在区域上来看，化纤厂路和西客站板块是 2012 年土地成交最集中的区域，万科、金科、保利、莱钢等多家知名开发企业聚集热点区域，未来竞争也势必十分激烈。随着购房者信心指数回升，预计 2013 年将延续较好的成交量状况。尤其是品牌开发企业的刚需大盘项目，仍将是未来走量的主力。
公寓市场
2013 年公寓市场仍将以“小面积、低总价”产品为主，整体房地产市场的走向将直接影响投资客户的信心，从而影响公寓市场的发展。公寓市场供求仍将以东部为主。
写字楼市场
2013 年写字楼市场市场供应量进入快速增长时期，潜在项目或将井喷，预计有 12 个新项目入市，在售项目中约有 7 个将加推房源。按各项目计划推盘量来推算，预计 2013 年写字楼市场新增供应将超过 70万平米，创新增供应历史新高。随潜在项目的集中入市，写字楼市场供应量进入快速增长时期。东部新兴商务区的崛起将成为济南楼市的一大亮点，2013 年东部奥体板块预计将有 5 个项目推出新房源，潜在供应密集。
2012-2013 年济南房地产市场研究报告
商业市场
2013 年，在国家调控政策继续从紧情况下，在大量的刚需住宅项目的带动下，各区域将会有大量的底商房源入市，促进整个底商市场供应量的增加，预计后市底商成交量将会有小幅度的增长，随着单价较低的底商的成交，整个底商市场的价格也会顺势被拉低。
至于纯商业市场未来供应量也会出现小幅度的增长，但由于近年各新兴商业的不成功、投资者对投资商业信心下降，投资降低，集中商业体租金较高，大量实体商业后期的经营风险大并且逐渐被电商所替代，随着住宅市场的转暖，不少投资者将会转投灵活性更高的住宅产品等众多原因，纯商业的成交量虽将会有小幅增长但依然较低。
《2012-2013 年济南房地产市场研究报告》依托世联怡高深耕济南多年的本土化经验，紧抓济南市场变化的核心问题和特征，在大量一手数据基础上应运而生。希望通过该报告，给予政府有关部门、省内外开发企业、同行以及各院校与研究机构深思和探索的素材，为看透迷雾中的房地产市场提供有效支持和帮助。由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还望各方专家不吝赐教。
2012 年济南大事件盘点
一、房地产市场方面
1、2012 年济南限购政策不变
【事件回顾】按照国家要求,12 年房地产调控政策继续,济南的限购令延续不需要再次重申,除非国务院明年出台新的文件要求,否则不会作出调整。相比青岛 2011 年的限购令,济南现在执行的限购令并没有规定截止日期。
【事件影响】自 2011 年限购限贷政策的实施，压抑了部分的购房者，预期大面积的降价潮并没有在济南出现，反而促使 12 年房产市场的回暖，济南市场刚需压抑后的小幅度反弹，价格也有小幅度的上升；对于投资者来说，由于限购没有资格购买更多的房产，从而转移到山东其他地市，从而会催涨各地市的房价。
2、西客站片区成开发热土，土地成交占全市总量近五成
【事件回顾】从 2012 年土地供应的位置来看，槐荫区成为 2012 年度土地供应主力。推出的 111 宗土地中，槐荫区占到 57 宗，土地面积达 222 万平方米，占土地供应总面积的 37.8%，其中 52 宗位于西客站片区，面积为 206 万平方米。其次为历下区，供应土地 28 宗，面积为 220 万平方米，占总供应面积的 37.4%。
【事件影响】自 2011 年西客站正式开通以后，西客站周边区域就成为了开发商关注的热点，2012 年仅上半年就有 25 宗土地成交，证明了该区域的价值，随着土地供应的进一步增加，今后西客站片区将是房地产的主要供应区域之一，西客站片区将进一步带动整个槐荫区的发展。
3、万科曲线入济，溢价拿下化纤厂地块
【事件回顾】2012 年 10 月 28 日，济南天泰置业公司相关负责人证实，万科已经收购了济南天泰置业公司约 60%股权，正式进入济南，股权转让 9 月底已经完成，控股天泰后，万科进入济南的个项目将是位于东部奥体片区天泰原来的项目、总建筑面积 70 万平方米的奥体天泰太阳树，包括这位负责人在内，一个大约三十人的整建制团队整体划入公司。12 月 3 日，三次现身济南市国有建设用地招拍挂现场，万科终于收获了进入济南以来的“果子”：以 15.8 亿元拍下热门化纤厂住宅地块。
【事件影响】至万科曲线入济，标杆房企中，万科、中海、保利、绿地、恒大、万达、世茂、华润、绿城、碧桂园等十家企业已经进入济南，其中万科、中海、绿地、绿城均以借助本土企业合资方式进入，其余 6家则以设立独资企业方式进入。万科的进入，显然只是另一个节点，而不是终点。万科是行业标杆，它的入驻使必将推动济南地产业的进一步发展。对济南房地产市场的影响绝不仅仅体现在某一个项目上，对济南房地产市场，从房企、房价、市场、品质、营销、住宅产业化以及区域价值等各个方面，都会产生不小的影响。随着拿地的尘埃落定，万科在济南的布局强势开展，2013 年，万科对济南市场布局和行业的改变依然让人期待。
4、济南品牌房企与名校资源的联姻成为一种趋势
【事件回顾】不知从何时起品牌房企与名校联姻成了一种趋势，万达广场引入经五路小学分校，名士豪庭与东方双语实验学校联姻，海尔绿城开设燕山小学分校等，天鸿万象新天、鲁能领秀城更是打出了一站式优质教育口号，真正实现孩子在家门口读名校的愿望。
【事件影响】房不在新，近校则名，随着城市进程的不断加速，将有越来越多的孩子走进学校的大门，也就会有越来越多的父母为孩子的基础教育投下重金。正是在此背景下，择校先择房大行其道。随着人们对社区软环境的重视，以靠近名校、教育见长的楼盘，成为房地产市场的宠儿，吸引着众多购房者的青睐。许多品牌地产开发企业也开始花大力气完善教育配套，不仅仅是小学，许多开发商还将关注点放宽到幼儿园、中学等更完整的教育链。品牌房企和名校资源联姻，意味着一个庞大的买房群体，也饱含着父母对孩子的殷殷期许。
二、城市规划建设方面
1、济南在率先建成个人住房信息系统,实现了四级网络互联
【事件回顾】济南市住房保障和房产管理局于 2012 年 4 月 6 日召开的新闻通报会上称,目前济南市房地产市场信息系统已基本建成,并实现了部、省、市、区(县)的四级网络互联,在率先建成了个人住房信息系统。房地产市场信息系统的建成将对住房保障和房地产调控提供有力支持。济南市房地产市场信息系统包括房产地理信息系统、房产交易与权属登记系统、个人住房信息系统、房地产市场预警预报系统等主要组成部分。
【事件影响】通过济南的房地产信息系统,市民拥有房屋的套数、个人的征信状况等十分明确，可以为限购、差别化信贷和税收等方面的调控提供有力支持。同时，与部、省的联网,可以为未来的房地产管理和调控提供有力依据。不仅如此，在住房保障工作中，房地产信息系统也能发挥作用。通过济南市房地产信息系统，还可以在限购证明、房产证的办理等方面提供方便的服务。在“限购住房证明”开具过程中，相关开发商根据自身权限可以进入这个系统，输入相关信息,就能对购房者的家庭住房套数等情况进行初步筛查。在房产证等业务的办理过程中，开发商和市民也可以通过相关系统先进行网上预约登记，提供相应信息，工作人员先进行预受理，最后只需要通过证件验证后就能尽快办理业务。
2、济南 CBD 一带将打造“经济森林”
【事件回顾】2012 年 7 月 7 日，从历下区东区工程建设指挥部了解到，济南(奥体)CBD 经十路两侧将建设 3 座 250 米以上的高楼，其余楼体高度也均在 150 米左右，这里将被打造成为全市乃至全省的“经济森林”。济南 CBD 的 10 平方公里的辐射区内，经十路燕山立交桥至奥体东路段，5.5 公里内将打造经济森林。之所以称为“经济森林”，而不是“经济高地”，是因为高地只是代表了一个高度，如果停滞不前就会被其他地域所取代。森林是具有成长性、发展性的，这要求不断创新、进取。此外，森林涵盖面比较广，正如 CBD 包含了多样的高端服务业。
【事件影响】目前，济南 CBD 已建成各类载体 100 万平米，有 14 个项目正在抓紧施工，总建筑面积 320万平米，总投资超过 200 亿元。下一步，CBD 也将汇集经济、金融、能源等大型机构、企业的总部，将会成为济南的‘华尔街’。CBD 全面建成后，10 平方公里辐射范围内将有近百座高层和超高层建筑，2000万平米高档载体投入使用，累计投资超过 2000 亿元，年实现地区生产总值 1000 亿元，区域税收 200 亿元，建成全省金融机构数量、总部企业密度、商务服务能力最强的现代化服务业聚集区，成为国际级CBD 格局中的重要环节。
3、2012 年 10 月 8 日起，济南住房公积金贷款实施新政策
【事件回顾】2012 年 9 月 27 日，济南住房公积金管理中心出台新规，对住房公积金贷款可贷额度计算方式、连续缴存公积金时间等多项政策进行调整。新规从 10 月 8 日起实施。（额度限制 ——市区一人缴存公积金的职工家庭贷 25 万元；额度计算——借款人及共同还款人公积金账户余额×15；担保政策——单身职工贷款可没有共同还款人和还款担保人；缴存时限——连续缴存公积金 6 个月以上改为 12 个月以上；首付比例——首套房 90 ㎡以下降为 20%，90 ㎡以上仍为 30%）
【事件影响】新政策在首付和贷款额度方面都提高了“门槛”，将对济南楼市调控产生积极影响。随着贷款首付比例提高和部分额度的降低，寻找共同还款人难度增加，会大大增加刚需购房者的贷款成本，一些改善型购房需求也将受到抑制，使之再度进入观望期，从而对楼市成交量产生直接影响。新政策在对防止利用公积金贷款炒房将起到积极作用，再想用公积金贷款炒房就很难了。 受公积金新政策影响的，可能更多的是一些经济收入相对较低的刚性购房者和改善型购房者。由于目前在利用公积金贷款环节难以区分改善型购房和投资投机型购房，“一刀切”的从严政策难免误伤一部分人，给部分真正需要住房的人购房带来一定困难，但从长期来看，购房者会从中受益。
4、济南槐荫区吴家堡镇将建非遗公园
【事件回顾】2012 年 10 月 17 日，从召开的非物质文化遗产博览园规划建设工作领导小组会议获悉，位于槐荫区吴家堡镇的非物质文化遗产博览园项目即将开工建设，计划 2014 年 10 月 1 日前建成开园，届时该项目有望成为规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园。该项目预计占地 1000亩，总投资约 28 亿元,项目内容包括非物质文化遗产展馆、园区景观、大型游乐及园区配套设施等。整个园区分为 8 大功能区,民间音乐舞蹈区、民间戏曲区、杂技与竞技区、民间节庆区、民间传说区、神秘文化区、民间手工艺区和综合项目区。项目涉及十大类 1000 余个单项，十大类分别为民间文学、民间音乐、民间舞蹈、民间美术、传统手工技艺、传统戏剧、曲艺、杂技与竞技、传统医药和民俗。
【事件影响】作为以非物质文化遗产为内容、以高科技为手段、以文化体验旅游为形式的新型文化产业项目，博览园建成后,将成为国内规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园，年接待能力有望达到 300 万人次，实现直接销售收入 6 亿元，项目预计带来直接和间接的消费拉动将超过 30 亿元，带来 1500 个直接就业岗位。
章 宏观市场
【统计范围】：济南市区和周边县市
【数据来源】：济南市统计局
节宏观经济发展概述
济南市 2012 年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为 7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为 11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。截至 2012 年 10 月，济南地域财政收入为 977.40 亿元，经济运行态势总体良好。但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。
国内方面，预计 2013 年的中国经济增长总体呈平稳走势。但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。
一、人口
济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000 年和 2010 年济南市常住人口①（详见图表备注）分别为 592.17 万人和 681.40万人，十年间共增加了 89.23 万人（其中城区人口增加了 75.74 万人），增长 15.07%，年平均增长率为 1.41%，即济南每年约新增近 10 万人口。从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。
截至 2012 年 12 月，济南全市的户籍人口是 606.6 万，其中，主城区户籍总人口是 349.2 万，登记在册的外来人口（流动人口）是 192 万。主城区外来人口和户籍人口之比是 1：1.5。而 10 年前的 2002 年，济南市外来人口仅有 60 万，2009 年达到了 150 万，2012 年则达到了 192 万。预计到 2020 年，济南市的人口规模将达到 900 万至 1000 万。
（注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为 2000 年及 2010 年人口普查数据，均为常住人口。①常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。）
二、GDP 及产业结构
1.GDP
2012 年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值 3500.68 亿元。根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012 年预计全市生产总值（GDP）增长 9.5%左右。推算得出，2012 年全年生产总值约 4824.89 亿元，是近七年来的值。在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度 GDP 增长率已达到 7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄 GDP 增长率分别达到 10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。
2.产业结构
2006 年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012 年前三季度三大产业总量分别为 168.75 亿元、1391.07 亿元、1940.86 亿元，三产比例由 2011 年同期的 4.8：41.4：53.8 调整为 4.8：39.7：55.4。全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为 5.2∶41∶53.8”，该数据与 2011年同期相比，第三产业比重同比提高了 0.7 个百分点，产业结构进一步优化。近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。
（注：图内虚线代表的是 2012 年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012 年预计全市生产总值 GDP 增长约 9.5%”和“预计全年三产比例调整为 5.2∶41∶53.8”）
三、固定资产投资
2012 年 1-10 月份，济南市固定资产投资 1717.5 亿元，同比增长 19.7%。从产业结构看，产业61.7 亿元，增长 32.8%；第二产业 540.1 亿元，增长 21.3%；第三产业 1115.7 亿元，增长 19.0%，其中房地产开发投资 557.0 亿元，增长 25.8%。2012 年 1-10 月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。
四、对外贸易
2012 年济南市进出口总值实现 91.47 亿美元，同比下降 12.1%。其中，出口实现 57.2 亿美元，同比下降 5.4%，增幅低于全省 7.8 个百分点；进口 34.3 亿美元，同比下降 21.3%。其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。1-12 月份内资企业出口 41.97 亿美元，占全市出口比重的 73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。一般贸易出口 37.99 亿美元，占全市出口的 66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。机电产品出口 39.5亿美元，占全市比重 69%，高新技术产品出口 64249 万美元，占全市比重 11.2%。五是部分骨干企业出口下滑。1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了 86%和 27.7%，减少出口4.9 亿美元；济钢集团出口同比下降 52%，减少出口 1.84 亿美元；力诺公司出口下降 43.6%，减少出口 4577万美元。以上 4 家企业共减少出口 7.2 亿美元，拉低出口增幅 11.9 个百分点。
五、居民生活水平和消费
统计范围：济南市区和周边县市
1.人均可支配收入与人均消费性支出
济南市城市居民收入逐年平稳增长。2012 年，济南城市居民人均可支配收入为 32561.28 元，同比增长 12.7%。2013 年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长 11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达 20000.00 元。
2.社会消费品零售总额
济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。2012 年前三季度，全市实现社会消费品零售总额1660.60 亿元，同比增长 14.8%。生活必需品类消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额 306.0 亿元，同比增长 14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额 7.3亿元，同比增长 55.8%；家具类实现商品零售额 15.1 亿元，同比增长 6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额 127.2 亿元，同比增长 27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。前三季度通讯器材类累计实现零售额 17.4 亿元，同比增长 25.2%。
六、其它
1.财政收入
财政收入运行稳定。截止到 2012 年 10 月份，济南实现地域财政收入 977.40 亿元。
2.存贷款余额
2006 年以来，金融业稳步提升。截至 2012 年 11 月，各项存款余额已达 9450.40 亿元，较年初增长14.19%，是近七年来的值。人民币各项贷款余额 7390.60 亿元。
第二节房地产行业发展概述
一、房地产开发投资情况
2012 年 1-10 月，济南市房地产投资额 557.0 亿元，同比增长 25.8%。其中住宅投资额为 373.9 亿元，同比增长 9.0%。自 2006 年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率虽然较去年同期有较大幅度的上升，这与 2011 年房地产投资增长率低（仅为 8.8%，是近 10 年来的值）有很大关系。但从值来看，25.8%的房地产投资增长率在近几年的数值中仅处于一个中间水平，分析仍受国家宏观调控影响所致，预计这种较低速增长的局面仍将持续一段时间。
二、销售面积及销售额
截至 2012 年 10 月，济南市商品房销售面积为 521.3 万平米，商品房销售金额为 347.1 亿元。自 2006年起至 2011 年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。从图中来看，本年 1-10 月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。
第二章 土地市场
【监测范围】：以绕城高速为边界的市区范围为主，包括长清
【数据来源】：济南市国土资源局网站、中国土地市场网
【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂出让的居住、商业等经营性用地、工业用地除外、撤牌用
地除外
【指标解释】：
1.“供应量”指国土资源局公告出让的土地
2.“成交量”指国土资源局公示成交的土地
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域
一、市场综述
2012 年，济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业越发困难进入济南
市场。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，本年土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。从成交区域分
析，西部的西客站片区和东部的化纤厂片区将成为未来发展的热点板块。而价格方面，随着溢价现象的不
断出现，土地成本的提高势必带来房价提高的压力。
二、供应分析
1.供应量
2012 年，济南市居住与商服用地供应 112 宗，土地面积 593.68 万平米，建筑面积 1794.94 万平米，
同比分别增加 10.2%和 24.0%。2012 年济南市土地供应计划为 594.82 万平米（招拍挂居住用地供应 453.57 万平米，商业金融用地供应 141.25 万平米），实际完成 99.8%，基本完成全年的供地计划。
（注：季度供应的数据因重复计算了一遍流拍后重新挂牌的土地供应量，因此数据加和与年度数据不同）
2012 年初，济南市本级土地供应计划虽未出台，但连续两个月零供应后，市场迎来供地井喷。季
度土地市场共推出 37 宗、279.00 万平米，面积占年度总供应量的 47.0%。随后几个季度，济南土地供应
按计划有序推出。第二季度推出 30 宗、94.52 万平米，面积占年度总供应量的 15.9%。第三季度推出 30
宗、139.95 万平米，面积占年度总供应量的 23.6%。第四季度推出 15 宗、80.21 万平米，面积占年度总供应量的 13.5%。
2.供应结构
2012 年度济南计划招拍挂供应居住用地 453.57 万平米（包括商品住房用地 410.86 万平米, 回迁安置房用地42.71 万平米）；实际全年招拍挂供应居住用地 61 宗、429.96 万平米，完成年度居住用地供应计划的 94.8%。
2012 年度计划供应商业金融用地 141.25 万平米，实际全年供应商服用地 51 宗、163.72 万平米，超
额完成年度商服用地供应计划的 115.2%。
3.区域供应情况
从各区域土地供应来看，2012 年济南供地秉承“东拓、西进”的城市空间发展战略，供应土地主要集
中在东部和西部，呈现明显的两极化发展特征。
东部和西部两区域的土地供应占全年总供应的 82.4%，其中东部供应，供应土地 36 宗、266.87
万平米，土地面积占全年总供应的 45.0%，供应土地主要集中在旅游路和花园路附近。其次为西部，供应
土地 57 宗、221.84 万平米，土地面积占全年总供应的 37.4%，西部供应土地百分之九十位于西客站片区。
绿地、恒大、中建等知名开发企业进驻西客站片区，2013 年“十艺节”的即将召开以及西客站的投入使用，加速了西部开发。随着城市南控战略以及近几年城中村的拆迁改造，南部、北部、中部供应土地逐渐较少，分别供应 44.79、21.8、17.63 万平米。长清供应 20.74 万平米。
三、成交分析
1.成交量
2012 年，济南市居住和商服用地成交 107 宗，成交土地面积 579.33 万平米，成交建筑面积 1762.41
万平米，土地面积和建筑面积同比增加 11.3%和 26.0%。全年供应土地除一宗撤牌，一宗未到挂牌截止日
期，三宗流拍外，其余土地全部成交，成交率达到 97.6%。
宏观调控依旧，但济南土地市场平稳回暖，开发企业拿地热情高涨，纷纷出手补充土地储备。华润、
融汇、金科、万科先后入济拿地，济南楼市大鳄云集。
2012 年济南市供应土地多数以底价成交，少数优质地块出现竞拍现象。花园路及化纤厂路附近供应地
块受到众多知名开发企业的青睐，频现竞拍溢价，该区域先后进驻莱钢、保利、万科等知名开发企业，加
之已有的绿城、北大资源、力高、祥泰等项目，2013 年区域竞争之激烈可见一斑。
2012 年各季度土地成交相对均衡，成交土地全部在挂牌截止日期成交。季度成交土地量，成
交 189.11 万平米；第四季度，因有流拍地块出现，此季度成交土地量，为 112.66 万平米。
2.成交结构分析
2012 年，济南市居住用地成交 58 宗，成交面积 420.94 万平米，占总成交面积的 72.7%；商服用地成
交 49 宗，成交面积 158.39 万平米，占总成交面积的 27.3%，商服用地成交比例较去年增加 7.8 个百分点。
3.成交区域分析
从 2012 年济南土地市场成交区域角度来看，的变化即是西部区域所占比例大幅提高。尤其是西部区域的西客站片区，先后吸引了绿地、中建、恒大、金科等知名开发企业进驻，随着高铁运行以及 2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产开发热点区域。
东部和西客站片区土地成交的火热，从侧面反应出开发企业对济南城市建设信心较足，认可未来西客站的发展价值；另一方面开发企业也看好济南房地产市场的发展，因此拿地热情高涨，纷纷出手土地市场。
2012 年成交土地将在未来几年形成约 1762.41 万平米的商品房供应，其中住宅供应量为 980.97 万平米，商业供应量为 781.43 万平米。区域供应方面西部潜在供应量，为 961.06 万平米；其次为东部561.07万平米；其余区域均不足百万平米。
四、价格分析
1.年度价格分析
2012 年，济南市成交土地单价为 371 万元/亩，楼面地价为 1829 元/平米，同比分别上涨 21.2%7.1%。楼市转暖，开发商对后市信心增强，拿地热情逐渐高涨，带动土地价格上涨。土地市场优质地块的溢价表
现更加印证了市场转暖这一现象。
从各物业形态的土地价格来看，居住用地土地单价 355 万元/亩，楼面地价 2285 元/平米，同比分别
上涨 34.0%和 32.7%；商服用地土地单价 413 万元/亩，楼面地价 1256 元/平米，同比下降 12.7%和 25.1%。
2.区域价格分析
中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交价格远高于其他区域，位列各区域之首。除长清外，其他区域成交价格均集中在 260-400 万/亩之间。中部区域主要由恒大和融汇两个主城区项目拉高成交价格，两个开发企业拿地成本均超过 900 万/亩。东部区域土地来源比较广，主要来源于旅游路、经十东路和化纤厂路沿线。尤其是化纤厂路片区，万科、保利、莱钢等企业入驻，预计将成为下一年的开发热点。西部来看，所有成交几乎都集中在西客站片区，土地成交单价大部分集中在 400-500 万/亩。南部成交主要集中在二环南路附近，土地均价在 261 万/亩。北部区域一直是城市发展的价值洼地，但随着滨河新区的进一步推动建设，土地成交价格也达到 371 万/亩。长清区成交土地主要集中在大学科技园区，土地价格 190 万/亩。
五、2012 土地市场特点总结
1.央企、国企高歌猛进，民营企业逐渐退出济南土地市场
回顾 2012 年土地市场，央企、国企无疑成为主角。在成交土地列表中，最常见到的即是恒大、保利、绿地、北大资源、华润等企业。这一现象表明，济南房地产市场进入门槛已经相当之高，强有力的资本保障成本基本入场条件。形成鲜明对比的是，上一年度表现尚好的本土企业鲜有动作，尤其是本土民营企业已经在土地招拍挂竞争中难以争得一席之地。
2.西部区域首超东部区域，西客站片区有望成为未来热点
往年济南东部区域一直是土地市场主角，而 2012 年度以西客站为主力的西部区域土地成交 221.84
万平米，占比达 38%，较 2011 年占比 13.8%可谓大幅增长，成为各区域成交之首。随着高铁运行以及 2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产一线热点区域。
3.地块用地强度上升，土地溢价重现
本年供应土地的用地强度较往年明显增加。2012 年土地供应占地面积约 593.68 万平米，同比增10.2%，而本年供应土地建筑面积达 1794.94 万平米，同比增长约 24%。土地用地强度的提高，符合济南市“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度。
另一方面，随着房地产市场销售好转，也带动土地成交市场的复苏，土地拍卖溢价现象重现市场。在一些各大开发企业均看好的热点区域，土地竞争异常激烈。譬如花园路、化纤厂路板块，莱钢、保利、万科三家企业均以较大幅度溢价拿下该区域板块。
第三章 商品房市场
【监测范围】：济南市区（不含长清）。南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【数据来源】：世联怡高数据平台。本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
【指标解释】：
1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准。
3. “整体报盘均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指各物业市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
节 普通住宅
【样本选择标准】：建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
一、市场综述
2012 年济南楼市虽然仍受调控政策的影响，但刚需客户打破观望成为购房主力，市场供应量、成交量均达到近五年来的水平，成交量更是突破400 万平米大关。从月度变化情况来看，全年淡旺季界限模糊，基本呈逐月递增的态势。尤其是第四季度一反常态，成为全年成交最为关键的时期；销售价格来看，“以价换量”是开启楼市回暖的关键，在第四季度后期价格出现小步回升。
2012 年，根据我司监测范围内的数据显示，住宅市场全年的总供应量为44386 套、505.1万平米，其
中新增供应量为33705 套，384.08 万平米；成交36348 套，402.02 万平米；整体成交均价由年初的8448
元/平米微涨至8694 元/平米，上涨幅度为2.9%。
1. 供应总量及区域分布
(1) 年度供应总量变化
2012 年，济南普通住宅市场在售楼盘共77 个（截至12 月底，在售项目63 个），全年在售楼盘较去年增加24 个，年末在售楼盘数量较去年增加16 个。2012 年济南住宅市场总供应量为44386 套、505.10万平米，较去年上涨30.8%和34.6%。2012 年宏观调控从未停止，但市场供应量在调控压力下，不降反升，且实现爆发增长。2012 年伊始，开发企业及购房者均持谨慎观望态度，市场消化主要以去库存为主。随着价格的实质性下降以及购房者打破观望，刚性需求开始入市，市场的转暖刺激开发企业不断推新冲刺销售业绩，以求快速回笼资金保证安全，房地产市场在调控下迎来春天。
(2) 月度供应总量变化
从全年月度供应变化情况来看，月度供应套数基本均超过1 万套。受全年销售向好影响，开发企业希
望可以抓住本轮反弹，通过充足的供应保证项目快速走量，新增供应激增导致供应量较为充足，快速供应、
快速消化是形成较为平均的月度供应的主要原因。
(3) 各套型供应情况
政策调控以来，改善型需求被抑制，刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会，因此，市场供应遵循调控法则以两室、三室供应为主。从各套型的供应比例来看，两室和三室约占整体供应的89%，是市场供应的主力房型。其中三室占据份额，为264.96 万平米；两室其次，为167.90 万平米。
(4) 供应量区域分布
2012 年住宅区域供应仍延续东部、西部为主力的局面。东部供应位列，供应套数和面积分别占38%和39%。西部区域在以中海国际社区为代表的几个刚需大盘的带动下，区域供应紧追东部，供应套数和面积分别占37%和35%。东、西部区域进一步成为全市供应主要区域的趋势较去年更加明显。其他区域中，北部新入市项目较少，供应套数和面积占14%和13%；中部和南部供应套数和面积占比均小于10%。
2. 新增供应及区域分布
(1) 年度新增供应变化
2012年仍然延续了08年以来住宅新增供应逐年递增的趋势，整体市场新增供应量为33705套、384.08
万平米，较11 年上涨10.5%和15.5%。本年新增供应一方面主要来源于传统刚需大盘，如万象新天、中海
国际社区和绿地国际花都的持续加推；另一方面主要来源于以恒大雅苑为代表的新热点区域的新入市项目。
(2) 月度新增供应变化
2012 年新增供应表现出逐月递增的特征，这一趋势并不同往年。年初，市场已消化存量为主，开发商
根据市场变化，推盘节奏较慢，这一阶段成交也是以市场存量为主。进入下半年，市场存量已经明显降低，
而成交势头不减，因此开发企业纷纷加快推盘节奏，希望可以在本年度下半年发力，争取完成全年任务。
因此市场新增供应呈现出逐月上涨的趋势，其中九月份新增套数达5383 套、55.84 万平米，成为全年峰值。
从新开盘和加推项目数量来看，2012 年全年新入市项目28 个，较去年增加12 个。本年市场打破常
规，新项目入市、加推已经不仅仅局限于传统旺销季节，对于成交势头不减的市场来说，任何时期都是旺
销季节，传统淡旺季之说彻底打破。受全年下半年成交向好影响，9 月以来新加推次数明显增加，9 月、
11 月、12 月，新入市及加推项目均在20 个甚至更多。
(3) 新增供应区域分布
从新增供应区域来看，东、西部仍旧是市场供应的热点区域。东部新增量达14439 套，165.97 万平米；西部位居第二，达11967套，130.07 万平米，两区域占据全市总新增供应75%以上。其他区域来看，北部新增供应达4022 套，43.11 万平米，其余区域新增供应所占比例均低于10%。
3. 各区域市场供应情况
Ø东部
东部在售项目31 个，总供应量为17017 套，199.27 万平米，其中新增供应量为14439 套，165.97
万平米。本年内东部新入市项目16 个，主要有：国华印象、中建凤栖第、明湖白鹭郡、舜奥华府、奥体天
泰太阳树、中铁逸都国际、力高国际、尚品燕园、百替御园华府、中国铁建国际城、银丰唐郡、鲁商凤凰
城、大城小院、黄金山水郡、祥泰新河湾、万科金域国际项目。
Ø西部
西部在售项目21 个，总供应量为16340 套，176.19 万平米，其中新增供应量为11967 套，130.07万平米。本年内新入市项目5 个，主要有：外海中央花园、中建锦绣城、绿地爱丽舍公馆、恒大雅苑、安泰诚品项目。
Ø南部
南部在售项目7 个，总供应量为3014 套，37.94 万平米，其中新增供应量为2337 套，27.90 万平米。
本年内新入市项目2 个，主要有：波斐历景、华润中央公园项目。
Ø北部
北部在售项目10 个，总供应量为6145 套，65.39 万平米，其中新增供应量为4022 套，43.11 万平米。
本年内新入市项目3 个，主要有：新里梵尔赛公馆、重汽翡翠外滩、映月清水湾项目。
Ø中部
中部在售项目8 个，总供应量为1870 套，26.31 万平米，其中新增供应量为940 套，17.04 万平米。
本年内新入市项目2 个，主要有：恒大帝景、和信城市广场项目。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年全年普通住宅共成交36348 套，402.02 万平米，与11 年相比上涨56.3%和58.1%。2012 年
济南市场出现非常明显的供销两旺局面，相比2011 年成交率也大幅攀升，达到81.9%和79.6%。相比于
2009 年济南历史时期，2012 年成交套数、面积全面超越，尤其是成交面积首次突破400 万大关，更
加彰显了2012 年的不同凡响。回首总结，品牌开发企业的刚需大盘，以价格优惠撬动了济南楼市的回暖。
2. 月度供求关系变化
从全年成交走势来看，市场明显呈现一路上扬的趋势，丝毫未显现出所谓淡旺季之分。自2 月份伊始，月度成交1721 套逐月上升，至年尾12 月月度成交达4415 套。究其原因，主要在于开发企业低价入市，以紧凑型产品供应以求走量；消费者方面，刚性需求打破观望局面，积极入市，从而刺激了楼市全面回升。
3. 各区域供求情况
从区域供求来看，东、西部仍为市场成交的主力区域，且两个热点区域成交比例不相上下。其中西部成交位列首位，共成交13839 套、147.70 万平米，套数和面积分别占总成交的38%和37%；东部作为传统热点区域共成交13210 套、150.04 万平米，套数和面积分别占总成交的36%和38%；北部在绿地新里梵尔赛公馆等项目的带动下相比往年比例也有所增加，成交5531 套、57.96 万平米，套数和面积分别占总成交的15%和14%。中部和南部成交套数和面积比例基本在10%以下。
4. 各套型成交情况
从各套型成交比例来看，刚性需求是本年成交的一大特点，两室、三室成交占全年总成交的90%。其中三室成交比例，达17479 套、217.80 万平米；两室其次为16084 套、144.03 万平米。改善性需求萎缩，全年成交不足10%。
四、价格分析
1. 成交价格走势
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。从住宅整体成交均价走势来看，全年成交价格相对平稳，未呈现大幅度上涨或下跌。2012年伊始，市场上刚需产品即展现出成交主力的姿态。因此各开发企业纷纷主打低价刚需产品，希望达到以价换量目的。
事实上，这一方法收到了较好的市场反应，成交量持续上扬。低价走量稳定了开发企业的资金链，销售状况的好转也使其不必继续降价。因此全年成交价格为配合走量，基本保持低位平稳运行态势。
注：“整体报盘均价”是指住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
从住宅整体报盘均价走势来看，2012 年初楼市在降价拐点出现后，新入市及新推房源一直维持低价策略，整体市场价格保持低位运行，这也是本年度成交明显回升的关键因素。
2. 成交价格结构分析
2012 年刚需产品引领市场回暖，而各单价区间成交比例也印证了这一点。2012 年主力成交区间仍为6001-7000、7001-8000、8001-9000 元三个区域；但相比去年，6001-7000、7001-8000两个区间比例明显上涨，而9000 元以上的比例则出现明显降低的局面。另一方面，5001-6000 元这个区间相比去年也有小幅上涨。这说明价格仍是撬动2012 年销售的主要武器。
五、2012年普通住宅市场特点总结
1. 刚需大盘引领市场反弹，一线房企成为主角
中海国际社区、鲁能领秀城、天鸿万象新天三盘成交闪耀全城，分析其产品结构可以明显看出，刚性
需求是他们的首要特征，而这一现象也符合全市成交特征。面对这一特征，开发企业迅速调整供应结构，
以更加紧凑、实用的产品迎合客户需求。而成交量也展现了客户对这一变化的认可，以中海国际社区为例，
全年销售总金额超过30 亿，荣登2012 销售榜首，且远超历年销售额。而分析三甲项目特征，百万平米大盘是他们的第二个相同点。大盘在开发过程中有其天然的优势，尤其是一线开发企业的大盘开发，给予消费者的不仅仅是对品质的信心，还有齐全配套的期望和现实的便利交通。这一类型的项目无疑更易受刚性需求客群的青睐。
2. 地产 10 齐聚泉城，房地产发展集中度进一步加强
2012 年，万科、华润、碧桂园、世茂等一线品牌开发企业纷纷交出在济南的项目，加之一直表现不俗的恒大、中海、保利、绿地、万达，地产10 唯缺龙湖地产。10 聚首济南，从一个侧面反应出房地产市场发展集中度进一步加强的明显特征，我国房地产市场已经进入集中度提升的时代。
2009 年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012 年前三个季度，前20 名市场份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升。
3. 刚需客群带动市场回暖，改善型需求逐渐入市走量
从客户角度来看，政府宏观调控政策对于改善型和投资型客户一直以来采取明显的抑制。2012 年济南市场存量一直偏少，整体市场始终处于供不应求的状态。刚需客群对这一现象有着切身的感受，因此观望情绪在年初即被打破。
改善客群虽然受到限购限贷等政策的影响，但恒大帝景、华润中央公园、中国铁建国际城等几个改善型项目销售业取得了不错的成绩。从政策大势来看，限购限贷短期内难以取消，改善型需求势必受到严重限制，因此如何引导改善型需求的释放未来仍是重要课题。
4. 淡旺季界限模糊，第四季度成为全年成交最重要时期
从 2012 年月度成交量曲线来看，全年曲线呈现逐月上扬的趋势，第四季度成为全年成交的最重要时期。分析月度成交量与新增供应量关系可以看出，开发企业并没有在第四季度放缓推售节奏，而是抓紧时机推出新货源，随之而然成交量也维持在高位。第四季度的热销，保证了全年成交量突破400 万平米，也彰显了供需双方信心攀升。
六、2013年普通住宅市场预测
1. 明年潜在新增项目供应约369万平米，化纤厂路和西客站板块成为热点
根据潜在新增项目供应量统计，2013 年将有约369 万平米的新增，预计未来一年楼市整体供应仍将保
持稳定。在区域上来看，化纤厂路和西客站板块是2012 年土地成交最集中的区域，各家企业迅速反应，
预计2013 年部分地块即能面世。由于万科、金科、保利、莱钢等多家知名开发企业聚集热点区域，未来
竞争也势必十分激烈。
2. 调控压力仍在，刚性需求仍将引领市场
2013 年总体来看，房地产市场仍将在调控压力下运行，如果房价进一步上涨，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。但从消费者角度来看，观望情绪打破，购房者信心指数回升，预计2013 年将延续较好的成交量状况。尤其是品牌开发企业的刚需大盘项目，预计仍将是未来走量的主力。
第二节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。“公寓”区别于住宅，主要
指40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座，户型集中在一室和两室的公寓产品。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
一、市场综述
2012 年房地产市场整体向好，也推动了济南公寓市场信心恢复。本年公寓总供应35.46 万平米，7157套，成交19.47 万平米，4121套，成交率维持在55%上下。公寓市场虽然成交量有所回升，但成交率上涨有限，总体来看低迷的态势并未出现根本性好转。
二、供应分析
1. 供应总量及区域分布
(1) 年度供应总量变化
2012 年济南公寓市场总供应为7157 套、35.46 万平米，较2011 年分别上涨了125.3%和68.9%。从走势来看，2012 年公寓市场的供应量达到近五年来的峰值。受住宅市场快速复苏影响，公寓类产品也呈现了大幅放量的趋势。
(2) 月度供应总量变化
从月度供应趋势上看，2012 年公寓市场月度供应上、下半年有非常明显的不同。上半年，市场一直处
于较低的水平，供应总套数在2000 套以下；进入6 月份，由于新增供应的突然增加，市场供应跃入4000
套以上，下半年平均月度供应也在3000 套以上。
(3) 供应量区域分布
不同于去年，在供应量的区域分布中，东部市场重新成为了主角。借助城市东拓的步伐，东部经济发展迅速，区域成熟度逐渐完善，为公寓市场带来契机。东部供应约为4866 套、22.59万平米，占比均超过60%。其余各版块供应比例基本在10%以下。
2. 新增供应及区域分布
(1) 年度新增供应变化
2012 年新增公寓项目11 个，加推房源项目2 个，新增总供应量为6064 套、27.62 万平米，同比上128.8%和65.1%。本年度的新增供应量主要来自新入市的卓越时代广场、祥泰汇东国际、祥泰广场、世茂国际广场等项目。
(2) 月度新增供应变化
2012 年公寓市场新增供应6 月份出现大幅上涨，这是由于卓越时代广场项目推出大量新房源面市，从而拉高市场总体供应。整体来看下半年市场新增供应明显活跃于上半年，祥泰汇东国际、海信龙奥九号等项目下半年积极入市加推。
(3) 新增供应区域分布
2012 年公寓新增供应仍较不均衡，东部依然是新增供应的主要区域，其次是北部、中部和南部。东部是新增供应最为集中的区域，共新增4066 套、17.45 万平米，分别占新增供应总量的67.1%和63.2%，全年该区域共5 个新项目入市、1 个在售的项目加推新房源，新项目的入市从根本上保证了东部区域房源供应的充足；北部区域新增供应位列第二位；中部和南部区域基本相当，而西部无新增供应。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年公寓市场供应、成交均环比大幅上升，其中成交量为4121 套，19.47 万平米；成交量环比上涨104.3%、55%，面积成交率为54.9%，与上年基本一致。
公寓成交相较去年虽有所上涨，但其势头差强人意。公寓市场各项政策逐渐规范，偷面积、2 成首付、降低使用成本等对策如今已经难以实现，而较高的首付比例、特色不明显的产品，无法激发客户的置业需求，因此其成交情况总体并不能让人满意。
2. 月度供求关系变化
从整体市场上来看，2012 年公寓月度成交下半年明显好于上半年，这一现象基本与供应量月度变化相吻合。上半年，月度成交基本在1 万平米以下；而进入6 月份卓越时代广场入市之后，全市公寓市场开始呈现振作反弹的局势，下半年月度成交量可以维持在2 万平米左右。值得注意的是，自诚基中心项目以来，LOFT 公寓成为公寓市场相对热销产品，市场成交中LOFT 所占比例也逐渐增大。
3. 成交量区域分布
2012 年公寓成交量基本与供应量区域分布一致，东部总成交为2791 套、12.46 万平米，所占比例均超过60%；其次为北部，其成交量为526 套、2.50 万平米，所占比例均占总成交量的12.8%；西部、南部
和中部成交所占比例较少。
4. 各区域供求关系
2012 年南部区域的套数成交率，高达66.5%；北部区域次之，套数成交率达到61.4%；东部区域虽然供求总量占据优势，但总体成交率仅有57.4%。
四、价格分析
1. 整体均价分析
（注：整体均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量）
2012 年由于低价新项目的大量入市，济南公寓市场整体价格呈现小幅下降的趋势。年初的市场均价为
12689 元/平米，到12 月末市场均价11183 元/平米，价格下降11.8%。从各区域来看，中部市场的价格
领先整个公寓市场，全年基本保持平稳在18000 元/平米以上，为各区域之最；其余各个区域均有小
幅下降，其中东部由于低价新项目的入市，区域均价由月初10340 元/平米下降至12 月10000 元/平米。
2. 成交均价分析
（注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值）
从公寓实际成交价格来看，全年公寓市场整体价格逐渐走低。与住宅物业有类似的市场环境，降低价格换取销量，“以价换量”成为公寓市场的关键词。
五、2012年公寓市场特点总结
1. 供需回升，典型项目带动市场小幅回暖。
2012 年的供应量有较大幅度回升，成交量也较去年有所增长。典型项目如卓越时代广场，以LOFT 产
品作为其核心卖点，加之地段优势明显，从而带动了全市公寓市场开始复苏。虽然下半年公寓市场月度成
交有一定回升，但总体来看，公寓市场并未出现根本性转机。
2. 全年成交均价小幅降低，以价换量效果有限。
公寓市场与住宅市场一定程度上有所共通。住宅市场以价换量效果显著，公寓开发企业也普遍调低售价预期，但效果却有限。一方面由于价格还未进入深度调整期，另一方面首付比例过高、产品创新空间较小等多方面限制，导致公寓面临诸多销售难点。
3. 产品形式创新，LOFT 公寓成为重要卖点。
虽然政府对于LOFT 产品限制愈加严格，但其仍然是济南公寓市场为数不多的核心卖点。以卓越时代
广场为例，LOFT 产品仍会受客户的青睐。但随之而来的总价较高问题，部分开发企业开始尝试首付分期等
营销手段。
4. 公寓发展区域分布不均衡，东部依然是公寓发展的核心区域。
东部仍然是公寓产品供应的主要区域，占到市场总供应量的68%；东部产业发达，人口集中度越来越高，是全市公寓市场当之无愧的热点区域。未来奥体中心片区将有数个公寓产品面世，东部仍将是未来公寓市场的热点区域。
六、2013年公寓市场预测
1. “小面积、低总价”仍然是未来公寓市场关键词。
由于5 成首付比例的限制，公寓投资门槛较高，控制总价成为公寓项目的核心关注点。以2012 年市
场新增产品来看，控制面积从而控制总价已经成为市场主流。预计2013 年仍将延续这一趋势，未来极小
户型产品也有望在济南面世。
2. 投资客信心进一步回升，公寓市场稳中有升。
2013 年房地产市场大势的走向，影响投资客户的信心指数，从而也影响公寓市场的发展。2012 年的强势反弹趋势无疑增强了客户对济南房地产市场的信心，预计2013 年公寓市场价格基本平稳，成交量将稳中有升。
3. 东部区域依然是公寓产品的主要供应区域。
从 2012 年供应区域来看，东部公寓市场集中度明显增加。而潜在供应量的区域分布看，2013 年公寓市场依然以东部供应为主，东部区域仍将是公寓供应和成交的热点区域。
第三节 写字楼
【样本选择标准】：建筑面积在1.5 万平米以上或者具有一定代表性的写字楼项目
【区域划分】：根据济南写字楼市场特点，将市场细分为如下板块：泺源大街板块、纬二路板块、山大路板
块、二环东路板块、高新区板块、经十路板块、奥体板块及其他零星分布。
一、市场综述
2012 年写字楼供应量为39.84 万平米，同比上升89.62%，是近四年来的值。全年在售项目15个，其中8 个项目为新开盘项目，另有3 个项目加推新房源，全年新增供应量为35.99 万平米，是2008年以来的值。市场新增供应及总体供应相对充足。
2012 年写字楼成交量为25.67万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。2012 年随着市场对宏观政策的逐步消化，住宅市场的逐渐回暖在一定程度上带动了写字楼市场的表现，加之新推房源较2011年有明显增加，可供客户选择的空间加大，这些都是吸引客户的重要因素，此前持币观望的自用客及部分投资客购置物业，整层甚至整栋的成交在很大程度上拉升了市场总体成交量。
从价格方面来看，写字楼市场价格走势基本平稳。2012 年写字楼市场整体报盘价基本维持在13000元/平米的价位，上下浮动较小。市场整体成交均价为11713元/平米，同比下降3.7%，整体走势相对平稳。
从板块分布来看，奥体板块是2012 年写字楼市场供应成交热点，市场超60%的供应成交集中在该区域，写字楼市场格局化差异逐渐显现，总体分布极不均衡。
二、供应分析
1. 供应总量变化及板块分布
（1）年度供应总量变化
2012 年写字楼供应量为39.84万平米，同比上升89.62%，是近四年来的值。
2011 年多个原本预计入市项目由于宏观调控等各种原因推迟开盘，部分项目于2012 年陆续推出。其中包括玉兰广场、黄金时代广场、鲁商国奥城这类体量相对较大的项目，这批项目的入市使得市场供应量较前几年有了明显提升。
（2）月度供应量变化
2012 年写字楼市场月均供应量为14.47 万平米，与2011 年相比，上升了126.45%。2012 年写字楼市场供应主要集中在下半年，新项目以及新房源的推出使写字楼市场保持高位供应。
（3）供应总量板块分布
2012 年写字楼市场仍分为8 个板块，二环东路板块、纬二路板块，全年无市场供应，其余六板块均有不同程度的房源供应。2012 年奥体板块因玉兰广场、国奥城、黄金时代广场等项目的入市，成为市场供应主力，供应量为23.26 万平米，占总供应量的58.4%；其次是泺源大街板块，供应量为5.25 万平米，占总供应量的13.2%，该板块的供应以新入市的绿地中心为主；再次为高新区板块和经十路板块，供应量分别为3.82 万平米和3.68 万平米，分别占总供应量的9.6%和9.2%；其余板块供应量较少或无市场供应。
2. 新增供应量变化及板块分布
（1）年度新增供应变化
2012 年写字楼市场有8 个新项目入市，3 个在售项目加推房源，全年新增供应量为35.99万平米，是2008 年以来的值。部分项目原计划于2011 年推出，受宏观调控、经济环境、自身工程进度等因素的影响，延至2012 年陆续推出，且其中不乏体量较大的项目，如：玉兰广场、鲁商国奥城、绿地中心等。
（2）月度新增供应变化
2012 年写字楼市场表现较为活跃，除少数几个月份为存量消化状态之外，其余月份均有新推项目及加推房源的情况。其中7 月新增供应量，随着国奥城、绿地中心等体量较大的项目入市，本月新增供应量达到年内峰值；其次为9 月，在黄金时代广场等项目入市带动下，新增供应量再度出现小高峰；3 月玉兰广场入市；其余月份均有不同程度的新房源推出。
（3）新增供应板块分布
2012 年写字楼市场六个板块有新增供应，其中60%以上的新增供应来自奥体板块，市场整体新增供应
分布极不均衡。
在写字楼新增供应中，奥体板块位居，新增供应量为23.26 万平米，占新增供应的64.6%，该板新增供应主要来自于：玉兰广场、国奥城、黄金时代广场、龙奥金座；其次为泺源大街板块，新增供应量
为5.00 万平米，占新增供应的13.9%，绿地中心的入市，带动泺源大街板块新增供应的大增，使得该板块增供应位居第二；再次为其他零星分布的写字楼，新增供应量为2.72 万平米，占新增供应的7.6%，新增的项目有：洪楼7 栋、名堂、名泉中心；经十路板块、高新区板块及山大路板块新增供应量较少，分别为2.01 万平米、2.00 万平米和1.00 万平米，三者之和不足新增供应的15%；其余板块全年无新增供应。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
【注】2010年市场约有7.67万平米的成交量为非市场化渠道成交
2012 年写字楼市场供求较去年均有明显增加，本年写字楼共成交25.67 万平米，同比上升14.78%，成交率为64.4%，较前四年均有所下降，这与本年新增供应量较大有一定关系。从具体市场来看，新推房源为供应成交主力，存量房源所占比例较少。
2. 月度供求关系变化
2012 年，写字楼市场供求关系波动较大。从全年表现来看，成交量较高的月份分别为9 月和4 月，均受个别项目的整栋成交所拉动，其余各月度成交表现并无较大悬殊，月成交量均在1.08-2.64 万平米，成交主要以新推房源的整层成交为主。随着新项目的推出，客户选择空间明显增大，部分自用客户（如：企事业单位）基于自身需求选择整层购买，且整层购买通常可以获得更多的价格优惠空间。
3. 写字楼成交量板块分布
2012 年写字楼成交相对较集中，主要分布在有新房源推出的奥体板块、高新区板块及经十路板块，其
余板块供应房源有限，总体成交量所占比重较小。
具体来看，奥体板块为写字楼市场成交的主力，成交量为16.12 万平米，占总成交的62.8%。板块内的玉兰广场凭借其项目自身的质素（如优越的地理位置等），加之该板块连续几个月处于供应不足的状态（鲁商国奥城和黄金时代广场7 月份以前一直无在售房源，新楼栋当时尚未开盘。），因此玉兰广场销售情况较佳。自今年3 月份该项目入市起，连续4 个月一直是市场整体成交贡献度的项目；
其次是经十路板块和高新区，成交量均为2.82 万平米，均占总成交的11.0%，经十路板块的银座中心是板块成交的主力，高新区板块的成交主要来源于中铁汇展国际，由于项目价位较低且工程进度较快，在区域内有较大的竞争优势；再次为其他零星分布的写字楼，其中洪楼7 栋、名堂、名泉中心均为今年新推的项目，成交表现尚可；泺源大街板块和山大路板块成交量较少，占比分别为4.5%和1.9%。
4. 2012 年写字楼各区域供应成交对比
2012 年，写字楼市场各区域供应成交差距较大，奥体板块在售房源充裕，多为新推房源，成交相对较
好，其余板块供应量有限，成交量相对较少；但从总体供求情况来看，成交率基本维持在较高水平。
四、价格分析
注：1、报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
2、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市
场整体价格水平，在计算写字楼均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
2012 年，写字楼市场价格走势基本平稳，整体报盘均价由年初的13500 元/平米，下降至年末的12936元/平米，降幅为4.2%。从各板块价格来看，山大路板块的写字楼均价，华强广场因地理位置优越、华强品牌效应、产品档次较高等因素，项目价格较高；高新区板块均价（9500 元/平米），为济南所有板块中均价的区域；其余板块全年均价基本维持在12000-13525 元/平米之间；从总体来看，板块均价变化较大时，多为新项目的加入或尾盘项目的退出造成；从具体项目来看，在售房源价格基本无下降趋势。
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、图中显示的虚线部分（即1201、1202）并非当月实际数据的体现，为作图所需的虚拟辅助数据。
3、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
从成交均价来看，2012 年写字楼市场全年整体成交价格为11713 元/平米，同比下降3.7%。2012 年写字楼整体成交均价由年初的10771 元/平米，下降至年末的10758 元/平米，下降幅度为0.1%。由于成交价格受成交面积影响较大，单个项目成交量的多少会直接影响整体价格的走势，因此写字楼成交价格呈现起伏之势。
五、2012年写字楼市场特点总结
1. 市场整体供应及新增供应相对充足，是近四年来值
2012 年写字楼市场新增供应及总体供应相对充足，全年供应量为39.84 万平米，同比上升89.62%，是近四年来的值。全年在售项目15 个，其中8 个项目为本年新开盘项目，另有3 个新项目加推新房源，全年新增供应量为35.99万平米，是2008 年以来的值。
2. 写字楼成交表现尚可，略高于近八年的平均值
2012 年写字楼成交量为25.67万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。2012 年随着市场对宏观政策的逐步消化，住宅市场的逐渐回暖在一定程度上带动了写字楼市场的表现，加之新推房源较2011年有明显增加，可供客户选择的空间加大，这些都是吸引客户购买的重要因素，此前持币观望的自用客及部分投资客购置物业，整层甚至整栋的成交在很大程度上拉升了市场总体成交量。
3. 市场价格缓慢下行，整体走势相对平稳
2012 年写字楼市场整体报盘价基本维持在13000 元/平米的价位，变动幅度较小。市场整体成交均价
为11713 元/平米，同比下降3.7%。2012 年新入市项目较多，客户可选择范围扩大，市场竞争更趋激烈，
尤其是同板块或同档次的项目竞争尤为激烈，大多数项目在不同阶段均有不同程度的优惠措施。尤其是一
些整层甚至整栋购买的大客户通常可获取到更优惠的价格，因此整体成交均价较2011 年略有下降，整体
走势相对平稳。
4. 各板块差异大，总体分布极不均衡
奥体板块是2012 年写字楼市场供求热点趋于，市场超60%的供应成交集中在该区域。成交方面其次
是高新区板块和经十路板块，各占11%。其余板块房源供应成交均较少，写字楼市场格局化差异逐渐显现，
总体分布极不均衡。
六、2013年写字楼市场预测
1. 市场供应量进入快速增长时期，潜在项目或将井喷
2013 年写字楼市场预计有12个新项目入市，在售项目中约有7 个将加推房源。按各项目计划推盘量
来推算，预计2013 年写字楼市场新增供应将超过70 万平米，创新增供应历史新高。随潜在项目的集中入
市，写字楼市场供应量进入快速增长时期。
2. 东部新兴商务区的崛起成为济南楼市的一大亮点
从实地调研发现，2013 年东部奥体板块预计将有5 个项目推出新房源，潜在供应密集，该区域作为济南新兴商务区的崛起将成为济南写字楼市场的一大亮点；同时绿地普利中心、祥泰广场等项目写字楼的入市，也将为济南西部、南部市场注入新的活力。2013 年济南的写字楼市场，项目分布范围较广泛，同时局部聚集效应日益明显，整体布局更加合理。
第四节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商
业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000 平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。
一、市场综述
2012 年商业市场一直处于低迷期。底商市场供应量虽小幅上涨，但成交量大幅度下降，价格上涨趋势
较明显；纯商业市场呈下滑趋势，供应量、成交量和成交率同比均有较大幅度的下降。整个商业市场呈现
明显的下滑态势，市场整体成交不理想。
商业总供应量为24.5 万平米，同比下降5.8%；新增供应量12.03 万平米，同比下降21.7%；总成交量5.68 万平米，同比下降55.4%；月均成交量为0.47 万平米。底商价格从年初20986 元/平米上升到年末36910 元/平米，涨幅达75.9%。
总之，2012 年整个商业市场是近四年来最惨淡的一年，投资者的投资信心降至点，商业市场极度疲软，急需大量新商业项目的入市刺激。
底商
一、供应分析
1. 供应总量及区域分布
（1）年度供应总量变化
2012 年底商总供应量为13.74万平米，同比上涨25.9%。本年度底商供应量达近4 年值。全年监
测底商项目共26 个，其中新入市项目7 个。
(2) 月度供应量变化
从全年供应量月度变化来看，底商市场供应量主要集中在下半年。上半年底商房源处于存量消化期，供应整体较平稳。下半年随着住宅市场的进一步回暖，开发商集中项目入市和加推的同时，也加快了项目底商的入市，底商供应量开始逐步走高。12 月达到年度的值，为10.58 万平米。临近年底，底商市场成交更为惨淡，大量存量房的累积使得年末的供应量达到高峰。
(3) 供应量区域分布
在供应量的区域分布中，东部依旧位列首位，区域供应5.72 万平米，同比增加44.8%；南部以5.51万平米的供应量跃居第二位，同比增加248.7%；西部、北部和中部供应量相对较小，所占比例不足10%。
东部区域在售项目较多，且2012 年新入市多个项目，在整体上推高了区域的供应量；南部供应量的大增主要得益于鲁能领秀城项目商业的推出，时的区域底商供应量瞬间增大；西部、北部和中区域供应量均呈下降趋势。
2. 新增供应量月度变化及区域分布
(1) 年度新增供量应变化
2012 年底商新增供应10.27 万平米，同比上涨8.6%，新增供应占总供应的74.7%。本年度的新增供
应量达近四年值。2012 年住宅市场回暖明显，随着住宅市场加推量的增大，底商房源也不断入市，新
增供应量出现一定幅度的增长。
(2) 月度新增供应量变化
2012 年底商入市时间主要集中在下半年，这期间新增供应量的走势和总供应量的走势基本一致。随着
房地产市场的转暖，开发商加推住宅的同时也加快了底商房源的入市加推。其中7 月份新增供应量达到年
内值，占全年新增供应量的38.9%，由于因领秀城项目大体量商业的集中推出所致。
（3）新增供应量区域分布
2012 年南部区域底商新增供应量主要来源于鲁能领秀城项目，使得南部区域新增供应量位居榜首。其次是东部区域，有大量的在售项目和新入市项目的支撑，底商房源顺势增加。西部和中部区域亦有新项目入市并加推底商房源，但量相对较少。北部主要是消化去年的存量，新增量较少。相比去年，2012 年底商新增供应量，除南部和东部增长外，其余各区域均有不同程度的下降。
二、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年底商总成交量为3.63万平米，同比下降50.3%，月均成交0.30 万平米，成交量为近几年值。在成交率方面，2012 年成交率为26.4%，同比下降40.5%，为近四年来值。住宅市场的回暖并没有带来底商市场的春天，由于底商价格较高，相对租金较低，投资总价高，占用资金量大，不如住宅投资灵活等众多因素，导致2012年底商成交量和成交率均大幅度下降。
2. 月度供求关系变化
从底商供求关系月度变化可以看出，底商市场呈现如下特点：上半年底商市场供需均不旺盛，走势较平稳；从下半年开始底商供应量明显增加，在住宅销售回暖的带动下，开发商开始推出部分底商房源，供应量和成交量均有所增加，特别是9 月份的成交量和成交率达到本年度峰；11 月成交量出现一定幅度的下降，但12 月份又迅速回升，12 月份供应量居年度首位，成交量虽有所回升，但依然较低，整个底商市场的存量大幅增加，市场较低迷。
3. 成交量区域分布
在成交量的区域分布中，东部区域由去年的第二位跃居首位，其中绿城百合花园、卓越时代广场等项
目底商贡献；南部区域上升至第二位，贡献的是鲁能领秀城项目，南部区域共成交0.69 万平米，
占总成交的19.0%；北部区域升至第三位，共成交0.70 万平米，占总成交的9.8%；西部区域第四位，恒
大雅苑、银座中心等项目的底商支撑西部区域底商成交量，西部共成交0.29 万平米，占总成交的8.0%；
中部区域成交量，仅成交0.13 万平米，占总成交的3.6%。
4. 底商区域年度供求变化
从全年底商区域供求变化来看，供应量和成交量的均为东部区域，但成交率屈居第二位，较高的
价格限制了商业的销售，东部区域随着住宅市场的大量加推，商业供应量和成交量也随之增加；南部区域
供应量、成交量上升至第二位，主要由于鲁能领秀城项目的供应，同时南部商业资源较稀缺，成交量较大；
北部区域的供应量和成交量位居各区域第三位，但成交率却是位于榜首，北部商业整体供应量较小，且推
售速度较慢，成交量仅次于南部区域；西部区域在西客站片区的带动下，供应量较大，但由于配套欠缺等
原因成交量并不理想。中部区域的供求量和成交率均处于位，说明中部区域商业已频临饱和，虽已形
成的商业氛围对购房者吸引力较大，但高额的价格也限制了置业者的步伐。
三、价格分析
2012 年底商报盘价格整体呈现上升趋势，市场价格由年初的20986 元/平米上涨至年末的36910 元/平米，增长幅度达75.9%。价格出现上涨主要由于有较多面积小、单价高的底商成交，从整体上拉高了底商价格。
上半年底商价格走势较平稳，下半年市场价格波动较大。2012 年开发商把大部分精力集中在住宅产品
的销售上，从而减缓了商业的销售，底商市场价格受单个项目影响较大，特别是个别项目小面积、高价格
商业房源走速较快，拉高了市场均价。预计2013 年国家从紧的调控政策将会继续，市场中中低价位的底
商如果继续低迷，底商价格预计在未来一段时间内受项目成交量影响会继续保持较大波动。
四、2012年底商市场特点总结
1. 供应量大增，成交量大幅度下降，成交率达四年来
2012 年底商总供应量为13.74万平米，同比上涨25.9%；新增供应为10.27 万平米，同比上涨8.6%；价格由年初的20986 元/平米上涨至年末的36910 元/平米，涨幅达75.9%。2012 年在新开住宅项目的推动下，有大量底商房源入市，但受底商价格高、租金低、增值慢、投资总价高、不易变现、占用资金量大、不如住宅投资灵活等众多因素的影响，底商市场整体成交量大幅度降低，仅成交3.63万平米，成交26.4%，达近四年来的值。
2. 底商区域供应和成交分布不均匀，东部区域独占鳌头
2012 年，底商新增供应量和成交量的区域分布极为不均匀。就供应而言，位居首位的东部全年供应5.72 万平米，其中新增量3.98万平米，新增量在南部新增量之下，而南部的供应量仅次于东部。就成交而言，2012 年各区域之间跨度较大，供求较大的东部区域和南部区域本年度仅比2011 年供应量增大，但成交占比均有所下降。其余各区域的供应和成交及占比均有大幅度的下降。
五、2013年底商市场预测
1. 供应量将持续上涨，成交量有将随之小幅上涨，价格将有所下降
2013 年，房地产调控政策继续从紧，但刚需下的市场受影响程度较小，随着住宅市场供应和成交不断
增加，底商市场供应和成交也会随之增长，底商将成为开发商促进小区配套的重要途径。随着大量单价较
低的底商房源的不断入市和成交，将逐渐拉低整个底商市场的均价。受住宅市场影响，底商市场也将会逐
渐受到置业者的亲睐，预计后市成交量将会有小幅上涨，大量低价底商的入市成交，会导致整个底商价格
走势将向下运行。
2. 东部区域依然是底商供求的热点区域，底商供应区域不平衡局面将继续维持
2013 年的底商供求各区域不均衡化将更加明显，随着东部新增项目的不断入市加推，底商供应量也会
不断增大，东部依然稳坐把交椅；西部新城建设速度加快，在西客站的带动下，在售项目不断增加，
底商供应也将逐渐增大，西部片区将成为新的热点区域。
纯商业
一、供应量分析
1. 年度及月度供应总量变化
（1）年度供应总量变化
2012 年纯商业总供应量为10.76 万平米，同比减少28.7%。本年度纯商业市场的供应量下降幅度较大，
主要因为大部分商业项目处于存量消化期，少有新增供应，整个市场比较低迷。
（2）月度供应量变化
从月度供应量变化来看，纯商业供应走势较为平稳，年初和年末供应量差距较小。供应量值出现
在10 月份，为10.40 万平米，主要因大量新增房源的入市带动。整个商业市场处于长期的存量消化期，市
场一度陷入低迷状态。
2. 新增供应量变化
（1）年度新增供应总量变化
2012 年纯商业新增供应1.76 万平米，同比大幅下降70.2%，创近四年来新低。主要是新入市商业项目减少，新增供应面积下降，纯商业市场疲软。
（2）月度新增供应量变化
2012 年纯商业市场新增较少，全年仅泉城旺角和保利中心两个新项目入市，分别于6 月和10 月推出。
二、成交量分析
1. 年度供求关系变化
2012 年纯商业总供应量为10.76 万平米，同比下降28.7%，总成交量为2.05 万平米，同比减少62.2%，
平均月度成交量为0.17 万平米。受国家宏观调控的影响，商业市场陷入低迷期，本年度成交达近四年来最
低值低。
2. 月度供求关系变化
从供求关系月度变化来看，成交量出现在10 月份。其余月份成交量和成交率均较小，普遍成交率不足1%，各月成交量达到近四年水平。新增供应大幅减少，近几年新兴商业不成功、投资者对商业投资失去信心，商业投资下降，电商刺激实体店经营大量减少，以及房地产宏观调控政策的从紧，整体宏观经济增幅趋缓等众多因素导致2012 年整个商业市场几乎全年处于低迷期。
三、在售典型楼盘详细情况（截至2012年12 月31 日）
四、2012年纯商业市场特点总结
1. 新增供应大幅度下降，市场整体供应量不足
2012 年纯商业总供应10.76 万平米，同比减少28.7%；其中新增2 个项目，新增供应量1.76 万平米，
同比减少70.2%。2012 年纯商业市场持续转冷，新入市项目极少，供应量不足。
2. 成交量大幅降低，成交率达四年来值
2012 年纯商业总成交量为2.05 万平米，同比减少62.2%。商业市场的惨淡已达空前，置业者的投资
热情降至冰点，整个商业市场成交惨淡，2012 年全年的成交率仅为19.1%，成为近四年来的值。
五、2013年纯商业市场预测
1. 2013 年将有少量新项目入市，市场供应量将有所增长
2013 年将会有少量商业项目入市，如连城国际、祥泰广场等。这些项目的入市销售，将带动2013 年的纯商业市场出现一个供应量的短暂增长局面。
2. 2013 年纯商业市场成交情况堪忧
伴随新的商业项目的不断增加，在售项目基本处于存量消化期的状态，整个市场的成交量持续走低，近几年的新型商业的不成功，投资者对投资商业信心下降，投资降低，集中商业体租金较高，并且后期的经营风险大，随着住宅市场的转暖，不少投资者会转头灵活性更高的住宅产品，在众多因素的共同作用下，2013 年的纯商业市场的成交情况令人堪忧。
第四章媒体分析
【监测媒体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报
【样本选择标准】：包含市区、周边、外地所有项目投放的的1/4 版面（含）以上的房产广告
【区域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”
区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。
注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。
2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。
一、报广投放综述
2012 年，三大报刊共208 个项目投放广告，报广总投放版次和版面分别为2150 则、1649.75 版，较11 年下降明显。从投放物业来看，住宅仍为报广投放的主打物业，公寓物业紧随其后，位居第二位，其余物业投放量相对较少。2012 年全年市场情况较好，投放项目主要以“认筹及开盘告知”和“价格及优惠”为诉求点，成为本年度主打宣传点。从投放版面来看，整版和半版的投放量，占报广总投放量的93.7%。
二、报广投放分析
1. 年度投放变化分析
2012 年，报广投放版次、版面均有一定幅度的下降，投放版次和版面分别为2150 则、1649.75 版，环比下降30.4%和30.9%。2012 年，虽然市场逐渐回暖，但由于报广传播效率有所下降，逐渐被短信、网络等传播方式替代，开发商减少报广投入，不少去年报广投入量较大的项目在12 年鲜有报广投入，整个报广投入量呈明显下降趋势。
2. 月度投放量
2012 年报广投放量整体呈上升趋势，。在传统旺销月“金九”达到值；第四季度呈阶梯下降状。年初为房地产市场销售淡季，受春节影响，项目报广投放量较低。基于开发商对12 年市场的良好预期，项目推盘和宣传力度加大，从3 月份开始报广投放量增加。且1-9 月份一直保持上升趋势，“价格及优惠”报广投放拉动市场报广投放热度，一直持续到传统旺季9 月份，9 月份整体投放量投放达到了全年峰。12 月份的报广投放下降幅度较大，主要临近年底，各开发商已基本完成任务，为2013 年蓄积力量。
3. 三大报刊投放对比分析
版次：齐鲁晚报972 则；济南时报611 则；山东商报567 则。
项目数量：齐鲁晚报180 个；济南时报130 个；山东商报111 个。
4. 区域分析
2012 年东部区域报广投放量位居各区域之首，中部区域位列第二，北部区域；在项目投放数量上，东部区域位列，其次是外地区域，南部区域。
东部区域由于众多新项目入市和加推直接拉动了区域报广总的投放量；西客站片区各新项目的入市热销也成功的增大了西部区域的报广投放量；近几年外地项目在济南的报广投放也逐年增多，吸引更多的客户外地置业。
5. 投放版面分析
（1）广告版面总计
2012 年三大媒体投放仍以整版和半版为主，占总投放比例的93.7%。整版报广投放1167 则，与去年
相比下降30.5%。1/2 版报广投放量也有明显的下降，由原来的1147 则下降到848 则，降幅约26.1%。
2012 年国家调控政策依旧，但金融政策亦有少许放松，市场回暖明显，刺激了各项目的推盘力度，报
广投放多以整版为主，大批量宣传“价格及优惠”。随着广告费用的大量支出以及加推力度的频繁，多数项
目转投半版或者减少报广投放，甚至频繁打出1/4 通栏，这直接拉动了半版和1/4 版的投放量。年末各报
刊推出的特刊中，大部分以整版为主，少量1/2 版。
（2）广告版面细分
齐鲁晚报：整版，投放版次达500 则；1/2 版为428 则，1/4 版为40 则，连版为4 则。
济南时报：整版为308 则，1/2 版为251 则，1/4 版为47 则，连版为4 则；余下不规整版面为1 则。
山东商报：整版为359 则，1/2 版为169 则，1/4 版为32 则，连版为6 则；余下不规整版面为1 则。
6. 物业类型投放分析
2012 年，住宅仍为报广投放的主打物业，投放版次和版面分别为1327 则、954.25 版，分别占总投放
量的62%、58%；综合体投放量，投放版次和版面分别为75 则、66.25 版，均占总投放量的4%。
7. 报广诉求点排名
2012 年报广诉求中“价格及优惠”诉求点的投放量，其次为“认筹及开盘告知”。本年度客户对项目的配套环境因素开始关注，各开发企业加大“周边环境及配套”诉求投放，使其投放版面较去年大幅增加，共投放216 版。2012 年市场逐渐回暖，“价格优惠”和“认筹及开盘告知”成为开发商最为看重的推广诉求点；除“周边环境及配套”和“产品户型”诉求点较去年有所增长以外，其余各诉求点均明显下降。
8. 2012 年济南十大地产楼盘报广投放排名
三、媒体总结
2012 年，整个市场报广投放量呈下降趋势，由于短信、网络等传播方式的替代，本年度报广投放量有较大幅度下降。各个开发企业广告费用的减少，单个项目报广投放版次和版面的下降，使得整个市场的报广投放量减少。下半年市场的明显回暖，开发商项目宣传力度有所上升，报广投放在9 月份出现值，但是此时整个市场报广投放量已经远低于去年年度投放量，整版和半版成为开发商投放报广版面的。
附件 1：2012年及山东省政策盘点
一、行业政策
2012 年是政策巩固年。通过2011 年一系列的调控措施，大部分投资、投机性住房需求退出，改善型
和自住型住房需求减少，保障性住房和中小户型普通商品住房供应增加，住房市场供求关系逐步改善，房
价过快上涨的局面得到有效控制，个别城市部分区域房价企稳并出现合理回落。今年，从头四个月的数据
来看，总体上也是基本延续了去年以来回调的态势。2012 年房地产调控政策主体基本确定为：“巩固房地
产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机
投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，“住房信息系统建设和扩大房产
税改革试点”为政策重点。
限购是今年中国楼市的主旋律。从2010 年10 月到2012 年2 月，温家宝总理先后六次谈到房价问题。
2 月6 日-10 日，中南海五次座谈会，温总理第六次提到房价问题，强调巩固房地产市场调控成果，促进房
价合理回归。2012 两会于3 月份在北京召开，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许
打折。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉。2011 年底的“中央经济工作会议”和2012 年
的《政府工作报告》均指出房地产调控不放松，要促进房价合理回归。国务院总理温家宝多次在会议中指
出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。随着楼市五、六
月份成交回暖及央行降息等利好出现，市场上对房地产调控政策放宽的预期有所提高。从6 月份住建部强
调坚持房地产市场调控政策不动摇，到7 月份相关部门的表态，短短两个月时间内国家相关部委就进行了
超过10 次坚决不放松房地产调控的表态，这表明房产调控的政策指向是十分明确的，而密集表态将会彻底
打消地方政府松绑的试探行为。
十八大召开，中央高层领导人及各部门相关负责人就房地产政策表明态度：房地产调控政策仍未放松，且中央将有相应的政策储备，以便应对个别城市自行调整楼市的行为，于此同时，房产税试点也将逐渐提上日程。12 月新一届中央政治局召开会议研究经济工作。会议指出要“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这是新一届中央领导集体次释放对房地产调控的态度。今年在一系列调控政策的持续作用下，
房地产市场形势总体平稳，投机投资性住房需求得到了抑制。不过，近期房地产市场量价齐升的势头明显，
房地产市场调控与群众期待还有距离。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的
政策将在2013 年继续执行。此前中央经济工作会议决定“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，在
此基调下，住建部再次传递出明确信号，表示明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，
坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，也彻底打破了业内放松调控政策的预期幻想，
并保持了调控政策的稳定性，避免楼市出现过大幅度的震荡，释放出楼市“维稳”的强烈信号。
【政策名称】：温家宝：抑制投机投资性需求，促进房价合理回归
【发布时间】：2012 年1 月31日
【制定单位】：国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调
【主要内容】：1 月31 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场
调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施
增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。
【政策名称】：《关于切实做好2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
【发布时间】：2012 年2 月6日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本，做好2012年保障性安居工
程财政资金安排。具体要求如下：一、切实落实资金来源，确保不留资金缺口。二、拓宽资金来源渠道，
加大保障性安居工程投入力度。三、创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。四、落实税
费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。五、保证资金及时到位，提高资金使用效益。六、加强资金
监督管理，确保资金专款专用。
【政策名称】：温家宝：房价合理回归不动摇促进市场健康发展
【发布时间】：2012 年2 月13日
【制定单位】：国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出
【主要内容】：2 月6 日-10 日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调
控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
【政策名称】：严查公积金骗提骗贷
【发布时间】：2012 年2 月14日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：近日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，对住房公积
金的监管职能将进一步强化。要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷和大额资
金转存等情况。
【政策名称】：住建部首次表态：地方不得擅调楼市政策
【发布时间】：2012 年2 月15日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，
必须遵从中央的政策立场。
【政策名称】：温家宝：继续做好楼市调控促进房价合理回归
【发布时间】：2012 年3 月5日
【制定单位】：国务院总理温家宝在十一届人大五次会议上强调
【主要内容】：3 月5 日十一届人大五次会议。对于2012 年的房地产市场，温家宝指出继续搞好房地
产市场调控和保障性安居工程建设。国务院总理温家宝首先作政府工作报告表示，房地产市场的投机、投
资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。“严格执行并逐步完善抑制投机、投
资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”再次表明了政府加强房地产调控的决心。
【政策名称】：住建部等7 部门要求保持首套房贷政策稳定
【发布时间】：2012 年3 月12日
【制定单位】：住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会
【主要内容】：《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告已于2 月出炉。该报告
告集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门的意见。报告指出，今年要保
持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理
住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
【政策名称】：《关于做好2012 年城镇保障性安居工程工作的通知》
【发布时间】：2012 年3 月22日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：3 月22 日，住建部下发的《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》要求，6 月
25 日之前，各省、市区住房建设部门将就2012 年度保障性安居工程项目的情况负责建立年度建设计划项
目库，上报住建部备案。
【政策名称】：《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
【发布时间】：2012 年4 月10日
【制定单位】：人民法院
【主要内容】：人民法院4月9 日上午对外发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征
收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查
和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012 年4月10 日起施行。
【政策名称】：《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》
【发布时间】：2012 年4 月24日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房与城乡建设部发布《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的
指导意见》，提出将加大招标投标过程公开公示力度，房屋市政工程项目招标不得设定与招标项目的具体特
点和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人。
【政策名称】：房企资质认定趋向严苛囤地捂盘或将出局
【发布时间】：2012 年5 月18日
【制定单位】：国务院
【主要内容】：实施时间超过10 年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。国务院法制办公布该规
定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级、二级、三级资质认定条件中，
注册资本由“不低于5000 万元、2000 万元和800 万元”分别提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2
亿元、1 亿元和5000 万元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。征求
意见稿所指的违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法
开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的;在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核
实负有主要责任的;其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
【政策名称】：《公共租赁住房管理办法》
【发布时间】：2012 年6 月12日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：6 月12 日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》
对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新
建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投
资。
【政策名称】：公租房管理办法正式实施转租可罚3 万
【发布时间】：2012 年6 月12日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：从7 月15 日开始，住建部发布的《公共租赁住房管理办法》正式生效。办法规定，本地及
外来人员均可申请公共租赁住房；无正当理由连续6 个月闲置公租房的应当退回；违法违规转租公租房者，
不但会被强制收回房屋，更需要缴纳违法所得3 倍以下、不高于3 万元的罚款。
【政策名称】：《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》
【发布时间】：2012 年7 月19日
【制定单位】：国土资源部、住房城乡建设部
【主要内容】：通知要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防
止房价反弹。要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，应保尽保保障性安居工程用地，
进一步加大普通商品住房用地的供应力度。下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、
时序和价格，防止出现商服和住宅高价地。根据通知，市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估
和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价
地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高、或单价，或
溢价率超过50%的房地产用地（包括商服、住宅或商住综合），及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。通知强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。《通知》还重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大闲置土地处置力度。
【政策名称】：《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》
【发布时间】：2012 年7 月23日
【制定单位】：财政部、住房城乡建设部
【主要内容】：修订后的《办法》从2012 年起，将发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数
两项因素所占权重，分别从40%和60%调整为80%和20%，以后年度两项因素权重由财政部根据各年度廉
租住房保障情况适时调整。同一天，财政部还公布了中央财政追加城市棚户区改造专项资金65亿元的消息，
该笔资金将专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配
套建设等开支。
【政策名称】：新版《住宅设计规范》
【发布时间】：2012 年7 月26日
【制定单位】：住房城乡建设部、质检总局
【主要内容】：为落实国家建设节能省地型住宅的要求，贯彻高度重视民生与住房保障问题的精神，住建部
和质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》即将于2012年8 月1 日在范围正式实施，2003 年旧版
同时废止。新《住宅设计规范》较之旧的版本变化较大。包括原总则中：低层住宅、多层住宅、中高层住
宅、高层住宅的概念停止使用，住宅按层数划分方法停止使用；停用“住宅标准层使用面积系数”；取消住
宅套型分类的概念等。新规范从具体实践出发，在旧规范基础上在诸多方面的进行了完善，将对相关产业
产生巨大影响。
【政策名称】：《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》
【发布时间】：2012 年8 月7日
【制定单位】：国务院
【主要内容】：8 月7 日，国务院出台了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》。《意见》提及，要制定完善社区商业网点配置，其中，新建社区（含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区）商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。
【政策名称】：房产税扩围改革方向已锁定
【发布时间】：2012 年8 月16日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。
这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。
【政策名称】：稳定调控政策采取措施防止房价反弹
【发布时间】：2012 年8 月29日
【制定单位】：发改委
【主要内容】：国家发改委主任张平29 日在介绍下半年经济工作时说，要稳定房地产市场调控政策，坚决
抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，
稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。
【政策名称】：重大在建续建项目等实行即报即审
【发布时间】：2012 年9 月5日
【制定单位】：发改委
【主要内容】：据悉，今年企业债发行将进一步向重要产业项目倾斜，发改委已按照债券资金投资的领域，
将今年企业债申报分为绿色通道、重点支持和正常审批三类。其中，绿色通道类项目将即报即审、简化程
序、尽快发行。绿色通道类的产业项目主要包括保障性安居工程和重大在建续建项目等。
【政策名称】：加快推进扩大房产税试点城市范围工作
【发布时间】：2012 年9 月24日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：据悉，住建部将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适
时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场
调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。其中，要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制
投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房
的税收征管工作。同时加快推进扩大房产税试点城市范围工作。
【政策名称】：政策不松动住房“"双轨制”保障房是重要着力点
【发布时间】：2012 年11月9日
【制定单位】：十八大报告
【主要内容】：十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。
【政策名称】：规范保障房管理个人及房源信息将归档
【发布时间】：2012 年11月19 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房和城乡建设部19 日透露，《住房保障档案管理办法》将从2013 年1 月1 日起施行。据
《办法》，住房保障档案是指在住房保障管理工作中形成的或者依法取得的具有保存价值的文字、图表、声
像等不同形式的历史记录，分为住房保障对象档案和住房保障房源档案。《办法》规定，按照“一户一档”、“一套一档”的原则，住房保障个人和房源信息将在房屋分配使用后三个月内完成归档。
【政策名称】：尽快将住房保障全面纳入法制化管理
【发布时间】：2012 年11月29 日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：财政部副部长王保安28 日表示，要发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、
运营、管理保障性住房。要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全
面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。
【政策名称】：加强房地产市场调控和住房保障工作
【发布时间】：2012 年12月4日
【制定单位】：中共中央政治局会议
【主要内容】：中共中央政治局12月4 日召开会议，从会议透露的信息来看，城镇化将成为中国经济的增
长点。与此同时，会议也指出要加强房地产市场调控和住房保障工作。从高层表态和未来经济增长模式来
看，城镇化趋势下，楼市调控将继续从严。
【政策名称】：2013 年保障房基本建成460 万套
【发布时间】：2012 年12月25 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：12 月25 日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部表示2013 年城镇保障性安居工程
建设的任务是基本建成460 万套，新开工600 万套。与2012 年计划相比建成量及新开工量均有所下降。
2010 年，城镇保障性安居工程开工590 万套，基本建成330 万套；2011 年，开工1043 万套，基本建成
432 万套。
【政策名称】：明年继续限购放松将约谈及问责
【发布时间】：2012 年12月25 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：12月25 日举行的住房城乡建设工作会议传递出明确信号，明年将继续坚定不移地搞好
房地产市场调控。住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投
机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。对于地方政府执
行方面，凡放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。
二、土地政策
2012 年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、征地、价格监测等
各个环节，加大住房用地供应量。国土部今年加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市
地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或
单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。
除了加强市场监测分析外，2012 年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在房价高的
城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住
房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
年初下发《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，明确提出房地产用地管理和调控要坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，并提出2012 年住房用地计划供应15.93 万公顷，与历年实际计划完成相比，远超过历史，为历史计划完成量年份的117.3%，其中保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占78.8%。促进房地产市场和土地市场健康发展。7 月，《国土资源部住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松，要坚持调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹；加大住房用地供应力度，提高计划完成率。
保障性安居工程计划指标单列。优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保
保障性住房和棚户区改造住房建设、农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地。
【政策名称】：今年700 万套保障房用地应保尽保 2月底前对保障性住房用地单独申报
【发布时间】：2012 年1 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部将加强土地调控，重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，为做好今年保障房用地供应，对今年确定的700 万套保障性住房用地实行“应保尽保”。国务院批准用地城市必须在2 月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由国土资源部安排计划指标，4 月
底前完成用地审批。
【政策名称】：严格规范城乡建设用地增减挂钩试点
【发布时间】：2012 年1 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部近日发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、
封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展，严禁强拆强建、强迫农民住高楼。坚决防止片面
追求增加城镇建设用地指标的倾向，坚决防止侵害农民权益。
【政策名称】：2012 土地新政出炉国土部严打小产权房
【发布时间】：2012 年2 月21日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：2 月21 日，国土资源部召开《2011 年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻
发布会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择
部分城市开展小产权房清理工作。此外，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监
管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成
交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报
国土部。除了加强市场监测分析外，2012 年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在
房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普
通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
【政策名称】：《关于做好2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》
【发布时间】：2012 年2 月22日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：通知要求如下：
一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务。今年房地产用地管理和调控的基本要求
和工作重点是以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归。
二、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生。包括：做好住房用地供应计划编制、填报和公布工作；
大力抓好住房用地供应工作；做好住房用地供应计划评估调整工作。
三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。包括：今年继续对保障性安居工程建设
用地实行计划指标单列；对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批；继续对落实国家保障性安居工
程建设用地情况实行目标责任考核，由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责；加强利用集体建
设用地建设租赁住房试点管理。
四、严厉打击违法违规，大力促进开发建设。包括：加强对市县出让公告的审查；强化住房用地的供
后监管；促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。
五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。包括：各地要进一步加强城市地价动态监测工作，密
切关注地价变化，及时、真实、准确、完备、规范在线上报地价监测信息；严格落实和进一步完善房地产
用地异常交易地块备案制度，严禁瞒报，杜绝漏报、错报；各地要加强对增量存量土地供应、用地结构、
开发利用和价格变化等指标的分析研判，及时准确把握市场预期，做好政策储备和预评估。
【政策名称】：《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》
【发布时间】：2012 年2 月28日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：通知要求如下：
一、充分认识严格实施土地利用总体规划的重要意义。土地利用总体规划已经批准，具有法定效力，
任何单位和个人不得违反。
二、严格依据规划划定和保护基本农田。
（一）及时划定基本农田。
（二）完善基本农田保护区管理。
（三）建立基本农田建设集中投入制度。
三、强化建设用地空间管制。
（一）落实建设用地管制边界和管制区域。
（二）认真执行各项空间管
制规则。城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，
但不得突破建设用地扩展边界。
四、严格土地利用总体规划实施。
（一）加强土地利用计划调控。
（二）严格建设项目用地预审。强化建设项目用地规划审查，凡不符合法律规定和土地利用总体规划的，不得通过建设项目用地预审。做好经营性和工业项目出让土地的用地预审，在项目审批（核准）前，必须先按程序进行用地预审，预审意见提出的要求，要作为出让条件纳入出让方案。
（三）严格依据规划审查各类用地。
（四）严格中心城区规划控制范围的管控。
（五）规范土地利用总体规划评估修改。
（六）补充和深化土地利用总体规划安排。
五、保障土地利用总体规划有效实施。
（一）加快推进土地利用规划数据库建设。
（二）制订完善土
地利用总体规划管理的地方配套法规。
（三）加大土地利用总体规划宣传力度。
（四）加强土地利用总体规划实施动态监管。
（五）发挥国家土地督察机构的监督作用。
（六）加强土地利用规划专业人才队伍建设。
【政策名称】：《建设用地容积率管理办法》
【发布时间】：2012 年3 月21日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当
遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要
等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符
合下列情形之一的，可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服
务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自
治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。
【政策名称】：不得以任何形式安排别墅类用地
【发布时间】：2012 年5 月21日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部18 日公布今年住房用地供应计划显示，今年计划供应保障性安居工程
和中小套型商品房用地13.68万公顷，占住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住
房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
【政策名称】：住宅项目容积率不得低于1.0
【发布时间】：2012 年6 月18日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：6 月18 日，国土部网站公告消息《限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项
目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
【政策名称】：新版《闲置土地处置办法》修订发布
【发布时间】：2012 年7 月1日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：为加快盘活利用闲置土地,促进节约集约用地,国土资源部修订发布了新版《闲置土地处置办
法》,并于7 月1 日起正式施行。修订后的《闲置土地处置办法》明确规定:出让合同和划拨决定书应约定
开工、竣工时间和违约责任。此外,因开发商原因造成土地闲置超过2 年的,政府有权无偿收回。未动工开发
满一年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。此外,修订后的《闲置土地处置办
法》中,首次强化了政府在土地闲置问题上的责任。
【政策名称】：严控建设用地占用优质耕地
【发布时间】：2012 年8 月2日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，国土资源部近日下发通知，强调要将优质耕地划入基本农田实行保护。同时，将
实行双管齐下措施，严格控制建设占用耕地特别是高等级耕地。具体措施主要包括两方面，一方面，将加
强规划管控，依法依规审批用地；另一方面，将引导工业、城镇用地向低丘缓坡荒滩等未利用地、劣质农
用地等区域发展，鼓励土地“二次开发”。
【政策名称】：加强建设项目用地预审
【发布时间】：2012 年8 月6日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：8 月5 日至6 日，国土资源规划计划工作会议召开，会议部署当前和今后一个时期国土
资源规划计划工作。会上，国土资源部党组成员、副部长王世元要求，要严格土地规划、矿产规划、土地
整治规划的实施和监督管理，加强和改进建设项目用地预审。
【政策名称】：将坚决按照房地产调控要求跟踪土地市场
【发布时间】：2012 年8 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：8 月10 日，国土部土地利用管理司公布《2012 年1-6 月份住房用地供应计划调整与落
实情况》，全年住房供地计划调整为15.93 万公顷，比原计划17.26 万公顷减少1.33 万公顷，降幅7.7%。
在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为4.76 万公顷，比年初预测需求量高72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。报告指出，国土资源部将坚决按照国家房地产调控要求，根据上半年住房用地供应计划完成情况，进一步跟踪和研究土地市场运行趋势，积极做好土地市场的宏观调控和政策引导。
【政策名称】：新差别化供地新政出台
【发布时间】：2012 年9 月4日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：近日召开的第22 次部长办公会议审议通过了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》。
会议强调，务必要坚决贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约制度，大力推进国土综合开发整治，
推进土地利用计划差别化管理，走科学发展的道路。
【政策名称】：加强土地市场监测重点查土地交易高溢价
【发布时间】：2012 年9 月14日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测，监测重点主要包括土地溢价
率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏。
【政策名称】：四部委将严控土地储备总规模和融资规模
【发布时间】：2012 年11月16 日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理
的通知》，要求加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。
【政策名称】：多措施遏制“地王”抬头建立房产大企业大地块跟踪督查制
【发布时间】：2012 年12月18 日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：中国国土资源部官员18 日在北京表示，将继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧
的调控基调，针对不同类型城市分类指导。国土部土地利用管理司司长廖永林介绍，为促进已供住房用地
开发建设，尽快形成有效供应，国土部将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。国土部近期将
在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好以下几方面工作，促进已供土地开发建设，形成
土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。一是重点清查土地出让合同履约情况；二是加强房地产用地履约的
诚信体系建设；三是继续加大闲置土地处置力度；四是调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规
范有序。
三、金融政策
为缓解市场流动性趋紧的局面，央行分别在2012 年的2 月9日和5 月12 日两次分别下调存款准备金率0.5 个百分点。市场流动性趋紧是央行下调存准率的主要原因，是国家出于刺激整体经济水平发展的角度而做出的相对调整，房地产行业只是其中一个受益面。存款准备金率下调使得资金面适度放松，对于房地产市场来说有一定的缓和作用，但作用有限。对楼市的直接影响是首次置业的信贷需求将得到满足。
央行分别在2012 年的6 月7日和7 月5 日下调金融机构人民币存贷款基准利率。6 月7 日的降息是3年半来央行首次降息。央行下调利率主要是基于宏观基本面的考虑，旨在调整内需稳定经济增长，是促进经济增长的实质性举措。不足一个月的时间，央行再次降息，同时也是央行近四年来首次启动非对称降息。分析认为，在物价持续走低、我国内外需明显不足的大背景下，央行近期密集降息凸显了稳定经济增长的强烈意图。而非对称降息以及再次扩大贷款利率浮动区间，对于降低企业融资成本，提振企业信贷需求则具有重要意义。货币政策放宽虽然并非直接鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏之下，部分资金涌入房地产是必然的。受政策支持的首套房购房者，成本快速下降，将进一步刺激刚需购房。连续降息也势必为市场进一步回暖带来预期。降息对开发商资金补充虽作用有限，但银行的货币政策放宽，使其获取贷款的机会更高。此外，成交量的回升也利于开发商资金的回笼。
【政策名称】：下调存款准备金率0.5 个百分点
【发布时间】：2012 年2 月19日
【制定单位】：中国人民银行
【主要内容】：中国人民银行决定，从2012 年2 月24 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5
个百分点。此次下调后,我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
【政策名称】：下调存款准备金率0.5 个百分点
【发布时间】：2012 年5 月12日
【制定单位】：中国人民银行
【主要内容】：中国人民银行5月12 日宣布，从2012 年5 月18 日起，下调存款类金融机构人民币存款准
备金率0.5 个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率，距离2 月24 日今年次正式下调存款准备金
近三个月。下调后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率，回到2011年4 月21 日之前的水平。这也是自去年11 月30 日中国央行宣布近三年来首次“降准”之后，连续第三次下调。
【政策名称】：下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25 个百分点
【发布时间】：2012 年6 月7日
【制定单位】：中国人民银行
【主要内容】：央行6月7 日宣布，从2012 年6 月8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构
一年期存款基准利率下调0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点；其他各档次存贷款基
准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。在降息的同时，央行还调整利率浮动空间。自6 月8 日起，
央行将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1 倍，将贷款利率浮动区间的下限调整为基
准利率的0.8 倍。
【政策名称】：《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》
【发布时间】：2012 年6 月12日
【制定单位】：中国人民银行
【主要内容】：在降息当日，央行向各商业银行下发文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下
限仍为基准利率的0.7 倍。通知中表示，放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9
倍调整为0.8 倍。个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7 倍。
【政策名称】：下调金融机构人民币存贷款基准利率（非对称降息）
【发布时间】：2012 年7 月5日
【制定单位】：中国人民银行
【主要内容】：中国人民银行7月5 日宣布，自2012 年7 月6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点。其他各档次
存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行同时宣布，自同日起，将金融机构贷款利率
浮动区间的下限调整为基准利率的0.7 倍。个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执
行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
四、税收政策
【政策名称】：事业单位自用住房免纳房产税
【发布时间】：2012 年9 月5日
【制定单位】：国家税务总局
【主要内容】：据悉，国家税务总局纳税服务司表示，根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，
对其本身自用的房产免纳房产税。
2012 年山东省政策盘点
【政策名称】：山东:今年继续实施房地产调控促房价合理回归
【发布时间】：2012 年1 月1日
【制定单位】：山东省住房和城乡建设厅
【主要内容】：今年山东省将继续实施房地产调控，巩固调控成果，继续落实好国家差别化的房地产税收、
信贷政策及住房限购政策，支持自住性住房需求，抑制投资性、投机性购房，促进房价合理回归。据山东
省住房和城乡建设厅介绍，山东省今年将加强对各地新建商品住房价格水平变动情况的监测，对房地产市
场变动异常、房价上涨过快的地方，及时指导出台必要的限购措施，并加强住房建设开发过程中的动态监
管，防止各类规避限购、限贷措施的行为。同时，山东省将加强房地产市场监管，重点实施商品房预售资
金监管，保证预售资金用到相应的开发项目建设上；进一步完善房地产市场信息系统，充分发挥个人住房
信息查询功能，尽快完成省、市、县联网。
【政策名称】：山东省2012 年将建30.51 万套保障房
【发布时间】：2012 年1 月4日
【制定单位】：山东省住房保障暨城乡建设工作会议上
【主要内容】：山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示，2012 年我省将继续实施房地产调控，落实好差
别化的房地产税收、信贷政策及限购政策，支持自住性住房需求，抑制投资、投机购房，促进房价合理回
归。2012 年国家下达山东省各类保障性安居工程任务30.51 万套，其中新增廉租住房租赁补贴1 万户，
实物建设29.51 万套。29.51 万套中包括公共租赁住房8.24 万套、廉租房0.49 万户、经济适用房4.82 万
套、限价商品房2.7 万套，改造城市、国有工矿、林区、垦区、棚户区13.28 万套。要求11 月底前全部开
工，年内竣工11.8 万套。
【政策名称】：《山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法》
【发布时间】：2012 年1 月27日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：《山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法》(以下简称《办法》)日前对外公布,3 月1 日起
正式施行。《办法》规定,投标报价低于成本、违反政府指导价或者高于招标文件设定的招标控制价的,投标
人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为,投标人的投标将被否决。
【政策名称】：山东修改“强制拆迁”规定强拆须由政府申请法院执行
【发布时间】：2012 年2 月13日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：2月13 日，省政府办公厅发布通知称，山东修改了25 件地方性法规，其中《山东省城市房
屋拆迁管理条例》修改了有关“强制拆迁”的规定，明确提出“政府申请，法院执行”，限制了城管、开
发商、拆建机构等拆迁方权力，避免出现非法拆迁。
【政策名称】：山东省继续实行差别化用地政策严格限制两高一资
【发布时间】：2012 年4 月5日
【制定单位】：山东省国土资源厅
【主要内容】：山东省国土资源厅近日表示，今年山东省将继续实行差别化用地政策，严格限制“两高一资”行业用地需求，重点支持欠发达地区、科技创新等项目合理用地，确保保障性住房和“三农”的用地需求。
【政策名称】：《关于加快推进山东省光纤到户建设的意见》
【发布时间】：2012 年6 月3日
【制定单位】：山东省政府转发（山东省经信委、住建厅、通信管理局等5 部门联合出台）
【主要内容】：《意见》明确提出，自2012 年7 月起，山东省尚未办理施工许可证的新建住宅小区、商住
楼等，应全部达到光纤到户要求。自2012 年7 月起，尚未办理施工许可证的新建住宅小区、商住楼等，
应全部达到光纤到户要求。
【政策名称】：山东将试点商品房现房销售
【发布时间】：2012 年8 月27日
【制定单位】：山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会
【主要内容】：山东省副省长夏耕日前在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，自9 月1
日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时，山东省将选择有条件的开发项
目进行商品房现房销售试点。山东省表示，将严格按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品住房预
售方案审核，预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售
许可证。所有在售楼盘必须在销售场所的醒目位置公示房源和价格,严厉打击捂盘囤房行为。山东省强调，
严格执行差别化的房地产税收、信贷政策和住房限购措施。严格执行二套房认定标准、首付款比例、贷款
利率和三套及以上住房停贷政策；济南、青岛严格执行住房限购措施；继续落实好对首套普通住房的税收、
信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限，
支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。
【政策名称】：《山东省城乡规划条例》
【发布时间】：2012 年8 月30日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：该条例自2012年12月1 日起施行。条例对城市规划作出明确要求,对于违反相关规划进行
建设的行为作出了明确的处罚规定。条例规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证
的规定进行建设,尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处
建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。对于无法采取改正措施消除影响的,依法拆除,不能拆除的,
没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。这类情况包括擅自占用规划确定的道
路、广场、绿地、轨道交通、公交场站、燃气设施等进行建设的；擅自占用物业管理区域内业主共有的道
路、绿地或者其他场地进行建设的等。
【政策名称】：山东出台管理办法保障房租金不得随意减免
【发布时间】：2012 年12月26 日
【制定单位】：山东省财政厅
【主要内容】：近日，山东省财政厅出台了《山东省保障性租赁住房租金收支管理办法》，对于政府性租赁
住房的租金收入，《办法》规定，按照政府性基金收入的有关管理办法，必须实行预决算管理，按照规定
及时足额缴入国库，支出通过政府性基金预算安排，严格执行“收支两条线”管理。未经同级财政部门同
意，不得随意减免、缓缴、少金。对租金收入的使用，《办法》也作了详细规定，将廉租住房形成的
租金收入与公共租赁住房形成的租金收入分别管理，划定了详细用途，不可混用。
附件 2：2012年济南市政策盘点
【政策名称】：《关于进一步加强城市园林绿化工作的意见的通知》
【发布时间】：2012 年3 月19日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：为提高城市绿化率，推进绿荫工程，济南市将大力发展空中绿地，并出台政策鼓励单位和个
人实施屋顶绿化。济南市出台了配套政策，对实施屋顶绿化的单位和个人，每平方米将给予80 元至100
元的补贴。
【政策名称】：《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》
【发布时间】：2012 年5 月18日
【制定单位】：济南市城市管理行政执法局、济南市城乡建设委员会、济南市国土资源局、济南市规划局、
济南市住房保障和房产管理局
【主要内容】：对国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑,具有三种情形之一认定为违法建筑。三种情形
包括:未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑；房屋征收冻结通告发布后,在征收范围内新建、
改建的房屋以及扩建房屋的新增部分；超过批准期限的临时建筑。对认定为违法建筑的，不予补偿，并按
违法建筑拆除规定予以拆除。该办法即日起施行,有效期五年。
【政策名称】：《济南城市绿化条例细则》出台
【发布时间】：2012 年5 月29日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：济南市政府日前印发《济南市城市绿化条例实施细则》,新规定自6 月1 日起实施,有效期五
年。新细则鼓励机关、企事业单位及社区居民开展楼(房)顶绿化和垂直绿化。经验收合格后,每平方米奖励
80 至100 元。
【政策名称】：《关于房地产开发企业不得拒绝购房人办理住房公积金贷款有关事宜的通知》
【发布时间】：2012 年6 月6日
【制定单位】：济南住房公积金管理中心
【主要内容】：济南市住房公积金管理中心印发了《关于房地产开发企业不得拒绝购房人办理住房公积金贷
款有关事宜的通知》,开发商不得限制购房人使用公积金贷款。房地产行政主管部门责令房地产企业改正限
制购房人使用公积金贷款的行为,情节严重或拒不改正的,将作为不良信用记录记入企业信用档案。
【政策名称】：《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》
【发布时间】：2012 年6 月29日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：新办法规定,配套不达标,物业费可降低30%。车位空置半年,停车服务费可按照收费标准的
50%收取。《征求意见稿》中规定,济南住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行
政府指导价和市场调节价。其中普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价,由价格主管部门会
同同级物业主管部门制定本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收
费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。非普通住宅以及业主委员
会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由双方合同约定。
【政策名称】：济南市住房公积金政策调整
【发布时间】：2012 年9 月26日
【制定单位】：济南市住房公积金管理中心
【主要内容】：为保持房地产市场健康平稳发展，济南市住房公积金中心日前调整了公积金个人贷款政策，
从10月8 日起，济南市区个人申请住房公积金贷款的可贷款额度为25 万，调整后贷款上限减少了25
万。此外，90 平方米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。具体如下：
(调整一)可贷额度:家中只有一人缴公积金,可贷额度50 万变25 万
调整一人缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度的规定。两人及以上缴存
住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度仍为50 万元(章丘、平阴、济阳、商河为40
万元)。一人缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度为25 万元(章丘、平阴、济
阳、商河为20 万元)。
(调整二)贷款额度计算方法:只剩下公积金账户余额×15 一种算法
调整可贷额度计算方法。住房公积金贷款额度按借款人公积金缴存情况计算确定:住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人公积金账户余额×15。一个家庭夫妻双方及家庭居住共同成员均缴存住房公积金的应合并计算其可贷额度；一人缴存住房公积金的职工家庭,如果能提供正常缴存公积金的共同还款人,可按双方缴存公积金的家庭计算可贷款额度。
(调整三)申请条件连续缴存时间由 6 个月提高到12 个月以上
调整借款人须连续缴存公积金时间的规定。借款人须在贷款前连续缴存公积金12 个月以上,方可申请
公积金贷款。
(调整四)差别化信贷政策:首套房在90 平方米以下首付从三成变两成
调整差别化信贷政策。使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房,套型建筑面积在90 平方米(含)以下
的首付款比例由目前的30%降低到20%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于缴存职工购买
改善居住条件的普通自住住房,第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低
于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍。继续执行禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家
庭发放住房公积金个人住房贷款政策。
【政策名称】：济南推出预售商品房预测绘成果审核归档制度
【发布时间】：2012 年11月29 日
【制定单位】：济南市住房保障和房产管理局
【主要内容】：济南市住房保障和房产管理局推出预售商品房预测绘成果审核归档制度，将包含房屋套数、
户型、分摊、用途、公共部位设施、人防工程等详细情况的测绘成果，与建委商品房预售许可证审批环节
挂钩，将以前购房之后因与原规划不符无法办理房产证的问题，直接在预售环节予以解决。
【政策名称】：济南市公租房保障标准正式发布
【发布时间】：2012 年11月30 日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：济南市政府办公厅近日就明确政府集中建设公共租赁住房保障标准有关问题下发通知提出，
12 月1 日起，三类符合住房困难标准的家庭或人员可申请政府集中建设公共租赁住房。同时，从12 月1
日起，济南市将开展公租房申请分配试点工作。17 个项目6110 套(间)房源将推出参与试点，分布在天桥
区、长清区、高新区、章丘市、济阳县、平阴县、商河县。今年分配的公共租赁住房按照“谁投资,谁分配”的原则进行定向分配。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
