[摘要] 根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东/西、南、北、中”五大区域。7 月，济南土地市场新增2 宗居住和商业混合用地，土地面积20.68 万平米，同比宗数减少1 宗，土地面积增加19.82 万平米，环比减少60%和49.5%。本月新增地块全部位于历城区世纪大道北侧。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2015 年7 月1日-7 月31 日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
7 月楼市“淡季不淡”，市场依然保持较高的新增和成交，改善型物业的入市热销带动整体楼市价格出现小幅上涨。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，济南住宅市场供应量为24228 套、282.78 万平米，同比增长9.5%和8.3%，环比减少4.0%和2.9%。其中新增供应5929 套、70.37 万平米，同比增加3274 套、39.51 万平米，环比减少4.0%和1.5%。
7 月份，楼市整体供应依然处于高位。6 月底央行的降息降准新政犹如一道正能量，使得本应进入淡季休整期的楼市，依然有较多的新增供应推出。
7 月，从各区域的供应来看，南部表现尤为突出，区域内鲁能领秀城和鲁能领秀公馆两项目推出了近两千套的房源，拉升了南部的供应占比。东部、西部和北部的新增房源较上月均有所减少，但东部、西部依然是市场供应的主力区域。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，住宅市场共成交6915 套、80.24 万平米，同比增长60.7%和65.1%，环比套数减少0.5%，面积增长1.8%。
7 月份，楼市本应进入淡季，但济南市场表现“淡季不淡”，延续上半年市场的火热行情，同时创历年同期新高（历年7 月成交均在2000 多套，14 年7 月成交4303 套）。今年“3.30”政策以来的各项利好，以及6 月底央行的降息、降准的再次催化，无疑是导致济南楼市屡创新高的主要原因。
7 月份，从各区域的成交来看，变化为明显的是南部区域，在鲁能领秀城、领秀公馆两项目的加推热销带动下，南部区域成交占比明显上涨，月度成交1260 套，占市场总成交的18%。东部、西部、北部等区域的成交较上月有所减少，但东部区域依然是市场成交的主要区域。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
7 月，住宅市场整体成交均价为8731 元/平米，同比上涨3.3%，环比上涨5.8%。本月高价位改善型物业的入市热销，是导致住宅整体价格出现上涨的主要原因。其余在售项目价格基本无变化，继续以各种优惠促销抢客。
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