[摘要] 根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东/西、南、北、中”五大区域。7 月，济南土地市场新增2 宗居住和商业混合用地，土地面积20.68 万平米，同比宗数减少1 宗，土地面积增加19.82 万平米，环比减少60%和49.5%。本月新增地块全部位于历城区世纪大道北侧。
章 土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东/西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【内容综述】
7 月，土地市场新增2 宗，土地面积20.68 万平米；成交5宗，土地面积40.92 万平米。
供应土地基本情况
★2015 年7 月土地市场新增2宗，土地面积20.68 万平米
7 月，济南土地市场新增2 宗居住和商业混合用地，土地面积20.68 万平米，同比宗数减少1 宗，土地面积增加19.82 万平米，环比减少60%和49.5%。本月新增地块全部位于历城区世纪大道北侧。
成交土地基本情况
★2015 年7 月土地成交5 宗，土地面积40.92 万平米
7 月，济南土地市场成交5 宗土地，土地面积40.92 万平米，同比宗数减少28.6%，面积增加1.6%；环比宗数增长25%，面积增加35.64 万平米。其中居住用地成交4 宗，土地面积25.44 万平米，居住和商业混合用地成交1 宗，土地面积15.47 万平米。本次成交地块中历城区世纪大道北侧的4 宗地块被济南智慧城置业发展有限公司以11.11 亿元的底价摘得。而槐荫区经十路南侧、二环西路两侧的居住用地被山东建邦集团有限公司以5.67 亿元摘得，土地单价434 万元/亩，楼面地价1385 元/平米。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2015 年7 月1日-7 月31 日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
7 月楼市“淡季不淡”，市场依然保持较高的新增和成交，改善型物业的入市热销带动整体楼市价格出现小幅上涨。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，济南住宅市场供应量为24228 套、282.78 万平米，同比增长9.5%和8.3%，环比减少4.0%和2.9%。其中新增供应5929 套、70.37 万平米，同比增加3274 套、39.51 万平米，环比减少4.0%和1.5%。
7 月份，楼市整体供应依然处于高位。6 月底央行的降息降准新政犹如一道正能量，使得本应进入淡季休整期的楼市，依然有较多的新增供应推出。
7 月，从各区域的供应来看，南部表现尤为突出，区域内鲁能领秀城和鲁能领秀公馆两项目推出了近两千套的房源，拉升了南部的供应占比。东部、西部和北部的新增房源较上月均有所减少，但东部、西部依然是市场供应的主力区域。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，住宅市场共成交6915 套、80.24 万平米，同比增长60.7%和65.1%，环比套数减少0.5%，面积增长1.8%。
7 月份，楼市本应进入淡季，但济南市场表现“淡季不淡”，延续上半年市场的火热行情，同时创历年同期新高（历年7 月成交均在2000 多套，14 年7 月成交4303 套）。今年“3.30”政策以来的各项利好，以及6 月底央行的降息、降准的再次催化，无疑是导致济南楼市屡创新高的主要原因。
7 月份，从各区域的成交来看，变化为明显的是南部区域，在鲁能领秀城、领秀公馆两项目的加推热销带动下，南部区域成交占比明显上涨，月度成交1260 套，占市场总成交的18%。东部、西部、北部等区域的成交较上月有所减少，但东部区域依然是市场成交的主要区域。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
7 月，住宅市场整体成交均价为8731 元/平米，同比上涨3.3%，环比上涨5.8%。本月高价位改善型物业的入市热销，是导致住宅整体价格出现上涨的主要原因。其余在售项目价格基本无变化，继续以各种优惠促销抢客。
第二节 写字楼
【样本选取标准】：总体量不小于1.5 万平米的写字楼项目。
【内容综述】
7 月，市场向好趋势继续，写字楼供求继续保持高位，奥体、西客站和高新板块成为写字楼供求的主力区域。受成交区域影响，成交均价本月有明显下降，但市场整体价格无较大波动。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，济南写字楼市场供应49.97 万平米，同比增长46.8%，环比减少4.2%。其中新增3.27 万平米，同比减少2.62 万平米，环比减少5.52 万平米。
本月写字楼推货节奏与上个月相比开始放缓，仅一个新项目入市，一个项目加推。写字楼库存量环比略有下降，但仍是自2014 年1 月以来的历史第二高位。
从各板块的供应来看，奥体板块仍是市场供应主要区域，供应占比55.5%；西客站板块受新项目入市影响，供应占比有较大幅度增加，市场份额超两成；其余各板块供应量和占比较上月均有不同程度下降。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，写字楼成交4.61 万平米，同比增加3.53 万平米，环比下降13.8%。
随着楼市回暖趋势的确立，写字楼需求较去年同期有显著回升，整体成交量同比有较大幅度增加。国家宏观调控政策的刺激、金融环境的不断宽松和房地产行业政策利好的接连出台是助推写字楼市场复苏的重要原因。
从各区域成交来看，7 月，区域成交格局较上月有较大变化。本月，成交主要集中西客站、其他和奥体三个板块。受新项目入市影响，西客站片区成交量环比大幅攀升，跃升为成交量多的区域，成交量占比达38.8%；其他板块受项目加推影响，成交状况亦表现良好，在各板块中位列第二；其余区域处于持销期，其中仅有奥体板块和山大路板块销量较上月有小幅上升。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、绿地普利中心和世茂国际广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。
7 月，写字楼市场整体成交均价为9910 元/平米，同比下降13.4%，环比下降5.6%。
本月市场整体成交价格同比环比均略有下降，写字楼成交价格受区域影响仍然显著，西客站成交量占总成交比重较大是本月整体成交均价下滑的主要原因。
第三节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
【内容综述】
7 月，公寓市场迎来本年度大新增量，总供应量近六个月以来首次回升，市场库存压力加剧；成交量小幅回落，供求失衡再现；市场价格基本维持稳定。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，公寓市场总供应5954 套、33.01 万平米，同比增长17.4%、15.1%，环比增长2.7%、0.2%。其中新增供应542 套，同比增长61.8%，环比增加422 套。公寓市场供应今年2 月以来首次有小幅上升。
7 月迎来今年以来公寓大幅度的一次新增供应，共两个项目加推，分别位于北部和西部区域。随着政策利好的不断出台和楼市回暖趋势的确立，公寓项目供应热情开始提升。
从区域供应来看，西部和北部供应占比环比上升明显。由于西部、北部本月有新房源推出，区域供应量和占比较上月均有增加，西部、北部供应量分别增加345 套、100 套；其他区域无新增供应，存量递减中，其中东部仍在各区域中供应量多，供应套数占比49.8%，其次是中部区域，占20%。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，公寓共成交470 套、2.27 万平米，同比增长181.4%和160.9%，环比减少2.3%和7.7%。
本月公寓成交环比继续呈现小幅下降的趋势，但受政策利好频繁出台和房地产市场回暖趋势基本确立的影响，尤其是降准降息等金融政策的出台，部分市场需求得以释放，本月公寓成交量较去年同期大幅增加。
从各区域成交情况来看，东部为本月公寓成交量多的区域，但成交量和占环比均有较大幅度的下降，其中成交套数较上月减少130套；与之相反，受项目加推影响，北部和西部成交量和占比较上月均有大幅提升，其中，北部成交量和占比分别环比增加80 套、17.3个百分点，西部成交量和占比分别环比增加58套、13.8 个百分点；中部区域成交无明显变动。区域成交量受新房源入市影响较大。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值
7 月，公寓市场整体成交均价9171 元/平米，同比下降5%，与上月基本持平。东部、北部和西部成交状况较大，对价格影响较大，成交均价无较大波动，公寓市场价格表现较为平稳。
第三章 政策分析
7 月，房地产市场继续回暖，信贷放松、降准降息等政策效果开始显现，本月，中央进一步出台相关政策以规范市场，同时为满足居民住房需求、改善和保障民生，进一步推进棚户区改造。另外，各地方政府积极出台相关政策，进一步刺激房地产行业复苏。
★7 月1 日国务院：新一轮棚改危改提速积极推进棚改货币化安置
1、政策内容
国务院日前印发的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》提出，制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划，2015 到2017 年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800 万套，其中2015 年580 万套；农村危房1060 万户，其中2015年432 万户，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。积极推进棚改货币化安置，各地要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标。
2、政策解读
货币化安置是《意见》的重要亮点之一，指棚改危改拆迁中，被拆迁人拿安置款自行选购住房的方式。这种方式可以缩短安置周期、节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，还能解决群众反映强烈的保障房选址与就职单位距离过远的老问题，满足群众多样化居住需求。同时，逐步提高货币补贴在棚改安置中的比例，有利于打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置，节约用地。
★7 月9 日国家工商总局：新广告法拟禁房产广告
1、政策内容
7 月9 日，国家工商总局官网上发布与《广告法》相配套的8 个部门规章修订版，公开向社会征求意见。这8 个规章涉及房地产、农药、食品、医疗等行业的广告发布规定。新规第26 条规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有以下内容：或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
2、政策解读
新修订的《房地产广告发布暂行规定》与之前相比，有两处明显的变化。按照以前规定要求，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者”，而修订后的版本增加了4 种不得含有的内容。本次广告法修订，加大了对误导宣传和虚假宣传现象的处罚力度，将房地产宣传用词将更为真实规范。
★7 月18 日济南住房管理中心：济南公积金冲还贷业务试运行账户余额直接冲抵贷款
1、政策内容
济南住房公积金管理中心发布消息，济南将于20 日起开展住房公积金冲还贷业务，并制定了《济南住房公积金管理中心住房公积金冲还贷业务实施细则》。细则将于2015年7 月20 日起开始施行，有效期5年。
此项业务开通后，缴存职工可申请使用个人住房公积金账户余额冲抵个人住房公积金贷款本息。有了冲还贷业务，将改变“先还钱再提钱”的原有流程。2015年7 月20 日至2015 年10 月31 日为该项业务的试运行期。试运行期间冲还贷业务需实行网上预约办理，而且不能在所申请偿还的住房公积金贷款扣款日办理。试运行结束后，市民在工作日内便可直接到提取服务网点办理冲还贷业务。
2、政策解读
按照现行政策，“公贷”职工如果想用公积金账户余额提前还款，需要先筹措资金还贷款，然后再拿着相关凭证，提取公积金账户余额。但是，公积金新政“冲还贷”实施后，职工不需要提前筹措资金还贷款，而是可以直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款。记者从济南市住房公积金管理中心获悉，有了冲还贷业务，将改变“先还钱再提钱”的流程，实际上就是解决了职工提前归还公贷需先垫付偿还资金的问题。
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