每个片区的发展，都和城市的发展方向密切相关。不是一些地方不好，而是运气太差。楼市浮浮沉沉，城市才是永恒的命题。下半场将推出系列文章，基于数据分析，扫描济南各个片区的发展现状与未来前景。今天这一篇，先从党家开始。
济南市中区党家片区，可能是济南理想与现实最割裂的一个区域，也是错过楼市狂飙末班车之后，区域发展自力更生的典型。站在楼市角度读懂了党家片区，或许能送你一支对大饼免疫的“疫苗”。![]()
中央活力区中博领创时代周边俯瞰
先从楼市谈起，最近党家片区楼盘的关键词只有三个：降价风波、大量抵押、退地疑云……原本应该朝气蓬勃的中央活力区楼市看起来像个暮气沉沉的中年人，有心无力了！开盘均价13500元/㎡。2023年，加推的毛坯小高均价还在9500-10000元/㎡。今年直接打出抵账房8xxx元/㎡的旗号。中秋节，推出7800元/㎡的特价活动。" data-editid="ul01tn94ww00000000">2023年，加推的毛坯小高均价还在9500-10000元/㎡。
降价之前，一星期卖2套房，甚至0开张的故事常常上演。降价之后的效果立竿见影，两个地块一共网签859套，比8月份（785套），两个月增加74套。![]()
市中国岳城A7、A8地块，弧线为绕城高速
降价之后，工作日售楼处也能有两三组客户。首付10万起买小高层的广告，贯穿整个售楼处。问题在于，利润空间快压没了。市中国岳城土拍价格在4600元/㎡左右，算上另外三个未开发地块的持有成本，眼前的房价近乎自断臂膀。中海寰宇时代的口号是首付15万起买精装房，算下来价格10000元/㎡。对比国岳城，还是贵了些，成交量也稍显弱势。![]()
中海寰宇时代取证套数1713套，网签套数889套，对比8月份（822套），网签套数增加67套。前两年1.45万/平，1.2万/平左右买入的业主，看着如今1万/平左右的单价，不知作何感想？这个市中城发的楼盘，在市场上不声不响，远不如国岳城和寰宇时代知名，甚至不知道党家片区还有这个楼盘。有人统计过8月份的网签，网签208套，截至10月19日，网签212套。近两个月的时间，网签了4套，相当于一个月才卖2套。抵押不可网签房源，总计579套，比8月份的462套增加了117套，占取证套数的67.6%，两个月时间，抵押增加13.4%。一共856套房子，网签212套，抵押不可网签579套，留给开发商卖房回款的只有65套房子，但看起来一个月只能卖两三套。这还是个首开8777元/㎡起，以低价为卖点的楼盘，估计诸葛亮来了也未必能想出破局之道。（数据截至2024年10月11日，源自济南住宅与房地产信息网）党家片区的开发商，都是在济南战功赫赫的央企、国企、头部开发商。他们的履历过于辉煌，以至于无法把销量不行归结于营销水平。这，难道是中央活力区的楼市魔咒吗？目前销售的地块步履维艰，更大的隐忧来自后续土地的开发：作为市中区重点发展的中央活力区，却听不到多少工地的噪音，有点过于安静了。按照开发商的节奏，往往是这个地块快卖完了，下一个地块立马跟上，挖地基，拿预售证，争取无缝衔接。毕竟，土地持有成本很大，需要现金流化解。市中国岳城A7已交付，A8年底交付，但其他三个地块从航拍看还是荒地一片，看不到大型器械进场。![]()
市中国岳城A2地块航拍，即学校旁边的空地
中海寰宇时代
A1已交付，A4、A5年底交付，另外两个地块同样荒地一片。
中海寰宇时代A3地块![]()
中海寰宇时代A9地块、市中国岳城A6地块可能和当下库存消化过慢有关系，就是不知道和有开发商想退地的传言有没有关系？根据2024年土拍推介手册，中央活力区将推出4宗住宅用地、3宗商业用地。也就是中央活力区二区将走向市场。可综合今年的土拍市场来看，开发商只对改善地块存有一点点热情。刚需地块的前景十分渺茫。如果一区只有5个地块盖起来了，剩余4个地块迟迟不动，二区又命运未知？没有人口的活力，快节奏的开发做支撑，中央活力区还能走多远？现在来看，中央活力区的楼市困境，在开发之初就已经写好了结局。从偏居西南的产业小镇到戴上中央活力区的王冠，规划很好，可惜出场就已经是楼市巅峰时代的末期，现在一步慢，步步慢了。![]()
党家片区本以为自己拿的是“好风凭借力 送我上青云”的逆袭剧本。火箭般的升职速度背后，与其说是因为先天条件优越，不如说是瘸腿里面挑将军：
砸了几十个亿拆迁的大涧沟，因为不是城镇建设用地无法开发；柏世峪片区、七贤片区、九曲片区这些能开发的都开发过了；王官庄片区之类的老城区，大规模拆迁重建未免投入成本太大；
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市中国岳城、安置房航拍
至于党家片区偏居西南，和市区割裂，交通不便……都不是问题。土地足够多，还拆得起，足以开启一场showtime。承载市中区腾飞使命的中央活力区黄袍加身，党家片区命运的齿轮开始转动：2021年，在“强省会”战略下，济南市政府结合“东强、西兴、南美、北起、中优”的城市发展格局，选定位于东强、西兴、南美、中优交汇点核心枢纽位置的党家片区，定位为“中央活力区”，并明确“东有中央商务区（CBD） 西有中央活力区（CAZ）”的发展战略。
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学校、医院、产业、道路……
也曾倾尽所有
从道路、商业、教育配套来看，中央活力区这几年是下了猛功夫的。道路：重汽路南延、魏家路、东西四号路已建成，裕通大街已通车；片区内部路网快速提升；学校：锦程小学由南上山教育集团运营管理，锦程初中由育英教育集团运营管理，已招生开学商业：中博领创时代据说明年上半年正式交付使用；约1.5万平商业裙带基本建成，已经开始招商。![]()
中博领创时代与附近住宅、学校
在中央活力区转了一圈，感觉像美女画了“半面妆”，一半精致、一半原始。原始的那一半，大概是靠中央活力区自力更生无法达到的境界，这里面的根本问题在于：中央活力区的愿景是：重点布局能源互联网、绿色制造、新材料研发等生产性服务业和高端制造产业，集聚总部型企业200余家、衍生配套企业2000余家。但中央活力区显然任重道远，目前产业引进的签约新闻不多，或者，只看得到签约消息，何时落地尚未可知：2023年，市中区与山东省妇幼保健院签约，将在中央活力区内建设新院区（中央活力区医养综合体）。2023年7月，山东创瑞激光科技有限公司与市中城发正式签约大型金属构件电弧增材制造项目落户中央活力区。
对比唐冶、西客站等新闻不断的其他片区，中央活力区太过于“静悄悄”，这显然不符合人们对一个蓬勃发展的新城区的期待。![]()
一个区域的发展，往往是和楼市密切相关的。尤其是城市郊区的崛起，往往需要大量的刚需盘做拓荒者，引来人气是第一位的。中央活力区偏偏生不逢时，它出场的时候是2021年，刚卖完十块住宅用地，开发商就碰上了刚需市场的寒冬。两三年的时间只能消化不到两千套房子，这个吸引力对后来者来说太“下头”了。![]()
中博领创时代旁的党家B4地块
在开发商们拼命捂好钱袋子的现在，很难说接棒者们会不会出现在赶来的路上。产业与人口往往互为因果关系，现在摆在中央活力区面前的难题是，错过了楼市狂飙时代之后，仅凭中央活力区自身的号召力，楼市怎么走，片区怎么走？潮水退去之后，那些远大宏伟的规划开始面目模糊，只剩下先天不足的片区条件，桎梏着向前的每一步。市中区这些年积攒的家底儿，党家片区几乎都用不上。和南北康太远，和中海国际社区也不沾边，周围除了农田就是村庄。面临三个问题，1）农林用地很难变更；2）还有钱去拆吗？3）能靠近南北康，谁还往大西南跑？![]()
被绿色农林用地包围的党家片区
下面这张图片或许能解释很多问题，这是中博领创时代周围的航拍，村庄遍布。![]()
中博领创时代与周边环境
3，交通困境，连接九曲片区、南北康片区的道路尚未建成中央活力区没有地铁规划，和中海国际社区连接的九曲路，和南北康片区连接的大涧沟路都还在规划之中。能倚仗的，只有家门口的高速路。![]()
现在回头看看，当初在中央活力区感受到的，那些与活力新城区截然不同的安静，触目惊心！
地产下半场2024-10-23 14:06:48来自北京市
