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济南楼市:8.5万套房子在雪山!

地产下半场2024-01-19 11:05:52来自北京市

先看一下雪山片区的住宅不完全统计情况。

如今的雪山片区，已经汇聚了58个小区，8.5万套房子，可以说是济南众多区域中，住宅套数最多的区域。该区域二手房挂牌量只有3400套，挂牌比例3.9%，相对来说并不高。

目前整个区域的开发进入尾声，只剩寥寥几个新盘。

雪山万科城A13、A11地块还有少量房源，绿城春来风华还有因为高压线耽误的1、2、3、4号楼。这两个楼盘估计2024年很快就能清盘了。

凤鸣润府12月刚开盘，有叠墅、7-8层洋房。中海雪山境刚刚公布案名，开发10-11层，17-18层产品。

10月份土拍的飞跃大道北侧，鲍山东DCL02-1地块目前产品未知，容积率1.5，倒是个亮点。

整个雪山片区，二手房已经成为楼市主力军。

雪山片区一直给人的印象都是刚需购房者为主，大部分小区挂牌比例较低。挂牌比例较高的小区集中在以下四个：

在售，比例高达9.2%。万科城市之光，一共3383套房子，243套挂牌在售，比例高达7%。尚东1956一共1838套房子，151套在售，比例高达8.2%。建大花园一共2276套，在售155套，比例高达6.8%。" data-editid="1zan2migt2gw000000" data-authorname="undefined" data-title="undefined">
龙湖春江郦城，一共6550套房子，609套挂牌在售，比例高达9.2%。
万科城市之光，一共3383套房子，243套挂牌在售，比例高达7%。
尚东1956一共1838套房子，151套在售，比例高达8.2%。
建大花园一共2276套，在售155套，比例高达6.8%。

龙湖春江郦城的房东，正在开启价格内卷。高层产品上半年还有一万四五的成交单价，如今已经成交单价低到了1.3w。上半年还能卖上1.8w单价的18层产品，如今房主要直降20万，降到单价1.7w才有带看；而同类产品邻居的报价已经低到了1.67w/平。

万科城市之光，同样是大社区，同质化产品，房东之间的竞争压力巨大。96平刚有142万成交的，新挂牌的业主已经自砍一刀，挂牌价就是132万。对比鲜明的是，在上半年，还有不少148万、149万的成交价。

雪山片区最有名的学区房是尚东1956、建大花园，山师二附中建大校区学区房，论师资、论生源都是区域顶流，现在价格相比较高点回落不少。

尚东1956是高层产品，2021、2022年小户型卖过3.2w、3.5w的单价；10月份成交一套87平，成交单价2.7w。刷到过一个二手房砍价视频，20年217万买入小区73平两室，现在185万挥泪大甩卖，短短3年，蒸发何止30万。

小区有套129平的房源，起初按照3.1w单价，400万总价挂牌，一路降到335万，一共降了65万，单价跌到2.6w/平，依然带看寥寥。

建大花园上半年有不少两万七八的成交单价，这两个月11层产品最近两套成交价在两万三四。建大花园的业主目前面临的是有价无市的困境，有的业主一路从300万降到228万，单价降到了2.4w/平，挂牌价调了16次，才换来1个带看。

越是挂牌比例高的小区，降价越频繁，不降价没带看的情况也越严重。

还有个值得注意的现象，是刚交付的新楼盘竟然也出现了很高的挂牌量。

雪山万科城A9地块是12月收楼拿证一步到位，小区一共1134套房子，目前雪山万科城的挂牌量已经达到了79套，比例高达6.8%。如果加上其他已交付组团没有拿到房产证无法挂牌的，数量更是惊人。

绿城春来晓园今年才交付，小区一共2236套房子，已经有了49套挂牌量。

而中新锦绣天地一共7902套房子，二手房挂牌量300套，挂牌比例3.7%；中新国际城一共10792套房子，二手房挂牌量462套，挂牌比例4.3%，远不及雪山万科城。

刚交付立即出手，可见这两年的雪山迎来了不少投资客，前些年相对自住更多。从急于出手也可看出，投资客们对当下市场不看好。宁可赔上这两年的利息，甚至宁可挂上好赞好房也要出手，迫切程度可见一斑。

虽然雪山片区西侧有被人诟病许多的炼油厂，北侧还有菜鸟物流，输油管道，但对于非临近的楼盘，影响并没有那么大，从自住的角度来看，雪山片区还是个不错的选择。

距离CBD奥体中心8公里，距离汉峪片区6公里，上班通勤比较方便。凤鸣广场，正在建设的万达，片区配套越来越成熟，很有生活氛围。

片区的开发也接近了尾声，在售的新盘不多，新地块在走改善路线。华润凤鸣润府的叠墅、洋房产品力强大，一枝独秀；中海雪山境看起来比凤鸣润府的产品定位低了一些，也算丰富了片区楼盘的产品线。

片区的困境在于，同质化的刚需产品太多了。

对于现在想要卖掉雪山片区的业主来说，卖房压力主要来自三个方面：

1，对手众多：雪山片区产品同质化严重，尤其是个别小区二手房挂牌量大，无论小高层、还是大高层，新房还是二手房，购房者都有大量选择，很难脱颖而出；

2，价格内卷：总有业主以低价换成交，价格在不断下探，甚至挂牌量越高的小区，好赞房源越多，这意味着业主愿意自掏腰包补贴中介，只求速卖；

3，有价无市：看房子的人变少，不断的降价让购房者的观望情绪更严重，期待捡漏。

这既是当下整个济南二手房业主的困境，也是如今二手房市场成交量不断赶超新房市场的原因。只不过当二手房业主碰上雪山庞大的体量，困难加倍。

但就当下的市场来说，或许困难，才刚刚开始。

本文写于2023年12月28日，部分数据可能滞后，但不影响全文观点。

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投诉单价成交万科

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