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济南楼市这个绝招,用的人太少

地产下半场2023-08-11 20:32:25来自北京市

进入8月，济南楼市的热闹有点让人应接不暇。

有关注科技城的，争执是不是在站岗；有关注东城逸家的，讨论大户型值不值；还有很多是直奔工业北的，看着山钢·锦程园，在济南东部货比三家的。

现在的购房者已经无比谨慎，实在是楼市里前人踩过的坑太多。前段时间我们刚关注过张马屯各小区交付后的现状，评论里粉丝群情激愤，吐槽的内容从区域规划到开发商降配、延期交付等等不一而足。

这些评论背后，更多的是满屏的无力感：预算就这些，选择只有这么多。“人为刀俎，我为鱼肉”虽说有点夸张，某种程度上，也是预算有限购房群体的现实，踩不踩坑看运气罢了。

等到山钢·锦程园以准现房姿态面市的时候，很多购房者在欣喜多一个选择时，态度也很谨慎：地段不错，就是不知道靠不靠谱？学校怎么样？之前停工又是怎么回事？

这背后的弯弯绕绕，今天展开说说。

先从开发商说起吧。

最高端的食材，往往只需要最朴素的烹饪方式。楼市也是如此，卖房哪里需要那么多套路，一句现房足以秒杀一切。很多开发商明白这个道理，但真正坚持的，只有山钢地产。

都知道山钢地产是国企，但对于山钢的实力，很多人并没有概念。这里要讨论的不是开发了多少个项目，有多少亿的规模，而是山钢地产在济南楼市难以模仿的优势——现房销售。

北园大街的山钢锦绣华府，现房销售。唐冶的山钢锦悦华府，先封顶再卖房。还有洪楼七里堡的鸿悦华府、位于省博物馆以西的山钢现代逸城等等，好多都是已经封顶、接近建好了，才开始入市。

山钢地产很像《射雕英雄传》里的郭靖，别人练一天的，他练十天。这种先封顶再卖房的速度，够某些大牌开发商挖好几个坑，卖上几个五星级的盘了。

说白了，大家追求不同，有的是速度派，追求高周转、快速扩张，至于交房后降配多少，全凭购房者运气。山钢地产是稳妥派，实力雄厚，底气也足，追求的，是搞精品，出口碑。

山钢的这几个项目，基本都去现场看过，就品质来说，在各自片区内都属于佼佼者。像山钢锦绣华府，属于路过北园高架时让人眼前一亮的风景。洪楼片区的鸿悦华府，客户走到园区里看到实景时，就先满意了一半。贤文片区的山钢新天地，更是CBD旁的地标级项目……

山钢·锦绣华府实景图

多去几个售楼处，就能对比出山钢楼盘销售的明显特色——打直球。

品质什么样？园林有多好？建筑质量有多高？别人家要宣传片+工艺工法墙+户型模型……站在售楼处说的舌绽莲花，成交全凭口才。

山钢呢，直接化繁为简，来售楼处聊聊区位就直奔园区，看现房。也是因为实景可鉴，购房者反而更信任品质，再加上不用等期房，性价比也比较高，自然更有市场。

现在的购房者看惯了楼市里的风风雨雨，多少大牌开发商，多少网红大盘，曾经都是风光无两，最后“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。大家现在相信的，是“拿到手的才是自己的”，买房更是如此，按时保质交房才是关键，剩下的大饼都是虚的。

山钢·锦程园7月份才面市，购房者看到是封顶的准现房时，都颇有好感。犹豫的点有两个，一个是前期停工的传闻，一个是教育的问题。

2017年12月22日，祥泰摘得大辛旧村改造项目4宗地块，锦程园这个地块是后来山钢从祥泰手中买过来的。后来祥泰的故事这里也就不再赘述，总之在厘清关系后，把项目整的清清爽爽了，盖到准现房以后，才放心的推向市场。

据了解，项目现在10栋楼全部封顶，预计本周末复工。作为责任国企，山钢地产在济南的楼盘都是按时交付的，无一例外，部分楼盘甚至是提前交付。相信锦程园也一样，会按照合同约定时间交付。

至于教育问题，济南的规定是交付后才划定学区，国企在承诺上更谨慎一些，现在只能从区域角度客观分析。

当时祥泰城整个片区有两处教育用地，其中一处是现在的山东师范大学祥泰实验学校，小学42个班，初中36个班，现在每年招收300多个学生，就周边社区体量来说还算可以。

另外一处教育用地还没供出来。不过山钢·锦程园背靠着山钢地产这个国企平台，国企的企业担当是有目共睹的，相对其他开发商来说更放心些。

在和购房者的交谈中，发现大家的心路历程都比较一致：始于地段，陷于实景，忠于品质。但凡现场走过、路过、看过的，很少有愿意错过的。

锦程园延续了山钢一直以来的直球风格——“现场会说话”。

位于奥体西路与工业北路北侧，往南是工业北高架，东侧奥体西路延长线已经打通，向北连通华山，向南抵达奥体，向东是新东站片区，向西紧邻全福商圈、老城区。区域的地段优势是没得说的。

交通上，和工业北高架约500m的距离，属于刚刚好的程度。没有噪音干扰，上下桥口就在项目周边，出行又很方便。门口的奥体西路，更是串联南北的城市交通主干道。南侧有2、3号线的换乘站——八涧堡站，对于上班族来说，倒是省了换乘的麻烦。

在环境上，也属于工业北这边的优等生了。在售楼处门口，就能看见华山，步行去华山湖公园，也就十来分钟的时间。东边是大辛河景观带，北边是小清河景观带，这边最不缺的，就是散步遛弯的地方。

出门逛街也不用走远，沿着工业北路往东，就有万虹广场、龙湖北宸天街（在建）、恒大商业广场诸多选择。

整体来说，山钢·锦程园更像2023年留给工业北置业群体的意外之喜。

比华山更近，位置优势和张马屯相差无几，还没有堵车的烦恼。环境比张马屯更胜一筹，又得了紧邻华山湖公园的地利之便。更难得的是，它不像张马屯的小街区制，属于中等规模的围合社区，社区品质上也更胜一筹。

一开始吸引客户来现场的，是地段和准现房，看完山钢·锦程园的小区规划，才有很多人感慨不虚此行。

项目一共规划10栋住宅，包含8 栋 15-18层小高层、2栋24层高层产品。容积率2.4，小高层产品，再加上约40%绿化率，这种改善产品的地块素质放在工业北的市场属于降维打击级别了。

户型面积段覆盖约109-141㎡，都是一梯两户的产品，得房率高达约77%-80%。一梯两户的舒适度，和高得房率的实惠程度，对购房者来说，怎能不惊喜。

约109㎡三室两厅一卫户型，南向三面宽的设计，每一处空间都利用的明明白白。厨房、餐厅、客厅、阳台一体设计，实现更宽敞的视觉效果。

约138㎡四室两厅两卫户型，在实用性上更胜一筹。主卧独立套房设计，带独立衣帽间、卫生间，拐角大飘窗设计是点睛之笔。大开间客厅连通阳台，全明通透，采光条件优越。

也是因为这些原因，山钢·锦程园刚一面市就引起了火爆的反响。入会活动启动4天的时候，就有500多组客户前往登记。这在当下的市场环境里，属于难得一见的盛况了。

归根结底，还是项目的整体素质比较能打，所以才会脱颖而出。现在山钢·锦程园盛大认筹已经启动，这个楼盘的体量不算大，注定席位有限。心动的客户，还是值得跑一趟售楼处的。

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