华山又上新！小清河旁31万方低密大盘！

1.华山片区又双叒上新了

继中海九樾府之后，华山东部片区马上又将迎来一座纯新盘，而且体量还不小。

近日，华山东片区11地块产品规划公示，这是中海在华山的又一个待开发的全新地块，位于卧牛山路以东，光华大道以南，差不多是在北卧牛山公园的正南方向，不过，该地块并不是正南正北排布，所有楼栋都是面朝东南方向。

该地块位置还是不错的，相比九樾府、半山湾畔、凯旋门、御山首府等组团位置更靠南，离华山湖更近一些，通达性也要更好，尤其是等到奥体西路打通后，不用往西绕远路，往南可长驱直入直接抵达CBD、龙奥片区。

而且该地块东南侧直面小清河，从规划来看，前方规划的是公园绿地，没有建筑物遮挡，可享受一线河景，后面还背靠卧牛山，可谓依山傍水。

另外远期还会有地铁，二期规划中的9号线荷花路站距该地块在800米左右。项目东西两侧规划的都是商业用地，等到建成之后，配套也会比较完善。再来看产品。

该项目总占地约128936平米，容积率2.4，地上建筑面积约31万平米，可以看出体量不小。住宅部分分两期开发，一二期相对独立，中间有市政道路相隔。

靠近小清河一侧的是一期，规划有21栋住宅，除最北排一列为17层小高外，其余楼栋全部都是10-11层洋房。

靠近光华大道一侧的为二期，规划有19栋住宅，最北排5栋为7层，其余14栋全部都是18层小高层。一二期加起来，共计2349套房源。

虽然整体建筑高度不高，但能看出楼栋排布得很紧密，加之又是面朝东南，楼栋之间的挡光情况比较普遍，几乎每栋楼都有采光不足的居住公寓，不过大多集中在1-2层，共计198套。

目前华山片区西部，云著、锦城、珑岸等刚需组团陆续进入尾声，主要在售中海天钻，临湖精装洋房、小高产品，另外还有去年中海刚拿下临湖的低密地块；东部，凯旋门、半山湾畔也进入尾盘阶段，主要在售九樾府，精装高层、小高产品；按照中海的节奏，预计11地块会在今年入市。整体来说，华山片区存货还是比较大的，但未来可能会以改善、高端改善为主。

2.市中白马山片区即将迎来一座纯新盘

该项目就是去年9月14日市中平台公司中博置业拿下的压力容器厂地块，位于市中区白马山片区，二环西路以西，属于济南的西南片区，位置有些偏远，片区内主要以老旧小区和棚户区为主，也包含部分空地，整体有待开发和改善。

不太的地段和环境，大概也是该地块屡遭流拍的一个重要原因。

该地块于2019年12月首次出让，捆绑了井家沟两个商业地块，当时都以为会是海尔拿地，毕竟挂牌文件所有的要求，基本都是指向海尔，而且传闻海尔将在市中白马山打造创智谷项目，没想到最后海尔爽约，地块意外流拍。

2020年7月，这三宗地块第二次出让，不仅地价降了9000多万，捆绑条件也少了很多，拿地门槛彻底放宽，但最后还是因无人接手而流拍。

2020年9月，该组团第三次出让，估计是怕再次流拍面子挂不住，最后由市中区平台公司中博置业接手，成交住宅楼板价6300元/平米。除了地块自身素质，大量商业捆绑或是该地块成为烫手山芋的另一个重要原因。

最近，该项目产品规划正式亮相，地块占地面积61470平米，容积率不高，只有2.2，地上建筑面积约13.5万平米，共规划有18栋住宅，其中9栋11层洋房，9栋18层小高，比较低密的洋房+小高住区，共1046套房源。

从产品类型来看，小区的定位应该是偏向改善，只是这样周边环境，能否支撑得起其改善的形象？再加上周边既没有地铁加持，也没有产业汇聚，估计很难吸引到片区之外的客户，大概率得靠地缘性客户。