楼盘测评 | 首入槐荫，中海汇德里即将入市！怎么样？

中海汇德里，经十一路片区2021年的纯新盘，由中海开发，这也是中海布局济南西部主城的个项目。

这些年中海在济南一直走的都是开疆拓土的路线，扎根一片区域，一开发就是好几年，九曲片区的中海国际社区是这样，华山项目也是如此。

这两座大盘也让中海在济南知名度大增，所以对于中海在老城区的这次尝试，很多人也是抱以期待，期待中海能够给老城带来什么样的作品，也期待中海在这片竞争红海会有怎样的表现。

过去一年，随着九曲片区开发接近尾声，华山土地存量的减少，中海在其他片区拿地动作频繁，除了重金拿下经十一路二制药厂地块，去年还解锁了天桥区，拿下东沙地块开发了中海学仕里，这也是中海在天桥的项目，我们此前也写过测评，（天桥中海学仕里来了，引进北师大教育资源，二环内+教育牌+6.4m宽厅）感兴趣的可以回顾一下。

话题回到经十一路片区。目前，该区域竞争激烈程度已是有目共睹，不大的范围内汇聚了保利天禧、远洋万和府、绿城诚园、新城时光印象、城投静悦府以及中海汇德里6个项目，若加上远洋新拿下的B4地块，就是7个，可谓群雄逐鹿，尤其是老城改善本就僧多粥少，中海要想拼出一条血路，也并非易事。

好了，话不多说，接下来看看项目吧。

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地段概述

中海汇德里具体位置是在槐荫区南辛庄中街以东，南辛庄东街以西，城投静悦府项目以南。

地段还是比较不错的，属于槐荫核心区，距和谐广场直线距离在1.1公里左右，距齐鲁儿童医院、市立五院在600米左右。

周边环境也比较成熟，除在建的静悦府之外都是成熟社区，也有不少沿街商铺，生活会很便利。不过片区面貌一般，毕竟是老城地段，市井气息会浓厚一些。

交通方面，项目两侧靠近南辛庄东街、南辛庄中街，向北可抵达南辛庄路走经十路，向南可抵达建宁路走经十一路，交通条件尚可。

（南辛庄东街）

（南辛庄中街）

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项目基本信息

中海汇德里建设用地面积34046平米，地上建筑面积约6.8万平米。容积率2.0，目前是经十一路新盘中的一个。楼面价11943元/平米。

共规划有11栋住宅，其中最西侧2栋是18层小高，其余7栋是7-11层洋房，共503套房源，其中包含16套居住公寓。

小区共配备有496个机动车停车位，全部位于地下，车位数量小于规划套数。

楼间距普遍在30-36米左右，虽然以洋房为主，还是存在16套采光不足的居住公寓，主要分布在2#、6#、8#楼。

除住宅之外，5#楼南侧规划有1栋2层的社区商业配套，1#楼东侧会配建一座6班幼儿园。

另外，根据当时拿地条件，项目包含 25 户约 2370 平方米安置住宅房源，将来会由济南市投资控股集团有限公司以8199 元/平方米的价格回购。

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产品信息

中海汇德里共有4种户型，分别是128平米小四室、142平米大三室、142平米四室，195平米四室。所有产品全部为精装交付，交房时间预计2022年12月。

其中，128平米户型全部位于最西侧的2栋18层小高，一梯两户。

195平米户型，全部位于2#、6#楼这两栋10层洋房；剩下的7栋楼，都是142平米户型。目前售楼处纸质版户型图还没出，所以这三个户型图尚未搞到，不过我们会持续关注，拿到之后会时间跟大家分享。

据置业顾问透露，该项目计划月底开盘，所有户型都会开，其中128平米精装小高报价在2.2万左右，142平米精装洋房，报价2.4万左右，195平米精装洋房，报价2.6万左右。当然这只是试探性价格，具体价格多少还是以最终开盘结果为准。

从产品来看，中海确实很机智，走得的是差异化竞争路线。首先，该项目主打的是7-11层的洋房产品，在片区内相对稀缺，这样就避免了直接竞争；其次户型设计上也很有心计，同样是18层小高，户型布局也跟别的项目有很大不同，比如新城时光印象18层小高是143、173平米的四室；绿城诚园的17层小高是134平米的四室，静悦府18层小高是144平米三室和187平米四室，而中海汇德里把18层小高做成了128平米的小四室，很好得抓住了一部分市场需求。

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周边配套

教育配套，项目自建一座6班幼儿园，小学、初中划片入学，大概率会上南辛庄学校。

不管上哪所学校，槐荫区的整体教育水平都很一般，对学区比较看重的购房者要慎重考虑。

商业配套，前面提到的和谐广场距项目直线距离1.1公里左右，和谐旁边还有一座连城广场，另外距离欧亚大观也比较近，差不多2公里左右。平时出去逛个街购个物还是比较方便的。

再就是前面说到了沿街商铺，虽然整体面貌不可观，但业态还是比较全的，烟火气息浓厚，解决基本的生活需求完全OK。

医疗配套，前面也说到了，距离齐鲁儿童医院、市立五院都是咫尺距离，这一点也是其他片区的一些改善盘所不能及的。

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项目总结

该项目面向的主要还是故土难离的地缘性改善客户，再就是，渴望成熟配套又对学区要求不高的客户，可以考虑一下这里。

另外，从透露的开盘价格来看，中海汇德里还是比较有竞争力的，最近有置业经十一路片区的朋友，可以横向对比，综合考虑。