2021济南房价走势，听谁的？

新的一年，新的涨价焦虑，和去年不一样的是，今年的涨价预警伴随着东部低价地存货即将告罄带着些“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复返”的悲凉，未来只有高价地了，没有低价地在底下拽着，济南房价是不是得飘啊？

又是个乍一看说的都对，仔细一琢磨能回过味儿的逻辑。研究政策了吗？看过高价地的现状了吗？分析过济南土拍行情了吗？……以后只剩高价地，济南楼市就看涨了？若是楼市这么单纯，置业顾问中介们卖房的套路就不必那么认真，直接把地价一亮，让韭菜们跪着唱征服得了。

看涨看跌的，不用太较真，济南楼市，目前还是涨跌系于政策一身。至于当前的政策，稳定，依然是主旋律。

过去这一年，限购、限贷、限价、限售四大金刚共同稳定楼市，虽然各个地方试探性松绑不断，但都是刚一冒头就被掐死扑腾的火苗。到了年底，情况更甚以往。11月19日，哈尔滨鼓励降价；11月30日，新华社点评批评深圳抢房；12月1日，西安二套首付加码……济南楼市想涨价，也得有大环境啊。

更何况，2020年8月，“三道红线”新规出台，剑指房地产行业负债高杠杆，房企融资难度加大。2021年楼市调控枪，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，房贷面临两道红线：限制“房地产贷款占比”，限制“个人住房贷款占比”，主要用来遏制居民加杠杆。限制房企融资、限制房贷额度、限制银行信贷……多拳出击形成的釜底抽薪之势，把行业拿捏的死死的。

看看国内楼市环境，看看现在的政策力度，房住不炒一直没有松懈，再想想过去几年房价上涨时是什么政策。楼市这把火还想再旺一点，也要看看风还愿不愿意吹啊。

看到这，相信房价会上涨的人估计又要开始车轱辘念叨：“低价地不多了，卖完了全剩高价地了”。很有说服力的逻辑，可惜没什么道理。要知道，房价上涨与地价高低本身不存在因果关系。

中新锦绣天地，中新国际城，地价低吧，2015年拿地，地上楼板价从1433-2164元/平不等，2018年年中去看房，一度卖到一万四五。现在呢？一万一二的价格屡见不鲜。行情好了，大家都涨价卖；行情差了，大家都降价卖。地价房价哪有那么认真的因果关系，不过随行就市罢了。

更典型的是雪山鑫都紫宸府，2019年5月11492元/平米的楼板价拿地，据说110平小户型的特价房已经跌至一万二了，你看就比楼板价贵几百块钱。南部华润公元九里，2018年初住宅拿地楼板价13000元/㎡，2020年特价房打出12999元/平起。你看，这地价和房价也不成正比关系。

渠道置业顾问们总是时不时的发个朋友圈：地价高了、建筑材料涨价了、人工成本涨价了，房价必然水涨船高了。全然忘记了楼市还有个供需关系，还有购买力的问题。谁不想卖高价，关键问题是你得卖得动才行。

楼市寒冬，先活下去，才能等待春天。君不见济南今年楼市销量数据再创新高，那里面有多少楼盘是靠以价换量换来的。再想想过去一年中介渠道疯狂推销的楼盘，销量暴涨的楼盘，哪个不是价格跌到韭菜们的心坎上，然后才有成交的。高价地亏本卖？顶多在购房者心中换来一句不知质量如何的叹息罢了。

当下的济南楼市，购房者在回归理性，开发商也在回归理性。看看这两年济南土拍市场情况就知道，地价整体上并没有超越2017年和2018年，底价成交，甚至流拍，依然是主旋律。偶尔的竞拍和疯狂都如昙花一现，更多的是古井无波般的平静。

几家房企为一块地痴狂的情况依然存在，甚至有要配建安置房的，但数量屈指可数，算得上土拍市场难得的小波澜，连高潮都算不上。比如6月11日，经十一路地块二十多家房企竞拍到安置房阶段；9月14日，二制药厂地块中海以溢价率28%拿下；12月30日，经十一路B4地块土拍，溢价率20.62%，由远洋获取。整体相对克制，是过去两年开发商们共同的表情，和2017年、2018年为爱痴狂完全是两幅面孔。如果开发商也对济南楼市信心十足，反映在土拍市场上，早就再现2017、2018年往昔荣光了。

放在时间的轴线上纵向对比，同一片区内，我们看到的更多的是价格回落。

比如雪山2020年10月新鲜出炉的土拍，六七千左右的楼面价，和2017年星瀚城的8677元/平米，2018年金茂逸墅地上楼板价9713元/平米、金地越秀凤鸣艺境10901元/平米的楼板价完全不可同日而语，更不用说鑫都紫宸府11492元/平米的楼板价了。

地段更好、配套更占优势的盛福片区同样如此。中垠御苑2016年11月土拍时楼板价12405元/㎡，溢价率265%。万科翡翠公园2017年8月土拍时地上楼板价9040元/平米+7万多平米的安置房，占了总建面的四分之一，这实际楼板价多高可想而知。而到了2020年，土拍市场反而没有当初火热了。要么底价成交，要么没到竞拍安置房阶段，要么配建安置房了了，早已不复当年勇。

机床四厂A-1地块，越秀地产历经102轮加价，以12528元/平米楼面价摘得该地块。没有到达安置房阶段。

盛福片区A8地块，招商蛇口底价价摘得，住宅楼面价8214元/平。

盛福A地块，银丰拿下，楼面地价14400元/平，溢价率29.88%，配建安置房1001平。

对于楼市行情的预判，开发商有更专业的团队，更缜密的数据，连他们都出手谨慎了，只能说明济南楼市并非吆喝的没有低价地就涨价。

房价能不能涨，是道客观题。购房者们这几年见惯了起起伏伏，走过了万千套路，早已不是喊几句口号，做几遍声势就能喊出来的市场了。

这些年，济南楼市里或许韭菜供不应求，但却一直生产算命大师。多少专家信誓旦旦“54321房价地图”，2018年，多少人声嘶力竭“刚需抓紧上车，一万五以下的房子要没有了”……然后呢，多少当年匆忙上车的“听信专家一席话，长使韭菜泪满襟”。又有多少购房者穿上了维权的马甲，拉起了沉默的黑白横幅，无处话凄凉罢了。

“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，房地产的涨跌，看政策，看人口，看收入，看存量。在政策不变的情况下，没有大量的人口流入，没有迅速提高的收入，没有供不应求的局面，涨价基本很难。

而济南楼市是否供不应求？

看一下这几年济南市本级成交住宅地上建筑面积：

2017年是1015万平米。

2018年是785万平米；

2019年是839万平米；

即便2020年上半年供地较少，但下半年冲刺般供地，也有约705万平米。

看看这几年的土拍成交量，看看二环内、雪山、张马等地密集公示规划的新楼盘，竞争已经让营销头秃了，天降政策，或者天降韭菜，大概是仅剩的“生发灵”了。

所以，还是老老实实地干点实事，寄希望于楼盘自身素质，比寄希望于市场与政策，或许更靠谱！