2021济南楼市决战二环内！

2020年济南各区域的楼市，像极了一辆辆即将超载的公交车，被区域内你几百房源我上千房源的诸多楼盘挤得满满当当。明明看起来就要走不动了，偏偏逢站必停，每逢土拍总有一两个想要上车的盟友，一边挤一边说：

往后走走啊，后头全是空。

已经上车的“乘客”内心万马奔腾，还要咬牙发篇推文炒热区域：

10、20、30房企争相入驻，人居品质全面升级，城市焕新近在眼前。

僧更多了粥更少了，原本挑剔的购房者更挑剔了：

还不降价啊？听说旁边那块地也拍了，我再等等吧。

不像远郊楼盘还可寄希望于新的一年长出来的刚需韭菜，二环内楼盘，尤其是地段位置还不错的楼盘，更多依赖地缘性客户，需要在有限的红海里杀出一条血路。在很多人意识不到的时候，主城的楼市竞争，惨烈已不能形容其全部。

东强、西兴、南美、北起之后

济南在下大力气中优

主城重回聚光灯下

摊开济南的版图，城市已经近乎扩无可扩的程度。向北，我们已经跨过黄河发展了新旧动能转换先行区，向西，国际医学中心已然是个脚手架林立的大工地，向南，山峦起伏间万科鲁能华润绿地种下了一座座大城，向东，孙村片区、郭店片区、章锦片区……东部哪年土拍没有大量新生报到，都已经远超过绕城高速界线直奔章丘了……

济南这根油条已经摊成一张又大又圆的煎饼，是时候回过头来把中心优化一下，再把老城焕新颜了。 

政策都是实打实的利好，尤其是对于天桥区来说：

古城片区近六七年来首次公示控规，进行保护和提升； 保护和复兴老商埠；打造大千佛山景区；改造提升洪楼广场片区；改造更新小清河-黄河之间地区；

像药山片区，打造洋涓湖、天桥四馆，全方位提升城市配套。再加上2号线一路从二环西串联到二环东，规划中的4号线沿经十路贯穿西东……多方面利好之下，大家对于主城区土拍的热情更是水涨船高。

2020年土拍，最常见的还是雪山、张马等东部片区的底价成交，甚至流拍，为数不多的高光时刻都是在主城区地块的土拍现场，经十一路、东沙、郎茂山、河套庄……开发商用一次次举牌告诉市场，地段，才是颠扑不破的真理。

6月11日，经十一路地块二十多家房企激烈竞争，触发限价，三家开发商竞到安置房阶段最终新城胜出；9月14日，二制药厂地块引来普利+恒信、中梁、润华、中海等多家及企业竞争，最终经过36轮竞拍，被中海拿下，溢价率28%；9月14日，河套庄地块、东沙组团地块（3宗住宅）分别被济南利邦和中海拿下；10月19日，郎茂山下市中区车管所地块出让，7家房企竞拍16轮，触发熔断，最后被四建以14403元/平米楼板价+1810平米安置房拿下；12月30日，经十一路B4地块土拍，溢价率20.62%，由远洋获取。

主城区的地块越来越多，竞争也越来越激烈，开发商抢跑上市的姿势也一个比一个快，一个比一个标准。在过去的一年，济南新上市的楼盘有40多个。这里面，二环内主城区的楼盘撑起了半边天。

大明湖北，山钢锦绣华府卖到现房了，东海花园原本是德州开发商奔向济南这片热土的一次探险，谁知刚冒头就被无情的伤害，不得不推出首付分期打起了价格牌来换销量。

北湖片区，金地湖城风华占了首发优势，抢先收割了一批客户；绿城明月风荷主打品质主攻改善客群；远洋湖印都会面对金地湖城风华和绿城明月风荷的加推，开盘前就亮出价格，给到惊喜，推出预选房，做足了诚意。

药山片区，万科北宸之光、中梁云山和院都是2020年新上市的项目，八仙过海各显神通，引无数购房者向北看，只是来都来了，但购房者的预算依然拿捏的死死的，房子再好，我只买买的起价格，而天桥北的购买力，一般。 

和谐片区，原本远洋万和府一家独大，可快乐的时光终究是短暂的。2020年，城投静悦府加入，新城时光印象的广告铺遍附近公交站牌，绿城拿出诚园系产品征服改善客群，保利天禧直面和谐广场占尽地利……更不用说新拍地的中海汇德里在2021年也要加紧上马了。

主城区零零散散的地块还有几个，哭的多，笑得少，都在喊着竞争激烈，客户难抓。标山地块，鑫都禧悦今年冒头；泺口片区，绿地新里璞园再度来袭；八里桥附近还有个聊城开发商的民生君庭，锅炉厂地块的君逸府，力高卖不动干脆换个团队再战……

当下的济南楼市，聚光灯重回主城区。40来个楼盘拼地段、拼学校、拼品牌、拼价格甚至拼现房，这里面有十多个是2019年底甚至2020年土拍后杀入主城的。他们的地段优越，配套醇熟，甚至不少近邻2号线地铁站，个个都是衔着金钥匙出生。可面对片区内挤成一锅粥的现状，又有几个能真正杀出一条血路呢？

大明湖畔万科繁荣里，金科国棉四厂

河套庄地块，明湖壹品苑即将登场

济南主城的最中心，非大明湖莫属。2021年，大明湖周边很热闹，对于眷恋大明湖的改善客群来说，选择不是问题，选谁才是。

明湖壹品苑，位于历下区经一路南侧、历山路西侧、大柳行头河东侧，距离大明湖仅1公里，楼面价9362元/平方米，容积率2.82，规划5栋住宅，共518户，包含2栋23层高层、1栋18层小高层、2栋17层小高层。

优势很明显，大明湖1公里左右，真的是步行即达，可以每天遛弯的那种。又是历下老城区，交通便利，配套更是成熟。附近印象城、大润发、银座、梨园大戏院、历山学校等。弱势是容积率高，小地块绿化相对较弱，但在这么难得的地段和大明湖1公里的距离面前还算可以。对于历下老城区的改善群体来说比较合适。

河套庄地块，面积只有10.8亩，容积率达3.9，除掉回购安置房和派出所，地上可售面积大约2.18万平，200来套房子，位于君逸悦城北侧，胶济铁路南侧，同样是距离大明湖很近，步行到大明湖北门1.5km左右。小地块，高容积率，铁路线是敏感点，但同样大明湖能每天散步，醇熟配套都是亮点。

金科国棉四厂地块，东海花园西侧，中恒商城东侧，容积率2.0、2.1。同样的成熟配套，大明湖直线距离1.7km，距离2号线济洛路站步行距离500m，正地铁房，自建2万平商业配套，自建初中、幼儿园。

万科繁荣里，毛巾厂地块，一期是安置房，二期全部可售，规划10F、12F、14F、18F住宅，住宅5.9万平，565户，户均面积105平左右，看这面积以刚需为主。

对于这些新楼盘来说，竞争的激烈程度和地块的优势一样明显。山钢锦绣华府、东海花园和金科国棉四厂紧挨着，都能玩连连看了，不远处万科繁荣里显然节奏不慢。河套庄地块和君逸悦城紧挨着，大家同分一碗肉汤。明湖壹品苑一路之隔就是绿地山大静园营销中心，抬头不见低头见……眷恋大明湖的客户总共就这些，渠道当道的时代，看房的客户少不了，购房的能有几个，就看各自本领了。

只能说，2021年的大明湖，不会缺少故事。

天桥北部战鼓擂

中海学仕里加入战场

拿地不过4个月左右时间，中海东沙地块已定名中海学仕里面市，建设工程规划许可也在济南市规划局公示，户型面积段在95-128平之间，面向刚需刚改客户，主打教育牌。 

2020年9月，中海拿下天桥区东沙三个地块，一共92.95亩，位于天桥区新沙北路以南，东宇大街两侧，容积率2.2-2.9，成交楼面价在5217-5776元/平左右。根据挂牌文件，需代建一所18班中学，引入北京师范大学教育资源。教育优势很明显，弱势是三个小地块，园林发挥空间有限，地上停车位现象等。

最不缺少的同样是竞争，海信九麓府准现房堪称片区门槛，中梁云山和院低密洋房产品不错，万科北宸之光有商业配套，中海教育优势很明显，但能争取来多少客户，尚未可知。

和谐片区大牌扎堆

新生力量远洋、中海……

和谐片区，一直是土拍的焦点，也是主城竞争最激烈的地方之一，即使如此，依然挡不住开发商在主城开疆拓土的决心。 

经十一路B4地块位于经十一路以南，兴济河以北，与新城时光印象隔路相望。占地31622㎡，容积率2.8，计容88542㎡，由远洋以12062元/㎡楼面价、106800万元总价获得。

中海二制药厂项目规划已于1月亮相，案名为中海汇德里。位于槐荫区南辛庄中街与南辛庄中街南巷交汇处北侧，2020年9月被中海以28%溢价率，1.19万元/平楼板价成交。

容积率2.0，地上建筑面积68092平米。共规划有11宗住宅，其中最西侧2栋为15-18层小高，其余9栋全部都是7-11层洋房产品，看来是要走主城高端路线了。成熟老城区，又是和谐商圈，再加上低密洋房产品，对于主城改善客户来说，是不错的选择。

但在和谐商圈，主城改善从来不缺少选择。保利天禧更靠近和谐，远洋万和府近邻经十路，绿城有品牌光环加成，新城时光印象一直在加快节奏早早抢收，城投静悦府容积率也不高，再加上更远一点骏茂府打出价格牌刺激市场……都有杀手锏在手，竞争压力也不是一般的大。

本文统计的还只是2020年土拍后还没来得及上市的遗珠，2021年的土拍会同样热闹，同样有大量开发商左手拿地右手上市，也就是就说，竞争只有激烈和更激烈的区别，没有其他。卖品牌、卖地段、卖学校、卖价格……八仙过海，各显神通。对于习惯了老城区繁华配套的购房者来说，这是的时代，从刚需价格到改善品质，选择众多。对于千辛万苦拿下主城地块的开发商来说，这是最艰难的时代。从行业巨头到地方开发商，都想在这分一杯羹，谁的营销能力更强，谁更能拿准客户心理，谁的产品价格更有诚意，容不得半点马虎。

明知山有虎偏向虎山行，可见，形势看起来再艰难，显然，大家乐在其中