竞拍、流拍俱在2020年土拍市场不完美收官
2020年的最后一场土拍，意料之外的惨淡。虽然有竞拍出现，但也挽救不了多宗地块流拍的尴尬局面，在2020年收官之际，也给寒冬里的济南楼市，又增添了一丝丝凉意……经十一路B4地块，有竞拍的地块，吸引了多家房企，目前还在竞拍当中，不知最后会鹿死谁手。该地块有竞拍也是很正常的事，过去一两年，但凡经十一路片区住宅地块出让，都会吸引诸多房企，这也印证了一个道理，好的地段，不管是何种市场环境，永远不缺追捧者。
当然，如今片区竞争也十分激烈，汇聚了大大小小6个楼盘（远洋万和府、绿城诚园、新城时光印象、中海汇德里、保利天禧、城投静悦府），而且也都是大牌房企，所以不论是谁拿地，未来的压力也是比较大。地块具体位置是在经十一路以南，兴济河以北，与新城时光印象隔路相望，占地31622平米，容积率2.8，建筑面积约8.8万平米。根据挂牌文件，竞得人需要引入不少于8000万美元的外资。另外，地块内目前有高压线，不过后期会改迁。
除此之外，该地块还有一个特殊的要求，根据槐荫区政府官网公布的经十一路B4地块招商引资协议，竞得人须具备不少于5个WELL-MFR（多用户住宅）金级最终认证的项目开发及运营经验，且累计获得前述认证的项目总建筑面积不低于10万㎡。华山西组团地块，底价成交，被中海以79872万摘得。包含1宗住宅1宗商业，总占地65543平米。住宅地块容积率1.6，建筑面积约7.3万平米，成交楼板价9346元/平米。根据挂牌文件要求，竞得人须配建一所30班幼托，1所48班小学和1所27班幼托。张马屯组团地块，以39851万底价成交。包含1宗住宅1宗商业，总面积28243平米，住宅容积率2.0，建筑面积50789平米，成交楼板价6994元/平米。该组团位于张马大街以西，开源中路以南，也就是正荣天宸南侧，位置还算不错，地价也不算高。高新区百事可乐厂组团地块，底价成交，被龙湖以139215万摘得。包含1宗住宅1宗商业，总占地79399平米。住宅地块容积率2.3，建筑面积约10万平米，成交楼板价9932元/平米。根据挂牌文件要求，该地块要引进省级以上国有全资传媒企业集团总部；商业地块要与住宅地块同步开工建设，住宅取得预售证时，商业地块建设进度应至正负零及以上。
高新区原天辰集团厂区地块，无人出价流拍。该组团包含1宗住宅1宗商业，总面积89835平米，总起拍价153930万，住宅起拍楼板价9984元/平米。该组团的流拍还是挺让人意外的，毕竟是高新区地块。以下是该地块的挂牌文件：
高新区吉美乐厂区组团地块，无人出价流拍。该组团包含1宗住宅和2宗商业，总面积59959平米，总起拍价92371万，住宅起拍楼板价10149元/平米，这个起拍价可谓不低。住宅地块位置还算可以，位于雅居园北侧，但商业地块相对较偏，位于开拓路花园东路附近。以下是该地块的挂牌文件：
全年供地7436亩，仅完成年度计划60%
全年成交住宅总建面705万平米
与前3年相比有所回落
借着最后一场土拍，我们也来回顾总结一下今年济南土地市场的总体表现。先说总体完成情况。2020年，济南市本级挂牌出让住宅+商业用地共135宗，总土地面积4957411.5平米，合计7436亩。2020年济南市本级住宅+商业计划供地量为12366亩。实际供地量未达到全年目标，仅完成60%，还差4929亩。再分别看一下住宅、商业的供地完成情况。2020年，济南市本级挂牌出让住宅用地（含商住混合用地）90宗，总面积3659590平米，合计5489亩，与全年计划的9349亩相比，还差3859亩；2020年，济南市本级挂牌出让商业用地45宗，总面积1297821平米，合计1946亩，与全年计划的3017亩，还差1070亩。说完供地完成情况，再来看一下全年的成交情况。2020年济南市本级全年成交住宅+商业120宗，总土地面积4453220平米。其中，成交住宅用地81宗，总土地面积3307939平米，总建筑面积约7049768平米；成交商业用地39宗，总土地面积1143481平米，总建筑面积3080348平米。成交的120宗土地中，有溢价的有20宗，占比16.6%；底价成交的有100宗，占比83.3%。整体而言，底价成交依然是今年土地市场的主旋律。今年流拍+终止土地28宗，包含16宗住宅，12宗商业。其中白马山原压力容器厂组团地块、雪山组团地块，这10宗地块流拍之后，再次挂出后成功出让。今年的成交情况，与往年对比如何呢？2019年成交住宅+商业用地130宗，总成交面积519万平米；2018年成交住宅+商业用地115宗，总成交面积556万平米；2017年成交住宅+商业用地151宗，总成交面积573万平米；与前三年相比，今年成交土地面积有较大幅度的回落，其中，很大一部分原因是受年初疫情影响，土地市场停摆所至。不过，并不能就此断定未来市场供应会缩减，还是要看成交住宅用地的建筑面积总量。2020年济南市本级成交住宅地上建筑面积约705平米；2019年，这一数据是839万平米；2018年是785万平米；2017年是1015万平米。今年住宅成交建筑面积，与往年相比虽然有所降低，但后半年供地加速度，并且2021的供地估计不会太迟缓，可以说2021年的住宅市场，并非是短缺的市场。
2020年住宅用地出让明细
天桥、雪山、贤文、盛福供地
赢家依然是老城区
以下图表是今年济南住宅用地出让的全部明细（红色标记为流拍、终止地块）：
从数量上来看，今年供地量较多的区域，无疑是天桥、雪山、贤文和盛福。
天桥区率先发力，全年出让住宅用地18宗，总面积512442平米，总建筑面积约141万平米。
4月7日，边庄组团地块（3宗住宅+1宗商业）被远洋拿下；
6月11日，药山组团地块（5宗住宅+1宗商业）、标山地块、毛巾厂地块分别为万科和鑫都拿下；9月14日河套庄地块、东沙组团地块（3宗住宅）分别被济南利邦和中海拿下；
11月3日国棉四厂组团地块（2宗住宅+1宗商业）被金科拿下；
12月7日北湖片区2宗住住宅，1宗被远洋拿下，另1宗流拍。
雪山片区则属于后来居上，10月份接连挂出22宗地，总面积118774平米，包含11宗住宅11宗商业。住宅总体量约131万平米，商业总体量约94万平米。其中9宗被城投+平安联合拿下，2宗城投拿下，10宗被万科拿下，还有1宗为公共租赁用房。
此前，雪山一直都是济南住宅市场的供货大户，而随着中建锦绣天地和中新国际城这两大压舱石逐渐走入销售尾声，不少人担心雪山库存不足。这两次的大规模供地，也是让雪山供货大户的地位再次得到了巩固。而且今年雪山出让了不少商业地块，未来配套短缺的问题也将得到一定改善。
今年贤文和盛福片区出让的住宅地块也不在少数，共10宗，总体量约89万平米。
3月11日，贤文大山坡北侧A地块被济南金麟置业拿下，开发了济南金麟企业家；
4月22日，崇华路西侧组团地块被仁恒拿下，开发了仁恒奥体公园世纪；
11月30日，赵庄A-1地块、盛福A地块分别被远洋和银丰拿下；
12月3日，机床四厂、盛福A8地块分别被越秀地产和招商蛇口拿下；
12月30日，贤文3宗住宅出让，1宗被龙湖拿下，另外2宗流拍。
从热度上来看，竞争比较激烈的几个地块，主要集中在主城核心区。
这其中最让人印象深刻的，当属6月11日出让经十一路C-1地块，引起22家方房企激烈争抢，给沉寂已久的土地市场带来了一波久违的高潮，经过38轮竞拍，达到限价，最后被新城以13966元/平米楼板价+1257平方米安置房拿下，开发了现在的新城时光印象。
之后出让的王舍人原球墨铸管组团地块、二制药厂A地块、河套庄地块、东沙组团地块也都有溢价出现，但竞争相对温和。
直到10月19日，郎茂山下市中区车管所地块出让，再次为土拍市场制造了一波高潮。7家房企竞拍16轮，触发熔断，最后被四建以14403元/平米楼板价+1810平米安置房拿下。
第3宗触发熔断的地块，是11月30日盛福片区奥体西路A地块，吸引了包括万科、融创、金地、金茂、中海、新城、碧桂园等在内的11家开发商参与拍地，最终被银丰以14400元/平米楼板价+1001平米安置房拿下。
最后一宗便是今天出让的经十一路B-4地块。今年的土拍大战从经十一路起，也从经十一路落，也算是善始善终，收尾呼应吧。
地产下半场2020-12-31 09:46:59
