（2019年3月25日张马）
时间能破灭的，不只是谎言，还有梦想。
回顾这几年的济南楼市，许多谎言都已不攻自破，同样，许多美丽的梦想，也最终成为了幻想。
扬言要卖到5万的CBD，房价依然两三万徘徊，扬言2万起步的唐冶，一万二三是主流，扬言要卖到3万的张马屯，房价更是拦腰斩……
说好的“54321”价格版图呢？
而在济南所有的片区中，张马屯大概是最委屈的一个。
同为刚需集中营的雪山、唐冶，起码还尝到过楼市火爆期的甜头，经历过一夜跳涨几千的高光时刻，张马屯却是一出世就站上了高岗，还没能乘上2017年楼市上涨的东风，就遇上了楼市下行。
3万的价格梦想，被残酷的市场竞争打回了原地。济南楼市横盘这两年，张马屯可谓夹缝求生，今天我们不聊旁的，就聊聊那些年张马片区的房价梦想。
（2020年9月3日华山眺望张马）
如果不是这几年房地产开发，可能很多人不知道张马在哪里，虽然2010年这里曾发掘出了4000多平近年的一处商代遗址，但张马明没有因此名声大噪。可见，死人的遗址，远不如活人的房子被关注。
张马片区真正一炮打响，是在2017年。
2017年12月1日，张马屯片区11宗地块挂牌出让，这片前不着村，后不着店的青青麦田，却引起多家大牌房企争抢，碧桂园斥97亿巨资拿下其中8块，剩下的三块被正荣、绿城瓜分，半数以上地块楼板价超8000，3块地价过万，的一块甚至高达14406元／平米，张马屯也因此一战成名。
（2017年12月1日，张马土拍信息）
那一年，营业额荣登榜首的碧桂园，风头正盛；那一年，呼呼上涨的济南楼市，意气风发。大牌房企和行情的裹挟下，于是很多人大放厥词：
张马屯未来房价要破3万！
刷新认知的，除了张马屯的地价，还有张马屯片区“前卫”的规划。纽约式的小街区规划理念、TOD公共交通，颇有国际化大都市的风范，CLD（中央居住区）的概念，也是炒的响亮。且不论这些规划落地济南，是否会水土不服，但听起来，确实高大上。
拿地之后，碧桂园、正荣也是搬来了不少大开发商合作。万科、金茂、龙湖、旭辉纷纷进驻，张马屯的楼盘，几乎都是混血儿。
地价高企，市场上行，大牌云集，规划超前，即便周围除了荒地就是麦田，张马屯片区在冲刺3万的道路上，依然信心满满。
（2020年9月3日远处为张马）
然而，拐点却来得太快。
2018年下半年，伴随着土地市场的频频流拍，一股凉意在济南楼市四散开来，随后，济南房地产市场也以不可调转之势一路下行，风光不再。
2018年12月，公园学府、正荣天宸、碧桂园凤凰首府三盘同开。凤凰首府首开定价19500元／平米，在环境、配套都比较欠缺的工业北，这个价格可谓不低，或许本想着领涨一波热度，怎料客户并不买账，销售成绩并不理想。定价15000左右的公园学府、正荣天宸市场反响也是平平。
2019年，济南楼市就像打了霜的茄子，越来越蔫，与此同时，张马片区也迎来了供应爆发期，时代公馆、魅力之城、锦悦府、璟樾、悦棠府相继入市。即便都是近亲兄弟，竞争也在所难免，再加上周边新城香溢华庭、天鸿公园大道的低价竞争，日子更是不好过。
（2019年3月25日张马）
即便是搬出了团购炒房的套路、大炒CLD概念，也没能刺激到购房者。张马众兄弟们才后知后觉，未开发片区加高价是走不通的。
最终，张马片区在价格战中沦陷，高层一度落到一万一二，与唐冶、雪山并称济南大刚需片区，房价3万的梦想，碎了一地。
2020年，济南楼市还未等来转机，又遭到了疫情的袭击，整体市场依然“稳重有降”。张马屯片区的价格也基本稳定。若说意料之外，大概就是中建蔚蓝之城的入市，在如此市场环境下还能表现不俗，但依然改变不了张马楼市的困境，距离万的梦想依然是山高路远。
（2020年9月3日拍摄）
当然，日子再难，也总会过下去。
历经两年多的去化，如今，张马屯不少楼盘的去化都已过半。整个片区也在跌跌撞撞中一步步成长，从这些航拍照片中，便能直观地感受到张马屯片区这两年的变化。一座座高楼拔地而起，道路建设也在逐步完善，包括传来很久的地铁9号线，今年10月底也终于获得了批复。明年上半年张马屯就将迎来首批交付……
我们从不否认张马片区的成长和发展，但房价3万的梦想，也不过是一场梦。
当然，对于价格梦想的破灭，也不能全怪市场。毕竟张马片区的先天条件也摆在那，虽然发展变化很大，但距离配套完善、生活氛围成熟依然有很长一段路要走。除了密集的高楼，要山没山，要水没水，要好学校也没有好学校，3万的梦想不能只靠吹！
其实，不只是张马，济南任何一个片区，雪山唐冶CBD新东站南北康，都如此，毕竟脱离实际的梦想，只能是大梦一场。
（2020年9月3日拍摄）
地产下半场2020-12-08 18:08:27
